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Zwischen dem Entschluss zu verkaufen und dem Notartermin liegen in Oberschwarzach in der Regel mehrere Monate Arbeit: Unterlagen zusammentragen, den Wert belastbar ermitteln, die richtige Käufergruppe finden, verhandeln. Diese Schritte übernehmen wir vollständig und halten Sie dabei über jeden Zwischenstand informiert.
Ein erheblicher Teil der Objekte in Oberschwarzach wechselt den Eigentümer, bevor eine Anzeige geschaltet wird. Wer ein hinterlegtes Suchprofil hat, steht in dem Moment auf der Liste, in dem ein Eigentümer uns beauftragt. Sie beschreiben einmal, was Sie suchen — Lage, Größe, Budget, Zustand — und hören von uns nur dann, wenn es wirklich passt.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Erstens: eine ehrliche Bewertung Ihrer Immobilie in Oberschwarzach — auf Basis echter Vergleichsverkäufe, nicht auf Basis von Wunschpreisen. Zweitens: ein klares, schriftliches Vermarktungskonzept, bevor Sie unterschreiben. Drittens: persönliche Erreichbarkeit von Gerhard Hahn selbst — nicht von wechselnden Assistenzen.
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Oberschwarzach sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Oberschwarzach begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Oberschwarzach.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Oberschwarzach – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Marktdaten für Oberschwarzach im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Oberschwarzach: 2.850 €/m²
Die Hauspreise in Oberschwarzach sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 1.950 €/m² | – |
| 2018 | 2.050 €/m² | +5,1 % |
| 2019 | 2.170 €/m² | +5,9 % |
| 2020 | 2.320 €/m² | +6,9 % |
| 2021 | 2.520 €/m² | +8,6 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +9,5 % |
| 2023 | 2.880 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 2.850 €/m² | -1 % |
| 2025 | 2.850 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Oberschwarzach: 2.650 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Oberschwarzach eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 1.780 €/m² | – |
| 2018 | 1.870 €/m² | +5,1 % |
| 2019 | 1.980 €/m² | +5,9 % |
| 2020 | 2.120 €/m² | +7,1 % |
| 2021 | 2.300 €/m² | +8,5 % |
| 2022 | 2.520 €/m² | +9,6 % |
| 2023 | 2.640 €/m² | +4,8 % |
| 2024 | 2.650 €/m² | +0,4 % |
| 2025 | 2.650 €/m² | 0 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Oberschwarzach: 8,90 €/m²
Die Mieten in Oberschwarzach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 6,70 €/m² | – |
| 2018 | 6,90 €/m² | +3 % |
| 2019 | 7,15 €/m² | +3,6 % |
| 2020 | 7,45 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 7,80 €/m² | +4,7 % |
| 2022 | 8,20 €/m² | +5,1 % |
| 2023 | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 8,80 €/m² | +2,9 % |
| 2025 | 8,90 €/m² | +1,1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Oberschwarzach: 165 €/m²
Der Bodenrichtwert in Oberschwarzach hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 95 €/m² | – |
| 2018 | 100 €/m² | +5,3 % |
| 2019 | 108 €/m² | +8 % |
| 2020 | 118 €/m² | +9,3 % |
| 2021 | 132 €/m² | +11,9 % |
| 2022 | 148 €/m² | +12,1 % |
| 2023 | 158 €/m² | +6,8 % |
| 2024 | 163 €/m² | +3,2 % |
| 2025 | 165 €/m² | +1,2 % |
Der Immobilienmarkt in Oberschwarzach ist insgesamt als kleiner, eher illiquider Markt mit stabiler Grundnachfrage einzuordnen. Für Käufer bedeutet das: Das Angebot ist begrenzt, Preisverhandlungen sind je nach Objekt möglich, gleichzeitig bleiben gut erhaltene Häuser und Wohnungen aufgrund des knappen Bestands gefragt. Für Verkäufer ist die Lage grundsätzlich günstig, sofern Lage, Zustand und energetischer Standard stimmen. Der Markt tendiert eher zu einem leichten Verkäufermarkt bei hochwertigen oder sofort nutzbaren Objekten, während sanierungsbedürftige Immobilien stärker preislich differenziert werden. Die Nachfrage wird vor allem von Eigennutzern, Rückkehrern aus der Region und Haushalten mit Bezug zu den umliegenden Arbeitsmärkten getragen. Oberschwarzach profitiert von der ruhigen Wohnlage, dem dörflichen Charakter und der Erreichbarkeit größerer Zentren. Für Kapitalanleger ist die Gemeinde vor allem dann interessant, wenn ein Objekt zu einem attraktiven Einstiegspreis erworben werden kann und eine solide Vermietbarkeit an lokale Haushalte oder Pendler gegeben ist. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell meist bei etwa 3,0 bis 4,2 % brutto , abhängig von Kaufpreis, Modernisierungsgrad und Mikrolage. Im Vergleich zu urbanen Märkten sind die Immobilienpreise Oberschwarzach niedriger, die Renditen aber durch die ebenfalls moderaten Mieten begrenzt. Insgesamt zeigt sich ein ruhiger Markt mit langfristig stabiler Entwicklung und geringer Volatilität.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Oberschwarzach im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Oberschwarzach bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.950 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 2.850 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +46,2 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,9 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2023 mit 2.880 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,0 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Oberschwarzach starteten 2017 bei rund 1.780 €/m² und liegen heute bei 2.650 €/m² (+48,9 % über 8 Jahre, Ø +5,1 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Oberschwarzach entwickelte sich von 6,70 €/m² (2017) auf aktuell 8,90 €/m² — +32,8 % über 8 Jahre bzw. Ø +3,6 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Oberschwarzach stieg von 95 €/m² (2017) auf aktuell 165 €/m² (+73,7 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Oberschwarzach eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 4,0 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Für Eigentümer in Oberschwarzach, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Oberschwarzach gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Oberschwarzach | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.850 €/m² | 3.650 €/m² | -21,9 % |
| Wohnungen Ø | 2.650 €/m² | 3.850 €/m² | -31,2 % |
| Mieten Ø | 8,90 €/m² | 9,80 €/m² | -9,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Oberschwarzach, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 1.950 €/m² | – | 1.780 €/m² | – | 6,70 €/m² | – |
| 2018 | 2.050 €/m² | +5,1 % | 1.870 €/m² | +5,1 % | 6,90 €/m² | +3 % |
| 2019 | 2.170 €/m² | +5,9 % | 1.980 €/m² | +5,9 % | 7,15 €/m² | +3,6 % |
| 2020 | 2.320 €/m² | +6,9 % | 2.120 €/m² | +7,1 % | 7,45 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 2.520 €/m² | +8,6 % | 2.300 €/m² | +8,5 % | 7,80 €/m² | +4,7 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +9,5 % | 2.520 €/m² | +9,6 % | 8,20 €/m² | +5,1 % |
| 2023 | 2.880 €/m² | +4,3 % | 2.640 €/m² | +4,8 % | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 2.850 €/m² | -1 % | 2.650 €/m² | +0,4 % | 8,80 €/m² | +2,9 % |
| 2025 | 2.850 €/m² | 0 % | 2.650 €/m² | 0 % | 8,90 €/m² | +1,1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Oberschwarzach — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Oberschwarzach heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
Welcher Weg passt, hängt an Alter, Gesundheitszustand, Erbsituation und dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Oberschwarzach ab. Diese Faktoren gehen direkt in die Bewertung ein — pauschale Zusagen zum erzielbaren Betrag gibt es bei uns deshalb nicht.
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Auf Wunsch beziehen wir Angehörige, Steuerberater oder Notar von Anfang an mit ein, damit die Lösung auch innerhalb der Familie in Oberschwarzach Bestand hat.
Kapital steckt bei vielen Betrieben in Oberschwarzach in der eigenen Immobilie statt im operativen Geschäft. Sale & Lease-Back löst das: Verkauf an einen Investor, gleichzeitig ein langfristiger Mietvertrag, der die Nutzung sichert. Betriebsablauf, Adresse und Belegschaft bleiben, wo sie sind.
Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Entscheidend für den erzielbaren Preis sind Mietvertragslaufzeit, Bonität und Drittverwendungsfähigkeit des Objekts in Oberschwarzach. Wir strukturieren diese Punkte so, dass der Verkaufserlös und die spätere Mietbelastung in einem vertretbaren Verhältnis stehen.
Ob Landgasthof, Stadtcafé, Hotel garni oder Pension mit Nebengebäude — für Gastronomie- und Beherbergungsobjekte in Oberschwarzach gibt es einen eigenen, überschaubaren Käuferkreis. Diesen Kreis kennen und pflegen wir seit Jahren, statt breit zu inserieren.
Häufig ist die Verpachtung der ruhigere Weg: Sie behalten die Immobilie in Oberschwarzach im Bestand, geben den operativen Betrieb ab und erhalten laufende Einnahmen. Wir prüfen Konzept und Bonität des Pächters, bevor der Vertrag zustande kommt.
Steht das Objekt leer oder ist es nicht mehr rentabel zu betreiben, prüfen wir die Umnutzung — etwa zu Wohnraum, Boardinghouse oder Praxisfläche. Was in Oberschwarzach baurechtlich möglich ist, klären wir vor der Vermarktung.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Gerade in einer kleineren Gemeinde wie Oberschwarzach ist Diskretion entscheidend. Gerhard Hahn vermarktet seit über 30 Jahren bevorzugt off-market — ohne Schilder, ohne Portal, ohne unnötige Außenwirkung. Persönliche Termine in Oberschwarzach sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Immobilienmakler in Oberschwarzach mit Fokus auf An- und Verkauf von Wohnimmobilien in der Region. Lokal ansässig und erreichbar unter der angegebenen Telefonnummer.
Großer Immobilienmakler mit Niederlassung in Schweinfurt, der auch Oberschwarzach und die umliegende Region betreut. Bietet umfassende Maklerdienstleistungen von Werteinschätzung bis Verkaufsabschluss mit regionaler Marktkenntnis.
Website besuchenDaniel Schwarz leitet die Schwarz Immobilien GmbH & Co. KG und ist ein etablierter Immobilienmakler im Kreis Straubing-Bogen. Mit guten Bewertungen vermittelt er Wohnimmobilien in der Region, die etwa 80 km von Oberschwarzach entfernt liegt, und bedient auch umliegende Gebiete. Bevorzugt lokale Transaktionen mit starkem regionalen Fokus.
Brunnhuber Immobilien ist ein inhabergeführter Makler mit Schwerpunkt auf werthaltigen Immobilien in Schweinfurt, dem Landkreis und Mainfranken. Sie übernehmen den gesamten Verkaufsprozess und bieten VIP-Service für Eigentümer. Die Region umfasst Oberschwarzach in ca. 25 km Entfernung.
Website besuchenWich Immobilien ist Premium-Immobilienmakler in Oberfranken mit Fokus auf stressfreien Hausverkauf von Wertermittlung bis Notartermin. Sie bedienen Kunden im An- und Verkauf in der gesamten Region, einschließlich Oberschwarzach. Erfolgreiche Abwicklungen in 6-12 Wochen sind ihr Markenzeichen.
Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Oberschwarzach, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Bayern mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Oberschwarzach (Ø 2.850 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Oberschwarzach liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Vom Aufmaß über den Energieausweis bis zur Käuferauswahl: Wir bereiten Ihr Haus vollständig auf, bevor es an den Markt geht — und führen die Verhandlung bis zur Beurkundung.
Wir berücksichtigen Teilungserklärung, Hausgeld, Energieausweis, Rücklagen und Zielgruppe — und strukturieren den gesamten Verkaufsprozess für Sie.
Ein Grundstück verkauft sich über das, was darauf entstehen darf. Wir ermitteln das realistische Baurecht und sprechen Bauträger sowie private Käufer parallel an.
Drittverwendungsfähigkeit, Restlaufzeit der Mietverträge und Mieterbonität bestimmen den Preis Ihrer Gewerbeimmobilie. Genau darauf richten wir die Unterlagen aus.
Der richtige Mietpreis entscheidet über Leerstand oder Dauermieter. Wir setzen ihn marktgerecht an und filtern Interessenten vor, statt Massenbesichtigungen zu veranstalten.
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sprechen andere Zielgruppen an — wir sorgen für die passende Präsentation und solvente Mieter.
Wohnrecht, Rückanmietung, Leibrente oder Nießbrauch — wir prüfen die für Sie passende Variante und beraten zu Chancen und Rahmenbedingungen.
Nachvollziehbare Wertermittlung als Grundlage für Verkauf oder Vermietung — durchgeführt von zertifizierten Gutachtern mit regionaler Marktkenntnis.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Die VG Gerolzhofen veröffentlicht die Hebesätze für Oberschwarzach, darunter Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer. Das ist für Eigentümer und Betriebe unmittelbar wirtschaftsrelevant.
Die Verwaltungsgemeinschaft Gerolzhofen bündelt das Baurecht für den Markt Oberschwarzach und verweist auf die Bebauungspläne des Ortes. Laut Seite liegen aktuell keine Bebauungspläne aus, die Unterlagen sind aber online einsehbar.
Der Landkreis Schweinfurt führt für die Gemeinde Oberschwarzach eine eigene Übersichtsseite zu Bebauungsplanverfahren und weiteren wirtschaftsnahen Themen. Genannt werden unter anderem einzelne Bebauungsplanverfahren für Oberschwarzach.
Die Sanierung des Julius-Echter-Schlosses in Oberschwarzach kommt laut Bericht weiter voran und bleibt im vorgesehenen Kostenrahmen. Im Dachgeschoss werden Schäden beseitigt und das Tragewerk instand gesetzt. Das Projekt ist für die Ortsentwicklung im historischen Bestand von Bedeutung.
Die Gemeinde verweist auf ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept für den Altort Oberschwarzach. Das Konzept eröffnet Fördermöglichkeiten für Eigentümerinnen und Eigentümer und ist damit auch für Sanierung und Standortentwicklung relevant.
Auf der Bauplätze-Seite beschreibt Oberschwarzach vorhandene Baugebiete, Flächen für Gewerbe und die Förderung von Sanierungsmaßnahmen im Altort. Die Seite nennt außerdem ein städtebauliches Sanierungsgebiet für den Altort Oberschwarzach.
Oberschwarzach informiert zur Grundsteuerreform in Bayern und nennt den Zeitraum für die Abgabe der Grundsteuererklärung. Für Grundstückseigentümer im Ort ist das ein direkt relevantes Thema.
