Der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) hat seine Leitzinssätze um jeweils 25 Basispunkte erhöht, um die Inflation mittelfristig auf dem Zielwert von 2 Prozent zu stabilisieren. Diese Maßnahme, auf die der Kapitalmarkt bereits reagiert hatte, wird von Experten der Immobilienbranche als Bestätigung bestehender Trends interpretiert. Die Anpassung an höhere Finanzierungskosten ist in der Immobilienwirtschaft bereits im Gange.
Verschiedene Stimmen aus der Branche beleuchten die Folgen dieser Zinsanpassung für verschiedene Marktsegmente und Geschäftsmodelle. Prof. Dr. Steffen Sebastian vom IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg konstatiert, dass höhere langfristige Zinsen aufgrund gestiegener Staatsverschuldung, Verteidigungsausgaben und Investitionsbedarfe wahrscheinlicher sind. Dies bedeute, dass die Immobilienwirtschaft ihre Geschäftsmodelle und Kalkulationen dauerhaft an ein höheres Zinsniveau anpassen muss, ohne dass dies zwangsläufig eine erneute Krise impliziert, da historisch gesehen Zinsen eher im mittleren Bereich tendieren. Das Ende der Niedrigzinsphase erfordert eine strukturelle Neuausrichtung.
Anpassung der Geschäftsmodelle und Investitionsstrategien
Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, sieht in dem erhöhten Zinsniveau keine Verschlechterung der Geschäfte, sondern die Notwendigkeit angepasster Geschäftsmodelle. Die Anpassung vollzieht sich demnach über Grundstückspreise, Finanzierungsstrukturen und Investitionsentscheidungen. Erwartet wird eine Renaissance von Modellen wie Optionsmodellen, bei denen die Zahlung für Grundstücke erst nach Erlangung von Baurecht oder Baugenehmigungen fällig wird, um Risiken zwischen Verkäufern und Entwicklern zu verteilen. Solche Praktiken, während der Niedrigzinsphase selten, könnten wieder verstärkt auftreten.
Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, bewertet die Zinserhöhung als nachvollziehbar, da steigende Energie- und Rohstoffpreise infolge geopolitischer Krisen eine Reaktion der EZB erforderten. Er prognostiziert, dass der höhere Zins und die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten die Stimmung in der Immobilienwirtschaft trüben und die Finanzierungsbedingungen für Entwickler und Investoren verschärfen werden. Dies könnte zu einer Reduzierung der Transaktionszahlen führen. Zusätzlich könnten private Käufer den Erwerb von Wohneigentum hinauszögern, was den 'Lock-in'-Effekt am Mietwohnungsmarkt verstärkt und diesen nicht entspannen lässt.
Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG, schlussfolgert, dass die Zinserhöhung die Investitionszurückhaltung in der Immobilienwirtschaft verstärkt. Finanzierungskosten erschweren die Umsetzung neuer Projekte und Anschlussfinanzierungen. Gleichwohl existieren weiterhin attraktive Anlagemöglichkeiten. Insbesondere digitale Infrastruktur, wie Rechenzentren, bleibt aufgrund intakter Wachstumstreiber und überzeugender Renditeaussichten gefragt. Zudem können Eigenkapitalfonds ohne Fremdfinanzierung Opportunitäten in einem anspruchsvolleren Marktumfeld nutzen. Investoren werden hierbei noch stärker differenzieren und Kapital in dauerhaft stabile Segmente leiten.
Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, sowie Michael Eisenmann, Geschäftsführer der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH, sind sich einig, dass die Zinsanhebung der EZB nicht überraschend kam. Sie betonen, dass der Schritt bereits in den langfristigen Kapitalmarktzinsen und aktuellen Finanzierungskonditionen eingepreist war. Schindler weist darauf hin, dass die langfristigen Kapitalmarktzinsen für die Immobilienmärkte von größerer Bedeutung sind. Der Anstieg der Preise erstreckt sich mittlerweile auf immer mehr Güter und Dienstleistungen, über die Energie- und Rohstoffpreise hinaus, was eine weitere Zinsanhebung im Jahresverlauf wahrscheinlich macht.
