Die Investition in preisgedämpften Wohnraum gewinnt für den institutionellen Sektor wieder an Bedeutung. Eine aktuelle Analyse von CBRE zeigt auf, dass verbesserte wirtschaftliche Rahmenbedingungen, resultierend aus öffentlichen Förderprogrammen und steuerlichen Erleichterungen, zu attraktiven risikoadjustierten Renditen führen können. Diese Renditen erweisen sich im gegenwärtigen Marktumfeld auch im Vergleich zu anderen defensiven Anlageklassen als potentielle Überzeugung.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE, hebt hervor, dass die Frage der Bezahlbarkeit primär den Zugang zu entsprechendem Mietangebot betrifft. Der Rückgang verfügbarer Wohnungen prägt eine strukturelle Asymmetrie zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Die rückläufige Neubautätigkeit tangiert alle Segmente, wodurch selbst in regulierten und preisgedämpften Bereichen das freie Angebot zunehmend limitiert ist. Das Neuvertrags-Premium verdeutlicht dabei die veränderte Belastungssituation bei einem Wohnungswechsel. Während die Belastungsquoten für Bestandsmieter aufgrund des Mieterschutzes moderat bleiben, sind Neumieter mit aktuell höheren Marktmieten und einer gesteigerten Belastung konfrontiert. Dies hemmt in angespannten Märkten die Umzugsmobilität und erhöht die Eintrittsbarrieren.
Regionale Disparitäten der Mietbelastung und Förderinstrumente
Innerhalb deutscher Städte und Regionen manifestiert sich diese Asymmetrie räumlich. Während in Metropolen wie Berlin und Hamburg für Neuverträge in Neubauten teilweise über 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aufgewendet werden müssen, liegt die Belastung für Bestandsmieter in Regionen wie Leipzig, Dresden oder Dortmund teilweise unter 25 Prozent. Für langfristig orientierte Investoren rechnet sich die Anlage in bezahlbaren Wohnraum zunehmend.
Abseits des klassischen sozialen Wohnungsbaus stehen Investoren nun diverse Förderprogramme zur Verfügung, die öffentliche Finanzierungshilfen mit marktwirtschaftlichen Prinzipien verbinden. Praktisch führen diese zu sogenannten Mixed-Approach-Modellen, in denen geförderte und frei finanzierte Wohnungen innerhalb ein und desselben Projekts realisiert werden. Die Tragfähigkeit solcher Modelle wird durch existierende Länderprogramme demonstriert. In Berlin beispielsweise können öffentliche Darlehen mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren einen signifikanten Teil der Projektfinanzierung mit günstigen Konditionen abdecken.
Steuerliche Impulse und langfristige Anlagestrategien
Zusätzliche Impulse resultieren aus steuerlichen Maßnahmen. Die Einführung der degressiven Abschreibung für Wohnungsneubauten ermöglicht in den ersten Projektjahren erhöhte Abschreibungsvolumina und verbessert somit die Wirtschaftlichkeit, speziell in der frühen Projektphase. In Kombination mit der linearen Abschreibung entstehen zusätzliche finanzielle Spielräume, die Investitionen in preisgedämpfte Wohnprojekte attraktiver gestalten. Der Investmentfokus in diesem Segment verschiebt sich zudem von kurzfristigen Exit-Szenarien hin zu langfristig stabilen Ertragsprofilen. Während früher ein etwa zehnjähriges Investment mit nachfolgender Veräußerung dominierte, gewinnen heute Strategien an Bedeutung, die auf nachhaltige Cashflows, geringe Volatilität und eine langfristige Bestandsorientierung abzielen. Preisgedämpfte und teilgebundene Wohnmodelle passen zu diesem Ansatz, da sie planbare Einnahmeströme mit einer dauerhaft hohen strukturellen Nachfrage verbinden.
Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE, konstatiert eine funktionale Schnittstelle zwischen Regulierung und Markt, die durch diesen Ansatz entsteht. Preisgedämpfte und teilgebundene Wohnmodelle stellen demnach weniger ein klassisches Exit-Produkt dar, sondern vielmehr ein langfristig orientiertes Cashflow-Investment. Diese Modelle ermöglichen stabile Erträge, ein abgesichertes Rendite-Risiko-Profil und adressieren die strukturelle Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Dr. Steffen Heinig, Senior Analyst bei CBRE, hebt hervor, dass die aktuellen Herausforderungen am Wohnungsmarkt nicht allein durch die öffentliche Hand zu lösen sind. Resiliente Wohnstrukturen entstehen demgemäß dort, wo öffentliche Förderung und privates Kapital kooperieren. Eine enge Zusammenarbeit von Staat und privaten Investoren ist essenziell, um langfristig ausreichend bezahlbare und zugleich wirtschaftlich tragfähige Wohnangebote zu schaffen.
