Basierend auf internen Researchdaten hat die Logivest GmbH, ein bundesweit tätiges Beratungsunternehmen mit Fokus auf Logistikimmobilien, die Entwicklung von Brownfield-Projekten im Neubausektor für das Jahr 2025 analysiert. Die Untersuchung identifizierte relevante Neubauvorhaben auf Brachflächen in Deutschland. Brownfields nehmen im Jahr 2025 einen signifikanten Anteil an den Neubauprojekten ein. In der Hälfte der 24 Top-Logistikregionen Deutschlands dominiert der Brownfieldanteil den Neubau. In fünf dieser Regionen betrug dieser Anteil mehr als 60 Prozent, in weiteren fünf Regionen überstieg er sogar 80 Prozent. Diese Entwicklung ist besonders in industriell geprägten Gebieten wie dem Ruhrgebiet oder Hannover sichtbar, wo der Rückgang traditioneller Industrie großflächige Brachflächen hinterlassen hat, deren Nutzung für die Logistikimmobilienbranche zunehmend an Bedeutung gewinnt.
Flächenknappheit und Nachhaltigkeit als Treiber
Die fortschreitende Flächenknappheit für Logistikprojekte auf der grünen Wiese forciert die Wiederverwertung bestehender Areale. Insbesondere im östlichen Ruhrgebiet wird die Nachnutzung von Brachflächen als unumgänglich betrachtet. Auch in der Nähe von Stadtzentren und innerhalb städtischer Gebiete sind wenige freie Flächen verfügbar. In Regionen wie Stuttgart und Rhein-Main liegt der Brownfieldanteil am jährlichen Neubauvolumen bei über 80 Prozent. In urbanen Zentren konkurrieren Logistik-Neubauprojekte zudem mit dem Wohnungsbau um verfügbare Grundstücke.
Die Revitalisierung von Brachflächen dient nicht nur der Bewältigung der Flächenknappheit, sondern fördert auch die ökologische Nachhaltigkeit, da bei einer Nachnutzung keine zusätzlichen Flächen neu versiegelt werden. Oftmals bieten diese Standorte den Vorteil einer zentralen Lage und einer bereits etablierten Infrastruktur, was für die Nutzer von Logistikimmobilien vorteilhaft ist.
Projekte und Ausblick
Erfolgreiche Brownfield-Projekte, die im Jahr 2025 realisiert wurden, umfassen eine etwa 63.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie von Garbe in Salzgitter auf dem ehemaligen Gelände eines Schienenfahrzeugherstellers sowie einen zirka 60.000 Quadratmeter großen Logistikpark der MLP Group in Gelsenkirchen auf einem ehemaligen Industrieareal.
Der Anteil revitalisierter Brachflächen am jährlichen Neubauvolumen hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht; von 35 Prozent im Jahr 2022 auf 45 Prozent im Jahr 2025. Für die kommenden Jahre sind bereits über 7 Millionen Quadratmeter Neubauprojekte auf Brownfields geplant, was fast der Hälfte der insgesamt projektierten Neubaufläche von 14,8 Millionen Quadratmetern entspricht. Zu den größten zukünftigen Brownfieldprojekten zählen:
- —Ein Logistik- und Gewerbepark in Mülheim mit einer Fläche von rund 160.000 Quadratmetern.
- —Ein Multi-User-Park von CTP in Düsseldorf mit etwa 232.000 Quadratmetern.
- —Ein Gewerbe-, Produktions- und Logistikpark von Four Parx und QUINCAP in Kirchheim bei München mit circa 52.000 Quadratmetern Mietfläche.
- —Eine erste Bauphase für eine rund 62.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie von Prologis in Dortmund, auf einem Brownfield, das zukünftig insgesamt 130.000 Quadratmeter Neubaufläche umfassen soll.
Brownfieldflächen bleiben demnach ein zentraler Faktor für den zukünftigen Neubau von Logistikimmobilien. Ihre Bedeutung ist im Kontext des Strukturwandels, des Mangels an freien Flächen in urbanen Ballungsräumen und der Notwendigkeit nachhaltigerer Entwicklung weiterhin steigend.
