In New York City stellt das Programm 485-x eines der wenigen Instrumente dar, das in der Lage ist, den Bau von Mietwohnungen in erheblichem Umfang wieder anzukurbeln. Es wird jedoch weithin missverstanden, da Politiker und Entwickler denselben Anreiz auf fundamental unterschiedliche Weisen interpretieren. Für politische Entscheidungsträger ist 485-x ein Programm zur Wohnungsbauproduktion. Für Entwickler hingegen ist es ein Rahmenwerk für die Machbarkeit, dessen Schwellenwerte bestimmen, was tatsächlich finanziert und realisiert werden kann.
Das Verständnis dieser Divergenz hilft, die erste Welle von Registrierungen zu erklären. Eine Analyse von 312 Anmeldungen bis April 2026 zeigt, dass lediglich drei Projekte (0,9 Prozent) 100 oder mehr Wohnungen umfassen. Die übrigen 99,1 Prozent bleiben unter 100 Einheiten, während das Medianprojekt nur 24 Wohnungen enthält. Fast ein Drittel der Projekte weist nicht mehr als 10 Einheiten auf.
Die 100-Einheiten-Grenze als Kostenbarriere
Diese Zahlen erfordern eine wichtige Einschränkung: Das Register identifiziert potenzielle Antragsteller, nicht abgeschlossene Gebäude, und die Anmeldemuster können keine Absicht bei einzelnen Projekten belegen. Dennoch ist das aggregierte Signal zu konsistent, um ignoriert zu werden, wenn Projekte an verschiedenen Standorten wiederholt bei 99 Einheiten enden. Aus Sicht eines Entwicklers ist die 100-Einheiten-Grenze kein administrativer Schwellenwert, sondern eine Kostenbarriere.
Unter Option A, der häufig gewählten 35-jährigen Steuerbefreiung in Verbindung mit einer 20-prozentigen Erschwinglichkeitsauflage, zieht das Überschreiten dieser Grenze zusätzliche Arbeitsverpflichtungen nach sich. Branchenschätzungen deuten darauf hin, dass die Anforderungen an den ortsüblichen Lohn die Baukosten um etwa 18 bis 28 Prozent erhöhen können, abhängig von Gebäudetyp und Arbeitskräftemix. Für ein typisches Mittelgeschossgebäude kann dies zusätzliche 45 bis 65 US-Dollar pro Quadratfuß bedeuten, oder 6 Millionen bis 12 Millionen US-Dollar bei einem Projekt mit 120 bis 150 Einheiten. Bei den aktuellen Kreditkosten und Mietpreisen kann dieser Anstieg eine marginal finanzierbare Entwicklung in ein Projekt verwandeln, das keine Kapitalzusagen erhält.
Im Gegensatz dazu kann die Aufteilung eines Grundstücks in zwei Gebäude mit jeweils 70 bis 99 Einheiten den Steuervorteil erhalten und gleichzeitig den Lohnkosten-Auslöser vermeiden, was zu einer stärkeren und vorhersehbareren Pro-forma-Rechnung führt. Entwickler lehnen nicht notwendigerweise eine höhere Dichte ab. Sie managen das Baurisiko, die Anforderungen der Kreditgeber und das Ausführungsrisiko. Wenn eine Regel die Machbarkeit definiert, gestaltet der Markt die Projekte um diese Regel herum.
Auswirkungen auf Standortwahl und Projektgröße
Das Register enthält mehrere Muster, die dieser Reaktion entsprechen. In der Livingston Street 362 und 370 sind zwei Gebäude mit jeweils 99 Einheiten aufgeführt. Adressen entlang der Bergen und Wyckoff Street erscheinen als vier Gebäude mit jeweils 99 Einheiten. Am auffälligsten ist die Zusammenstellung um die Flatbush Avenue Extension, Fleet Place und Willoughby Street, die als fünf separate Gebäude mit jeweils 99 Einheiten oder insgesamt 495 Wohnungen angemeldet ist. Funktionell können diese Standorte großen Entwicklungen ähneln. Gemäß 485-x bleibt jedoch jede Komponente unter der kritischen Grenze.
Was aus städtebaulicher Sicht eine einzige Entwicklungsmöglichkeit sein mag, wird aus der Perspektive der Kreditprüfung zu einer Reihe kleinerer Projekte, da sich die regulatorische Behandlung ab der 100. Wohnung ändert. Eine zweite, weniger auffällige Schwelle liegt bei 10 Einheiten. Gebäude mit dieser Größe oder darunter können Leistungen erhalten und bleiben gleichzeitig mietpreisungebunden, wobei die Hälfte ihrer Wohnungen mietpreisgebunden wird. Über 10 Einheiten treten Entwickler in eine anspruchsvollere Stufe der Erschwinglichkeit ein. Für kleinere Bauherren in Brooklyn und der Bronx kann diese Änderung die wirtschaftliche Rationalität des Bauens beeinflussen. Projekte mit sechs bis zehn Einheiten schaffen zwar Wohnungen, können aber den stadtweiten Mangel nicht in signifikantem Umfang beheben.
Der Kontrast zu 421-a ist aufschlussreich. Unter dem früheren Anreizprogramm waren Projekte mit 300 bis 500 Wohnungen nicht ungewöhnlich. Anmeldungen aus den Jahren 2017 und 2018 umfassten beispielsweise 554 Einheiten in der North Sixth Street 2, 501 in der Montieth Street 10, 469 in der Linden Boulevard 123 und 467 in der Northern Boulevard 29-22. Der alte Anreiz belohnte oft den Umfang und die volle Ausnutzung der Flächenwidmungskapazität. Das neue Rahmenwerk scheint Präzision im Umgang mit regulatorischen Schwellenwerten zu belohnen. Diese Verschiebung beeinflusst auch, wo Wohnungen gebaut werden. Das Management von Schwellenwerten ist am einfachsten auf kostengünstigeren, flexiblen Standorten, die in mehrere Gebäude aufgeteilt werden können.
- —Im aktuellen Sample entfallen 44,2 Prozent der gemeldeten Einheiten auf die Bronx.
- —Brooklyn trägt 32,8 Prozent bei.
- —Queens und Manhattan liegen deutlich dahinter.
- —Die Produktion in den Außenbezirken ist wertvoll, aber transitorientierte Standorte, die eine höhere Dichte ermöglichen würden, könnten weniger liefern, als ihre Flächenwidmung erlaubt.
Große institutionelle Entwickler könnten die Grenze möglicherweise dennoch überschreiten. Sie können das Baumanagement internalisieren, Arbeitsverträge aushandeln, zu niedrigeren Spreads finanzieren und Vermögenswerte lange genug halten, um höhere Vorlaufkosten zu absorbieren. Mittelständische Bauherren, die auf Drittanbieter-Bauunternehmen und teureres Kapital angewiesen sind, verfügen in der Regel über weniger Flexibilität. Das Programm könnte daher die groß angelegte Produktion auf eine engere Gruppe von Unternehmen beschränken.
Das Fazit ist, dass 485-x die Wohnungsbauproduktion wieder in Gang gesetzt hat, aber New York wird seinen Mangel nicht lösen, indem es Entwickler dazu anhält, Experten im Kleinbleiben zu werden. Das Ziel sollte nicht sein, Arbeitsstandards zu schwächen, sondern die Kosten für deren Einhaltung durch längere Ausnahmen, niedrigere Antragsgebühren, zusätzliche Vorteile während der Bauphase, kostengünstige Finanzierungen und Anreize, die an die Anzahl der gelieferten Wohnungen gekoppelt sind, auszugleichen. Eine Reform sollte die Aggregationsregeln verschärfen, damit koordinierte Projekte nicht nur zum Zweck, unter 100 Einheiten zu bleiben, aufgeteilt werden können. Das Programm sollte Entwickler dafür belohnen, Grundstücke voll auszunutzen, anstatt die 100 Wohnungen zu dem Punkt zu machen, an dem ein Projekt nicht mehr funktioniert. Lev Kimyagarov ist Mitbegründer und geschäftsführender Gesellschafter von Development Site Advisors.
