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Wer in Himmelstadt eine Immobilie verkauft oder vermietet, braucht keine Werbeversprechen, sondern eine realistische Einschätzung. Wir sagen Ihnen, was Ihr Objekt am Markt bringt, welche Unterlagen fehlen und mit welcher Vermarktungsdauer zu rechnen ist — bevor Sie sich für uns entscheiden.
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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Himmelstadt sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Himmelstadt begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Himmelstadt.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Himmelstadt – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Himmelstadt. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Himmelstadt: 2.980 €/m²
Die Hauspreise in Himmelstadt sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – |
| 2017 | 2.060 €/m² | +4 % |
| 2018 | 2.150 €/m² | +4,4 % |
| 2019 | 2.250 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 2.380 €/m² | +5,8 % |
| 2021 | 2.560 €/m² | +7,6 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +7,8 % |
| 2023 | 2.850 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 2.910 €/m² | +2,1 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +2,4 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Himmelstadt: 3.420 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Himmelstadt eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.150 €/m² | – |
| 2017 | 2.250 €/m² | +4,7 % |
| 2018 | 2.360 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 2.490 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 2.650 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 2.840 €/m² | +7,2 % |
| 2022 | 3.060 €/m² | +7,7 % |
| 2023 | 3.180 €/m² | +3,9 % |
| 2024 | 3.260 €/m² | +2,5 % |
| 2025 | 3.420 €/m² | +4,9 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Himmelstadt: 8,90 €/m²
Die Mieten in Himmelstadt sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 7,55 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 7,95 €/m² | +5,3 % |
| 2023 | 8,20 €/m² | +3,1 % |
| 2024 | 8,45 €/m² | +3 % |
| 2025 | 8,90 €/m² | +5,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Himmelstadt: 210 €/m²
Der Bodenrichtwert in Himmelstadt hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 120 €/m² | – |
| 2017 | 126 €/m² | +5 % |
| 2018 | 134 €/m² | +6,3 % |
| 2019 | 142 €/m² | +6 % |
| 2020 | 155 €/m² | +9,2 % |
| 2021 | 172 €/m² | +11 % |
| 2022 | 192 €/m² | +11,6 % |
| 2023 | 200 €/m² | +4,2 % |
| 2024 | 206 €/m² | +3 % |
| 2025 | 210 €/m² | +1,9 % |
Der Immobilienmarkt in Himmelstadt ist insgesamt als kleiner, eher eigennutzergetriebener Markt einzuordnen. Ein klassischer Verkäufermarkt mit starkem Preisdruck ist hier nicht in jeder Objektklasse gegeben, dennoch bleibt das Angebot begrenzt, was gut erhaltene Immobilien stützt. Besonders bei Einfamilienhäusern und soliden Bestandswohnungen ist die Nachfrage stabil, während sanierungsbedürftige Objekte stärker über den Preis verhandelt werden. Für Käufer bedeutet das: Wer flexibel bei Lage, Zustand und Ausstattung ist, findet noch vergleichsweise moderate Einstiegspreise. Für Verkäufer gilt umgekehrt, dass marktgerechte Preise und ein guter energetischer Zustand entscheidend sind. Für Kapitalanleger ist Himmelstadt vor allem wegen der überschaubaren Kaufpreise und der stabilen Mietnachfrage interessant. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Kaufpreisniveau und Vermietbarkeit typischerweise bei etwa 3,2 bis 4,6 % brutto . Besonders attraktiv sind Wohnungen mit geringem Instandhaltungsbedarf und guter Vermietbarkeit an Pendler oder kleinere Haushalte. Insgesamt zeigt sich bei den Immobilienpreise Himmelstadt ein Markt mit moderatem Wachstum, solider Nachfrage und begrenzter Volatilität. Der Quadratmeterpreis Himmelstadt bleibt im regionalen Vergleich weiterhin erreichbar, während der Bodenrichtwert Himmelstadt die langfristige Verknappung von Baugrund widerspiegelt.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Himmelstadt im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Himmelstadt bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.980 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 2.980 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +50,5 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,6 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Himmelstadt starteten 2016 bei rund 2.150 €/m² und liegen heute bei 3.420 €/m² (+59,1 % über 9 Jahre, Ø +5,3 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Himmelstadt entwickelte sich von 6,20 €/m² (2016) auf aktuell 8,90 €/m² — +43,5 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Himmelstadt stieg von 120 €/m² (2016) auf aktuell 210 €/m² (+75,0 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Himmelstadt eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,1 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 1.500 Einwohnern bildet Himmelstadt eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Himmelstadt, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,2 – 4,6 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Himmelstadt gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Himmelstadt | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.980 €/m² | 3.650 €/m² | -18,4 % |
| Wohnungen Ø | 3.420 €/m² | 3.850 €/m² | -11,2 % |
| Mieten Ø | 8,90 €/m² | 9,80 €/m² | -9,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Himmelstadt, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – | 2.150 €/m² | – | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 2.060 €/m² | +4 % | 2.250 €/m² | +4,7 % | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 2.150 €/m² | +4,4 % | 2.360 €/m² | +4,9 % | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 2.250 €/m² | +4,7 % | 2.490 €/m² | +5,5 % | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 2.380 €/m² | +5,8 % | 2.650 €/m² | +6,4 % | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 2.560 €/m² | +7,6 % | 2.840 €/m² | +7,2 % | 7,55 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +7,8 % | 3.060 €/m² | +7,7 % | 7,95 €/m² | +5,3 % |
| 2023 | 2.850 €/m² | +3,3 % | 3.180 €/m² | +3,9 % | 8,20 €/m² | +3,1 % |
| 2024 | 2.910 €/m² | +2,1 % | 3.260 €/m² | +2,5 % | 8,45 €/m² | +3 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +2,4 % | 3.420 €/m² | +4,9 % | 8,90 €/m² | +5,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Gastronomieobjekte in Himmelstadt bewerten sich anders als Wohnimmobilien: Maßgeblich sind Umsatz, Deckungsbeitrag, Sitzplatzzahl, Küchentechnik, Konzessionen und die Frage, ob der Betrieb ohne den bisherigen Inhaber funktioniert. Wir bewerten nach Ertragswert und benennen offen, welche Anteile auf Immobilie, Inventar und Firmenwert entfallen.
Die Vermarktung erfolgt diskret. Ein öffentlich sichtbares Verkaufsangebot verunsichert Personal, Stammgäste und Lieferanten in Himmelstadt — deshalb sprechen wir Interessenten gezielt und unter Vertraulichkeitserklärung an.
Ob Verkauf, Verpachtung oder Übergabe an einen Nachfolger innerhalb der Familie: Wir strukturieren den Weg, der zur Situation Ihres Betriebs in Himmelstadt passt, und begleiten bis zum Notar- oder Pachtvertragstermin.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
Gerhard Hahn kennt die Preisstrukturen, Lagequalitäten und Käufermilieus in Himmelstadt aus über drei Jahrzehnten persönlicher Vermittlungspraxis. Persönliche Termine in Himmelstadt sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Himmelstadt (Ø 2.980 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Himmelstadt liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
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Protokolle der Eigentümerversammlung, Instandhaltungsrücklage und Sondernutzungsrechte entscheiden mit über den Preis. Wir sichten die Unterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin.
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Professionelle Marktplatzierung, durchdachte Mieterauswahl und rechtssichere Unterlagen für eine reibungslose Vermietung Ihrer Wohnung.
Von der Festlegung der Nebenkostenregelung bis zur Übergabe: Wir strukturieren die Vermietung Ihres Hauses so, dass später keine Streitpunkte entstehen.
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Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wir wählen das zum Objekt passende Verfahren und legen die Herleitung offen, statt eine Zahl zu nennen.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Ein Portal zu Finanzämtern nennt für Himmelstadt die Realsteuer-Hebesätze 2022, darunter Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer. Damit liegt ein explizit auf Himmelstadt bezogener wirtschaftlicher Datensatz vor.
Im Ratsinformationssystem wird berichtet, dass Himmelstadt den Entwurf für das Baugebiet „Mausberg IV“ billigte und die öffentliche Beteiligung einleitete. Das betrifft unmittelbar die Entwicklung eines neuen Baugebiets in der Gemeinde.
Ein Main-Post-Bericht beschreibt das künftige Baugebiet in Himmelstadt und nennt die nötige Überarbeitung des Bebauungsplanes wegen eines Trennsystems mit Regenrückhaltebecken. Außerdem wird der mögliche Beginn der baulichen Erschließung im Jahr 2026 erwähnt.
Ein Branchenportal weist für Himmelstadt einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 380 Prozent aus und listet außerdem Realsteuerdaten. Das ist eine unmittelbar wirtschaftsbezogene Gemeindekennzahl, die Himmelstadt ausdrücklich nennt.
Die Gemeinde Himmelstadt führt in ihrem Ortsrecht auch eine Veränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet an der B27“ auf. Das deutet auf ein laufendes Gewerbe- und Standortentwicklungsverfahren in Himmelstadt hin.
Himmelstadt veröffentlichte den Bebauungsplan „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplans Mausberg II“. Der Titel weist auf ein neues Baugebiet bzw. eine Änderung der örtlichen Bauleitplanung hin.
Die Gemeinde Himmelstadt legte den Entwurf des Bebauungsplans „Sondergebiet großflächiger Einzelhandel Rote Wiese“ öffentlich aus. Das Verfahren betrifft ein konkretes Einzelhandelsprojekt im Ort und nennt Himmelstadt direkt im Titel.
Auf der Seite der Gemeinde Himmelstadt werden die Bebauungspläne des Ortes gesammelt bereitgestellt, darunter mehrere für Wohn-, Gewerbe- und Sondergebiete. Das ist eine zentrale Quelle für konkrete Bau- und Entwicklungsverfahren in Himmelstadt.
