Die deutsche Bildungsinfrastruktur sieht sich einem wachsenden Druck ausgesetzt. Prognosen zufolge wird die Anzahl der Schüler bis zum Jahr 2035 um 430.000 ansteigen. Dies korreliert mit einem kommunalen Investitionsbedarf für Schulgebäude, der sich auf etwa 68 Milliarden Euro beläuft. Viele Kommunen verfügen indes nicht über die erforderlichen finanziellen Mittel, das Personal oder die Kapazitäten, um Neubau- oder Sanierungsprojekte eigenständig zu realisieren. Vor diesem Hintergrund gewinnen Bildungsimmobilien als Asset-Klasse für Investoren, Projektentwickler und die öffentliche Hand zunehmend an Bedeutung.
Die Rolle privaten Kapitals beim Ausbau von Schulen, Kindertagesstätten und anderen Bildungseinrichtungen sowie die Etablierung von Bildungsimmobilien als eigenständige Anlagklasse wurden im Rahmen einer von RUECKERCONSULT organisierten Online-Pressekonferenz erörtert. An der Diskussion beteiligten sich Robert Feldt, Investment Director bei CapMan, Tanja Volksheimer, Geschäftsführerin und CIO von NEXT Generation Invest, sowie Jan Trenn, CEO von CELLS.
Nordische Länder als Modell für Bildungsinvestitionen
In den nordischen Staaten sind Bildungs- und Sozialimmobilien seit mehreren Jahren fester Bestandteil der etablierten Anlageklassen. Hohe staatliche Bildungsausgaben, langfristige Mietverträge und die solide Bonität der öffentlichen Hand schaffen dort stabile Rahmenbedingungen für Investoren. Sozialinfrastruktur wird in Skandinavien nicht als Nischenmarkt, sondern als integraler Bestandteil institutioneller Immobilienportfolios betrachtet. Robert Feldt führte aus, die nordischen Länder hätten seit Jahrzehnten konsequent in Bildung investiert und verfügten über eine der stabilsten öffentlichen Finanzlagen weltweit, was Bildungsimmobilien zu einer äußerst zuverlässigen Anlageklasse mache.
Der Marktanteil wird durch die Größe des Sektors untermauert: In den nordischen Ländern sind zwischen 25 und 30 Prozent der Erwerbstätigen im öffentlichen Dienst tätig. Dies bedingt einen entsprechend umfangreichen Bestand an Schulen, Hochschulen, Verwaltungsgebäuden und weiteren Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. In bestimmten Jahren zählte das Segment zu den Asset-Klassen mit dem zweit- oder drittgrößten Investitionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt. Feldt ergänzte, soziale Infrastruktur gehöre in den nordischen Ländern zu den größten und liquidesten Immobiliensegmenten. Staatliche Mieter sorgten für langfristige und verlässliche Cashflows, wodurch diese Immobilien auch in Krisenzeiten handelbar und für Investoren attraktiv blieben.
Potenziale in Deutschland und das Beispiel Frankfurt
Der Investitionsbedarf im deutschen Bildungssektor nimmt seit Jahren zu, während viele Kommunen finanziell zunehmend unter Druck geraten. Diese Situation eröffnet institutionellen Investoren einen Markt, der gesellschaftliche Relevanz mit langfristig stabilen Erträgen verknüpft. Langlaufende Mietverträge, häufig öffentlich oder öffentlich finanzierte Nutzer sowie indexierte Mietvereinbarungen gewährleisten planbare Cashflows und ein attraktives Rendite-Risiko-Profil. Die Renditen für Schulimmobilien liegen aktuell typischerweise zwischen 3,8 und 5,9 Prozent, was im aktuellen Marktumfeld für institutionelle Anleger von großem Interesse ist.
Tanja Volksheimer bemerkte, Bildungsimmobilien verbänden gesellschaftliche Wirkung mit wirtschaftlicher Stabilität. Langfristige Mietverträge, inflationsgeschützte Einnahmen und die hohe Bonität vieler Nutzer generierten ein Rendite-Risiko-Profil, welches institutionelle Investoren gerade in volatilen Marktphasen verstärkt nachfragten. Sie schätzt ein, der deutsche Markt stehe noch am Beginn einer Entwicklung, die in den nordischen Ländern bereits deutlich fortgeschritten ist. Laut Volksheimer umfasse Bildungsinfrastruktur heute weit mehr als Schulen, wobei Akademien, Weiterbildungszentren, Bibliotheken oder gemischt genutzte Bildungscampi zukünftig eine größere Rolle spielen werden. Sie beobachtet eine wachsende Offenheit auf kommunaler Seite und eine professionellere Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privaten Investoren.
Ein Projekt von CELLS in Frankfurt am Main illustriert das Potenzial von Umnutzungen im Bildungsbereich. Der ehemalige Sitz der Deutschen Börse, später von der Commerzbank genutzt, wurde dort zu einem Schulcampus mit über 40.000 Quadratmetern Fläche für mehrere tausend Schüler umgebaut. Das Objekt ist für 30 Jahre an die Stadt Frankfurt am Main vermietet. Jan Trenn erklärte, man habe früh erkannt, dass viele Büroimmobilien außerhalb der Top-Lagen langfristig unter Druck geraten würden und habe daher alternative Nutzungen entwickelt, die einen nachhaltigen Bedarf deckten. Der Frankfurter Schulcampus entstand innerhalb von zweieinhalb Jahren und bietet in der finalen Ausbaustufe Platz für 3.200 Schüler mit 290 Lehrkräften.
Trenn wies darauf hin, dass die Entwicklung eines neuen Schulstandortes auf der grünen Wiese im Falle eines Bebauungsplanverfahrens nicht selten zehn Jahre oder mehr bis zur Fertigstellung benötige. Durch die Umnutzung bestehender Gebäude ließen sich dringend benötigte Schulplätze wesentlich schneller schaffen. Zusätzlich zum Zeitgewinn ergäben sich ökologische Vorteile, da der Erhalt bestehender Gebäude erhebliche Mengen grauer Energie spare und Abriss sowie Neubau verhindert werde. Bildungsimmobilien könnten somit einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung leisten. Die Nachfrage sei langfristig gesichert, da für Ballungsräume wie Frankfurt weiterhin Bevölkerungswachstum und ein steigender Bedarf an Bildungsinfrastruktur erwartet werden, was dort attraktive Investitionsmöglichkeiten schaffe.
