FKK- und Saunaclub kaufen & verkaufen

Ein Saunaclub hält Wasser auf Temperatur, bewegt große Luftmengen und arbeitet mit Dauerfeuchte. Poolumwälzung und Filtertechnik, Saunaöfen, Warmwasserbereitung für viele Duschen parallel, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, dazu Abdichtungen, die Feuchte dauerhaft im Nassbereich halten: Diese Anlagen sind der Unterschied zwischen einem funktionierenden Club und einer Dauerbaustelle.

Beim Kauf gehört deshalb ein Blick auf das Alter der Technik in die Prüfung: Wann wurde die Pooltechnik zuletzt erneuert, wie alt sind Saunaöfen und Wärmeerzeuger, gibt es Wartungsnachweise, wie hoch sind die tatsächlichen Jahresverbräuche für Gas, Strom und Wasser. Diese Zahlen sagen mehr über die kommenden fünf Jahre als jede Beschreibung der Ausstattung.

Konkret im Angebot ist derzeit ein freistehendes Geschäftshaus in Villingen-Schwenningen: 576 m² Mietfläche auf 1.064 m² eigenem Grund, neun Zimmer, davon sieben mit eigenem Bad und WC, dazu finnische Sauna, XXL-Whirlpool, Kaltbecken, Bar, Clubraum, Kino, Spiegelzimmer, überdachter Innenhof, acht Stellplätze und zwei Garagenplätze. Das Haus wird seit 1991 durchgehend als FKK-Saunaclub und Prostitutionsstätte betrieben und ist frei von Miet- und Pachtverhältnissen. Kaufpreis 848.000 €.

Ein neuer Standort braucht ein Grundstück im Gewerbegebiet ohne Wohnnachbarschaft, eine Bauaufsicht, die die Nutzung baurechtlich trägt, Räume nach den Anforderungen des Prostituiertenschutzgesetzes und einen Brandschutz, der die Prüfung übersteht. Jede dieser Hürden kostet Zeit, mehrere davon scheitern regelmäßig an der Kommunalpolitik.

Deshalb wechselt in diesem Segment fast ausschließlich Bestand den Eigentümer. Ein Haus mit Historie, geordneten Genehmigungsunterlagen und abgeschlossenem Brandschutzverfahren ist damit nicht nur eine Immobilie, sondern eine Position, die sich schwer nachbauen lässt.

Beide Wege sind möglich. Wer selbst betreibt, braucht eine eigene Erlaubnis nach § 12 ProstSchG, ein tragfähiges Betriebskonzept und Personal. Wer verpachtet, braucht einen Pächter, der diese Prüfung besteht, und einen Pachtvertrag, der Instandhaltung, Technikverantwortung und Betriebskosten sauber zuordnet.

Gerade beim Saunaclub lohnt es sich, die Technikverantwortung im Pachtvertrag präzise zu regeln. Poolschäden und Lüftungsausfälle sind teuer und führen ohne klare Regelung zuverlässig zum Streit.

Suchanfragen wie FKK-Club kaufen, Saunaclub kaufen, Saunaclub verkaufen oder FKK-Club übernehmen führen fast immer zu denselben wenigen Objekten, weil in diesem Segment kaum Bestand gehandelt wird. Wer verkaufen möchte, trifft deshalb auf einen aufnahmebereiten, aber sehr genauen Markt.

Genau bedeutet: Interessenten fragen als Erstes nach Technik, Verbräuchen und Genehmigungsstand, nicht nach der Einrichtung. Ein Verkäufer, der Wartungsnachweise, Jahresabrechnungen und Brandschutzunterlagen bereithält, verkürzt die Prüfung erheblich.