Ein Standort, den es so kein zweites Mal zu bauen gibt

Dieses Haus wird seit 1991 ohne Unterbrechung als FKK-Saunaclub und Prostitutionsstätte betrieben, das sind 35 Jahre am selben Standort. Grundriss, Technik und Ausstattung sind über diese Jahre auf genau diese Nutzung hin gewachsen. Wer die Branche kennt, weiß, was ein eingeführter Standort mit dieser Historie bedeutet.

Verkauft wird die Immobilie. Sie steht sofort zur Verfügung und wird frei von Miet- und Pachtverhältnissen übergeben. Ein Käufer kann selbst betreiben, verpachten oder ein anderes gewerbliches Konzept aufsetzen. Eine Verpachtung an einen geeigneten Betreiber ist möglich und ausdrücklich erwünscht.

Ein neuer Standort in dieser Branche entsteht heute nicht mehr auf dem Reißbrett. Er braucht ein Grundstück im Gewerbegebiet ohne Wohnnachbarschaft, eine Bauaufsicht, die die Nutzung baurechtlich trägt, Räume, die die Mindestanforderungen des Prostituiertenschutzgesetzes erfüllen, und einen Brandschutz, der die Prüfung übersteht. Hier ist das alles vorhanden und über Jahrzehnte gelaufen.

Das Grundstück liegt zurückgesetzt hinter der Straße. Man erreicht es über eine eigene Zufahrt, auf dem Hof stehen acht offene Stellplätze, dazu zwei Garagenplätze auf Höhe des Untergeschosses. Von der Straße aus sieht niemand, wer kommt und wer geht. Diskretion ist hier keine Prospektformulierung, sondern eine Folge des Zuschnitts.

Der Weg des Gastes ist eingespielt: Zutritt über die Stellplätze, Treppe hinauf zur Rezeption, weiter in die Umkleide. Ab da gibt es zwei Richtungen — auf derselben Ebene zu den sieben Zimmern oder über die Marmortreppe hinunter in den Clubraum mit der Bar. Der Clubraum ist der Verteiler der unteren Ebene und verbindet Whirlpool, Duschen, Innenhof, Kino, Spiegelzimmer und Außenbereich.

Belastbare Reichweiten- oder Besucherzahlen werden hier bewusst nicht behauptet. Wer ernsthaft kauft oder pachtet, bekommt die vorhandenen Betriebsunterlagen im Rahmen einer Prüfung zu sehen.

Das Objekt wird frei von Miet- und Pachtverhältnissen übergeben. Zuletzt lief das Haus für 4.000 € netto kalt im Monat. Diese Miete wurde bewusst nicht angehoben, weil eine der beiden Eigentümerparteien zugleich Pächterin war. Sie ist deshalb kein Marktwert.

Das Verkehrswertgutachten von 2018 hat für die Fläche eine marktübliche Miete von 8,20 €/m² angesetzt. Auf 576 m² gerechnet sind das rund 4.720 € im Monat oder rund 56.600 € im Jahr. Bezogen auf den Kaufpreis von 848.000 € entspricht das rechnerisch einer Bruttorendite von rund 6,7 Prozent — vor Kosten, ohne Leerstands- und Bewirtschaftungsansatz und ohne Berücksichtigung der Preisentwicklung seit 2018. Das ist eine Rechengröße aus einem acht Jahre alten Gutachten, keine Prognose und keine zugesicherte Eigenschaft.

Die Eigentümerseite hält für ein Objekt dieser Art eine Pacht von 8.000 € monatlich für branchenüblich. Das ist eine Einschätzung aus der Praxis, nicht durch Vergleichsdaten belegt, und bezieht sich auf eine Pacht mit laufendem Betrieb.

Für Energie, Gas, Wasser und Strom laufen derzeit 1.940 € monatlich über die Stadtwerke Villingen-Schwenningen. Der Verbrauch lag zuletzt bei rund 85.500 kWh Erdgas und rund 19.800 kWh Strom im Jahr; die Jahresabrechnung liegt vor. Nach Erfahrung der Betreiberseite lässt sich der Betrieb mit zwei Personen organisieren — eine Angabe aus der bisherigen Praxis, keine betriebswirtschaftlich geprüfte Kennzahl.