Der deutsche Immobilienmarkt zeigt aktuell eine paradoxe Stagnation. Obwohl die Bauzinsen die Marke von vier Prozent überschritten haben und weiter ansteigen, verbleiben die Immobilienpreise stabil. Ein Preissturz ist bislang ausgeblieben, wobei eine leichte Rückbildung der Blasenbildung feststellbar ist. Diese Dynamik wird als ein 'rasender Stillstand' beschrieben, der den Marktdruck erhöht.
Ein wesentlicher Faktor für diese Preisstabilität ist eine künstliche Knappheit an Wohnraum. Der Rückgang der Bautätigkeit verhindert derzeit einen Verfall der Immobilienpreise. Ohne dieses geringe Angebot wären die Preise laut Analyse bereits mit der Zinswende im Jahr 2022 massiv eingebrochen. Es handelt sich primär um eine qualitative Knappheit, wie eine aktuelle Analyse des empirica-Instituts belegt.
Qualitative Knappheit als Preistreiber
Die Untersuchung von empirica weist darauf hin, dass in Deutschland, insbesondere in vielen Großstädten, eine ausgeprägte Wohnungsknappheit existiert. Dies überrascht, da der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als sowohl die Bevölkerung als auch die Anzahl der Haushalte. Während die Angebotsmieten im Zeitraum von 2011 bis 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung – also Wohnungen je Einwohner beziehungsweise Haushalt – leicht verbessert. Die Verfasser der Analyse stellen fest, dass sogenannte Wohnungshortung und eine Kumulation unrealisierter Nachfrage eine 'Knappheit aus dem Nichts' geschaffen haben. Um diesem Umstand zu begegnen, sei es entscheidend, die Fluktuation am Wohnungsmarkt zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird.
Deutschland leidet unter einer qualitativen Knappheit an Wohnraum, nicht unter akuter Wohnungslosigkeit. Viele Bürger wohnen zwar in einer Immobilie, diese entspricht jedoch oft nicht den optimalen Kriterien hinsichtlich Größe, Lage oder Ausstattung. Die Suche nach einer passenden Immobilie entwickelt sich dadurch zu einem dauerhaften Prozess. Diese Situation verleiht potenziellen Käufern eine stärkere Verhandlungsposition.
Faktoren der Kaufzurückhaltung
- —Steigende Zinsen oder wirtschaftliche Unsicherheit führen dazu, dass Interessenten in ihrer aktuellen Wohnsituation verbleiben.
- —Ein ausbleibender Kauf hat keine unmittelbare Obdachlosigkeit zur Folge, sondern lediglich die Beibehaltung des suboptimalen Status quo.
- —Politische Debatten wie die zum Gebäudeenergiegesetz und unklare Sanierungsvorgaben verstärken die Unsicherheit, was potenzielle Käufer zögern lässt.
Der aktuell knappe Wohnraum fungiert weiterhin als Puffer, welcher den Markt stabilisiert und das Risiko einer platzenden Immobilienblase dämpft. Dieses fragile Gleichgewicht könnte jedoch ins Wanken geraten, sollten die Zinsen weiter steigen und die Verunsicherung hinsichtlich Arbeitsplätzen sowie Sanierungspflichten anhalten.
