Der Büromarkt in München zeigt weiterhin eine ausgeprägte Aktivität. Laut Beobachtungen von Newmark stieg der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 33 Prozent und erreichte rund 349.000 Quadratmeter. Diese Entwicklung wird maßgeblich von einer diversifizierten Nachfragebasis getragen. Neben Eigennutzern prägen insbesondere Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Halbleiter, Verteidigung und Life Sciences das Marktgeschehen. Parallel dazu setzt sich der Bedarf an modernen und hochwertigen Büroflächen fort.
Anmietungen im Spektrum von 1.000 bis 5.000 Quadratmetern bilden das Fundament des Münchner Büromarktes. Während diese Größenklasse im Jahr 2023 noch etwa die Hälfte des Flächenumsatzes ausmachte, liegt ihr Anteil im ersten Halbjahr 2026 bei einem Drittel. Die Vermietungsaktivität verteilt sich entsprechend breiter über den Markt. Großabschlüsse ab 10.000 Quadratmetern repräsentieren mittlerweile rund 30 Prozent des Flächenumsatzes, was eine gestiegene Nachfrage seitens größerer Nutzer signalisiert. Herr Matthias Hausch, Head of Office Leasing in München bei Newmark, merkte an, der Münchner Büromarkt profitiere von einer deutlich breiteren Nachfragebasis als noch vor wenigen Jahren. Er führte aus, dass neben etablierten Technologieunternehmen zunehmend Firmen aus Zukunftsbranchen als großflächige Nutzer auftreten und für eine stabile Marktdynamik sorgen.
Branchenstruktur und Flächenentwicklung
Diese Entwicklung manifestiert sich auch in der Branchenstruktur. Unternehmen aus den Sektoren Technologie, Halbleiter, Verteidigung und Life Sciences nehmen im Vergleich zu Nutzern aus der Beratung oder Finanzwirtschaft eine stärkere Position ein. Die Technologiebranche allein vervierfachte ihren Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rund 91.000 Quadratmeter. Zu den wesentlichen Abschlüssen zählen in diesem Kontext Anmietungen durch JetBrains, Analog Devices, NXP Semiconductors und Uvision Europe.
Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne, ESG-konforme Büroflächen, welche durch hohe Aufenthaltsqualität, attraktive Ausstattungsmerkmale und kurzfristige Verfügbarkeit gekennzeichnet sind. Neubauten und umfassend modernisierte Bestandsgebäude weisen dementsprechend eine bessere Entwicklung auf als der Gesamtmarkt. Als Beispiele hierfür können Areale wie Neue Balan, der Business Campus Garching sowie das Projekt MARK im Münchner Westen genannt werden, welches nahezu vollständig vermietet ist. Auch moderne Bürostandorte außerhalb der traditionellen Innenstadtlagen, wie etwa in Unterhaching, gewinnen für Unternehmen an Attraktivität.
Die fortbestehende Nachfrage nach hochwertigen Flächen stabilisiert zudem das Mietniveau. Die Spitzenmiete erreichte 60,00 Euro pro Quadratmeter, wobei in Einzelfällen bereits bis zu 74,00 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete verblieb mit 27,20 Euro pro Quadratmeter auf dem Vorjahresniveau. Zeitgleich liegt die Leerstandsquote bei 8,8 Prozent und steigt primär in älteren Bestandsgebäuden, die den aktuellen Nutzeranforderungen nicht mehr entsprechen. Moderne und hochwertig ausgestattete Flächen werden hingegen weiterhin zügig absorbiert. Herr Helge Zahrnt, Head of Research bei Newmark, prognostizierte, dass der Leerstand mittelfristig über dem Zehnjahresdurchschnitt verbleiben dürfte, da Unternehmen ihre Arbeitsplatzkonzepte weiterentwickeln und ihren Flächenbedarf optimieren. Er betonte, flexible Arbeitsmodelle blieben ein Bestandteil der Bürowelt, während sich die Nachfrage zunehmend auf hochwertige, gut angebundene und ESG-konforme Gebäude konzentriere.
Ausblick für den Münchner Büromarkt
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Newmark in München einen Büroflächenumsatz von rund 600.000 Quadratmetern. Die Entwicklung des Büromarktes wird zunehmend von der Qualität der Flächen bestimmt. Moderne, ESG-konforme Büros in bevorzugten Lagen werden voraussichtlich weiterhin knapp sein und bieten Potenzial für Mietsteigerungen. Im Gegensatz dazu steigt der Druck auf ältere Bestandsgebäude, die ohne substanzielle Modernisierung und attraktive Anreize am Markt schwerer zu positionieren sind. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach großen Büroflächen vor allem von Unternehmen aus den Bereichen Robotik, Verteidigungstechnologie, Halbleiter und Life Sciences getragen wird.
