Das Objekt HERZOG MAX am Karlstor in München, ehemals als Karstadt-Sports-Gebäude bekannt, hat nach einer etwa fünf Jahre dauernden Umbauphase die Vollvermietung realisiert. Die Betreibergesellschaft SUPER* hat ihren Gastronomiebetrieb im Erdgeschoss zur Herzog-Max-Straße aufgenommen und vervollständigt damit die Mieterstruktur, die bereits die Max-Planck-Gesellschaft, Ashurst, PENTARC und New Balance umfasst. Dieses neue Konzept stellt den letzten öffentlich zugänglichen Baustein der Revitalisierung dar und transformiert das Gebäude in eine kuratierte Innenstadtadresse, die nun Wissenschaft, Recht, Einzelhandel und Gastronomie vereint.
Die Eigentümerin und Bauherrin des rund 14.000 Quadratmeter großen Objektes ist EURO REAL ESTATE, ein Unternehmen der Wilhelm von Finck Gruppe. Die ACCUMULATA zeichnete als Development Manager für die Revitalisierung und Neupositionierung des Objekts verantwortlich. Neben dem Hauptbetrieb wird ergänzend ein SUPER* Kiosk unter den Arkaden zur Neuhauser Straße entstehen, der einen weiteren Ankerpunkt in der zentralen Fußgängerzone bilden und die Verbindung zur Herzog-Max-Straße stärken soll. Die Eröffnung dieses Kiosks ist für den Spätsommer 2026 vorgesehen.
Die strategische Rolle der Gastronomie
Für ACCUMULATA nimmt die Gastronomie im Erdgeschoss eine strategische Position ein. Sie öffnet das Gebäude zur Herzog-Max-Straße und trägt dazu bei, eine erhöhte Aufenthaltsqualität zu schaffen. Dadurch wird der Nutzungsmix aus Wissenschaft, Recht, Einzelhandel und Gastronomie für die Stadt zugänglich gemacht. Stefan Schillinger, Geschäftsführer von ACCUMULATA Real Estate Management, betonte, dass eine Innenstadtimmobilie erst dann als final betrachtet werden kann, wenn sie im Alltag funktional ist. Der Geschäftsbetrieb im Erdgeschoss, insbesondere die Gastronomie, schaffe einen Alltagsanker, der eine andere Frequenz als reine Büro- oder Einzelhandelsnutzung generiere und somit Hospitality als integralen Bestandteil funktionierender Mixed-Use-Immobilien etabliere.
Das Konzept von SUPER* fungiert als eigenständige Marke, die Gastronomie, Musik und ein Store-Konzept in einem kuratierten Hospitality-Format zusammenführt. Es integriert französische und italienische Einflüsse mit einer Hi-Fi Listening Bar und einem Concept Store, der eigene Produkte sowie Kooperationen mit Münchner Künstlern und Designern präsentiert. Das gastronomische Angebot ist als durchgängiger Day-to-Night-Ort konzipiert, vom morgendlichen Kaffee bis hin zu abendlichen Aperitivos. Der Gastraum umfasst eine Fläche von rund 150 Quadratmetern, ergänzt durch ca. 100 Quadratmeter Freischankfläche und Lagerflächen im Untergeschoss. Die Öffnungszeiten erstrecken sich von Dienstag bis Donnerstag von 08:00 bis 24:00 Uhr sowie Freitag und Samstag von 08:00 bis 01:00 Uhr. Diese Belebung trägt dazu bei, die Herzog-Max-Straße über die reine Einkaufsfrequenz hinaus zu einem Aufenthaltsort zu entwickeln.
Transformation der Herzog-Max-Straße
Die Ansiedlung von SUPER* bewirkt eine Veränderung der Herzog-Max-Straße. Die Freischankfläche von rund 100 Quadratmetern, ergänzt durch neu gepflanzte Robinien und die angrenzende Fassadenbegrünung des Oberpollinger, stärkt die Attraktivität der Straße als urbaner Raum. Dr. Kilian Burkholz, kaufmännischer Projektleiter HERZOG MAX bei ACCUMULATA Real Estate Management, hob hervor, dass ein Nicht-Standardkonzept angestrebt wurde, welches sowohl zur Qualität des Hauses passt als auch eigenständig genug ist, um die Herzog-Max-Straße zu beleben. Emanuel Petaccia, Betriebsleiter SUPER*, beschrieb das Konzept als hybrid, mit einer klaren Tageslogik von Espresso am Morgen über Lunch bis hin zur Abendbar, kombiniert mit hochwertiger Gastronomie, kuratiertem Sound, Concept-Store-Elementen und wechselnden Kunstinstallationen. Dies schaffe einen Ort, der sich atmosphärisch entwickle, dabei aber offen und unkompliziert bleibe und Kultur, Design sowie Stadtraum miteinander verbinde.
Der geplante SUPER* Kiosk an der Neuhauser Straße wird an einer der frequentiertesten Einkaufsstraßen Deutschlands positioniert, die nach Branchenmessungen jährlich rund 22 Millionen Passanten zählt. Durch die Bespielung beider Seiten des Hauses – des gastronomischen Treffpunkts im Erdgeschoss zur Herzog-Max-Straße und des Kiosks an der Achse zwischen Karlstor und Marienplatz – gewinnt die Lage eine zusätzliche Aufenthaltsqualität abseits der primären Einkaufsfunktion. Das Objekt HERZOG MAX, unter Denkmalschutz stehend, wurde durch ACCUMULATA im Auftrag von EURO REAL ESTATE innerhalb von fünf Jahren von einem Sportkaufhaus zu einer gemischt genutzten Innenstadtadresse entwickelt.
