Der Einsatz Künstlicher Intelligenz (KI) wird voraussichtlich zu einer Transformation der gewerblichen Immobilienlandschaft führen. Das Ausmaß und der Zeitpunkt der wirtschaftlichen Effekte sowie deren spezifische Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien sind Gegenstand der aktuellen Studie „AI Impact on Commercial Real Estate: The Next 10 Years“ von Cushman & Wakefield. Diese Untersuchung skizziert vier Szenarien mit unterschiedlichen Eintrittswahrscheinlichkeiten, die allgemeine prognostische Aussagen auf immobilienwirtschaftliche Nutzungsarten und Regionen wie EMEA, Amerika und Asien-Pazifik übertragen.
Basisszenario und Wachstumsperspektiven
Im Basisszenario, das eine Eintrittswahrscheinlichkeit von 50 Prozent aufweist, wird eine schrittweise Einführung von KI angenommen. Die hieraus resultierenden Produktivitätsgewinne würden sukzessive ein stärkeres Wirtschaftswachstum unterstützen. Herr Kevin Thorpe, Chief Economist und Head of Global Research bei Cushman & Wakefield, stellt fest, dass die Nachfrage nach Büroflächen durch KI nicht eliminiert, sondern neu strukturiert wird. Kurzfristig könnten Unternehmen sich auf Effizienz konzentrieren, was eine Verlangsamung der Einstellungsdynamik zur Folge hätte, während neue Technologien integriert werden. Langfristig jedoch würden höhere Produktivität, steigende Unternehmensgewinne und Neugründungen eine Belebung der Büronachfrage ermöglichen.
Herr Thorpe ergänzt, dass die Frage des Wachstumsortes entscheidend sei. KI verstärke bestehende Bifurkationstrends, indem sie die Nachfrage nach hochwertigen, flexiblen Flächen in führenden Talentmärkten erhöhe und gleichzeitig Bestandsimmobilien unter Druck setze. Ein Wachstums- und Produktivitätsszenario, dessen Eintrittswahrscheinlichkeit bei 15 Prozent liegt, geht von einer beschleunigten KI-Durchdringung, Effizienzsteigerungen und der Reinvestition von Produktivitätsgewinnen aus. Dies würde die Nachfrage nach hochwertigem Büroraum verstärken, Leerstände reduzieren und eine Konzentration auf Top-Qualität fördern. Für Einzelhandel, Logistik und Wohnimmobilien würde dieses Szenario bereits positive Dynamiken verstärken, beispielsweise durch höheres Wachstum des Haushaltseinkommens oder erhöhten Durchsatz in der Logistik.
Risikoszenarien und strukturelle Veränderungen
Ein nachteiliges Szenario, das „Dot-Com“-Erfahrungen reflektiert und eine Eintrittswahrscheinlichkeit von 25 Prozent hat, vergleicht die aktuelle Entwicklung mit der sogenannten „Dot-Com-Blase“ Ende der 1990er Jahre. Obwohl Internet-Technologien langfristig wirtschaftliche Vorteile brachten, gingen diesen Phasen von Überinvestitionen, Firmeninsolvenzen und Finanzmarktkrisen voraus. Herr Thorpe merkt an, dass ein zyklischer Abschwung in allen Immobiliensegmenten spürbar wäre, wobei der Bürobereich den größten kurzfristigen Druck erfahren würde, bedingt durch langsames Wachstum der bürobasierten Beschäftigung und verschobene Expansionspläne der Nutzer.
Das vierte Szenario, dessen Wahrscheinlichkeit von den Autoren auf fünf Prozent geschätzt wird, betrachtet eine verstärkte Verdrängung menschlicher Arbeitskraft durch KI. Hierbei würde die Produktivität zwar steigen, Beschäftigung und Nachfrage blieben jedoch schwach, was strukturell höhere Büroleerstände zur Folge hätte. Die Marktperformance würde stark nach Qualität und Anpassungsfähigkeit polarisiert. Für den Einzelhandel und Wohnimmobilien hätten fehlendes Einkommenswachstum steigende Leerstände zur Folge. Im Logistikbereich bliebe der Leerstand erhöht, da Automatisierung die arbeitskraftgetriebene Flächennachfrage dämpft. Strukturelle Angebotsbeschränkungen könnten zwar Preis und Nachfrage in diesen Sektoren stützen, der Wachstumsimpuls der positiveren Szenarien bliebe jedoch aus.
Abschließend resümiert Herr Thorpe, dass die Analysen auf eine eher expansive als schrumpfende Wirkung von KI auf die Wirtschaft hindeuten. Die entscheidende Frage für den Immobilienmarkt sei nicht das Verschwinden von Nachfrage, sondern deren Neudistribution über Märkte, Nutzungsarten und Qualitätssegmente hinweg. Standort, Qualität, Flexibilität und Talentzugang würden demnach zu noch wichtigeren Leistungsfaktoren.
