In den Vereinigten Staaten ist der Hauserwerb zunehmend mit Stress, Frustration und einer weit verbreiteten wirtschaftlichen Angst verbunden. Das Land befindet sich in einer generationsübergreifenden Angebotskrise auf dem Wohnungsmarkt. J.P. Morgan Chase schätzte kürzlich, dass Amerika mit einem Wohnungsdefizit von 2,8 Millionen Einheiten konfrontiert ist, dessen Behebung etwa 10 Jahre dauern könnte. Andere, wie die U.S. Chamber of Commerce, gehen von einem Mangel von 4,7 Millionen Wohnungen aus.
Eine Studie der Harvard University vom Juni 2026 ergab unterdessen, dass die nationalen Immobilienpreise seit 2020 um 54 Prozent gestiegen sind und der durchschnittliche Verkaufspreis für Einfamilienhäuser fast das Fünffache des mittleren Haushaltseinkommens beträgt. Diese Entwicklungen machten ein Handeln erforderlich.
Das „21st Century ROAD to Housing Act“
Am 11. Juli verabschiedete der Kongress das „21st Century ROAD to Housing Act“ mit überwältigenden parteiübergreifenden Mehrheiten – 85-5 im Senat und 358-32 im Repräsentantenhaus. Das Gesetz adressiert die seit Langem schwelende Wohnraumknappheit durch eine Kombination aus über 40 verschiedenen wirtschaftlichen Anreizen, regulatorischen Reformen und Aktualisierungen bestehender Bundesgesetze. Ziel ist es, den Bau von neuem bezahlbarem Wohnraum, Einfamilienhäusern und Fertighäusern anzukurbeln. ROAD steht dabei für „Renewing Opportunity in the American Dream“.
Dennis Shea, Executive Vice President für Wohnungsbau beim Bipartisan Policy Center, einem Think Tank in Washington, D.C., erklärte, dass beide politischen Parteien von ihren Wählern hörten, dass die Frage der Erschwinglichkeit von Wohnraum sehr ernst sei, da hohe Wohnkosten Gemeinden aller Art im ganzen Land beeinflussten. Er fügte hinzu, dass es bei der Bewältigung dieses Problems keine Patentlösung gebe, sondern der Privatsektor gefragt sei.
Das Gesetz wird als eine Mischung aus Anreizen und Auflagen für Kommunen und Akteure des Privatsektors beschrieben, um die Wohnungsbauproduktion durch Bau und Investitionen zu fördern. Zudem werden einige ehemals aufwendige Bundesgesetze aktualisiert, um Bürokratie abzubauen, die den Sektor jahrzehntelang behindert hatte. David Garcia, stellvertretender Direktor für Politik am Terner Center for Housing Innovation der University of California, Berkeley, sagte, diese Gesetzgebung bewirke viele kleine Dinge, die einzeln nicht von großer Bedeutung erscheinen mögen, aber kollektiv einen echten Einfluss auf die Erhöhung des Wohnungsangebots und die Senkung der Kosten über die Zeit haben könnten.
Kontroversen und Implementierung
Kritiker weisen jedoch darauf hin, dass das neue Gesetz keine neuen Gelder für die Wohnungsentwicklung bereitstellt und seine Reformen in lokale Wohnungsbaupolitiken und private Investitionsstrategien eingreifen. Präsident Donald Trump weigerte sich, das Gesetz zu unterzeichnen (es wurde auch ohne seine Unterschrift wirksam) und bezeichnete es als „ein großes Gähnen“. Toby Cobb, Managing Partner und Mitbegründer von 3650 Capital, sagte, dass es eine bedauerliche Realität sei, dass das Gesetz trotz parteiübergreifender Unterstützung so schwach und eine schreckliche Gesetzgebung sei. Es enthalte viele verschiedene Dinge, bewirke aber tatsächlich sehr wenig und führe nur dazu, dass die Menschen Geld für Anwälte ausgäben.
Demgegenüber bezeichnete die damalige Pressesprecherin des Weißen Hauses, Karoline Leavitt, das Gesetz als „eines der bedeutendsten Gesetze zur Erschwinglichkeit von Wohnraum in der amerikanischen Geschichte“. Es ist sicherlich das bemerkenswerteste parteiübergreifende Wohnungsbaugesetz seit der Verabschiedung des Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) im Jahr 1986 und des Housing and Economic Recovery Act von 2008.
Jeffrey Lubell, Senior Fellow am Terwilliger Center for Housing des Urban Land Institute, betonte, dass Amerikaner nicht erwarten sollten, dass die Bundesregierung das Problem des Wohnungsangebots auf einen Schlag löst. Er merkte an, dass dieses neue Gesetz viele bescheidene, aber nützliche Bestimmungen enthalte, die letztendlich einen materiellen Unterschied bei der Unterstützung eines erweiterten Wohnungsangebots bewirken werden. Er schloss, dass es jetzt auf die Details der Umsetzung ankomme.
Bereits vor der Gesetzgebung gerieten kritische Aspekte des amerikanischen Einfamilienhausbaus in einen komplizierten Gesetzentwurfsprozess. Dies hätte weitreichende Folgen für gewerbliche Immobilieninvestoren haben können. Während das neue Wohnungsgesetz seine Ursprünge in einem parteiübergreifenden Gesetzentwurf hat, der im August 2025 von den Senatoren Elizabeth Warren (Demokratin aus Massachusetts) und Tim Scott (Republikaner aus South Carolina) eingebracht wurde, nahm die Entwicklung Anfang Januar an Fahrt auf. Dies geschah, nachdem Trump den Kongress dazu aufgerufen hatte, große institutionelle Investoren wie BlackRock und Blackstone vom Kauf von Einfamilienhäusern und deren Umwandlung in Mietobjekte auszuschließen. Er begründete dies in einem Social-Media-Beitrag damit, dass „Menschen in Häusern leben, nicht Unternehmen“.
Während gewählte Amtsträger in beiden Kammern über die Feinheiten verhandelten, wurde klar, dass die Build-to-Rent (BTR)-Branche – eine Unterklasse von Einfamilienhäusern, die oft identisch in geplanten Gemeinden oder als Reihenhäuser in Unterteilungen gebaut und als Mietobjekte auf den Markt gebracht werden – nachteilig betroffen wäre. BTR macht bis zu 4 Prozent des Wohnungsmarktes aus und wird hauptsächlich von institutionellen Investoren besessen und entwickelt. Die ursprünglich vom Senat verabschiedete Bestimmung, die institutionelle Investoren dazu verpflichtete, BTR-Einfamilienhäuser nach sieben Jahren an individuelle Käufer zu verkaufen, war daher nicht umsetzbar. Schließlich entfernte der Gesetzentwurf des Repräsentantenhauses diese Bestimmung und befreite BTR vollständig, woraufhin der endgültige Gesetzentwurf verabschiedet wurde.
