Wohnstandorte an Seen gehören traditionell zu den exklusivsten Segmenten des deutschen Immobilienmarktes. Sie repräsentieren einen besonderen Rückzugsort, eine hohe Lebensqualität und eine langfristige Werthaltigkeit, was ein beständiges Interesse an diesen Objekten bewirkt, obwohl das Angebot begrenzt ist. Experten von VON POLL IMMOBILIEN haben im Rahmen des Seereports 2026 die Kaufpreisentwicklung für Wohnimmobilien in den Seenregionen Deutschlands im ersten Halbjahr 2026 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 untersucht und die aufgerufenen Höchstpreise ermittelt.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN, hebt hervor, dass Immobilien mit Seeblick ein exklusives Marktsegment bilden. Dieses zeichne sich durch ein begrenztes Angebot und eine hohe Nachfrage aus, was zu einer Abkopplung von der allgemeinen Preisentwicklung führen könne. Er merkt an, dass der Gesamtmarkt sich in den vergangenen Jahren verändert habe, doch gefragte Seenlagen für Käufer und Investoren weiterhin attraktiv blieben. Trotz regional unterschiedlicher Preisentwicklungen sei in 17 der 23 analysierten Seeregionen ein Aufwärtstrend bei den Preisen für Wohneigentum im Jahr 2026 zu verzeichnen gewesen.
Regionale Preisentwicklungen und Spitzenlagen
Der bayerische Tegernsee behauptet seine Spitzenposition unter den analysierten Seen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnimmobilie lag dort im ersten Halbjahr 2026 bei 9.876 Euro. Der höchste aufgerufene Quadratmeterpreis erreichte 14.970 Euro, was den Höchstwert im gesamten Ranking darstellt. Mit deutlichem Abstand folgen der Starnberger See mit einem Durchschnittspreis von 8.718 Euro pro Quadratmeter und der Ammersee mit 7.372 Euro pro Quadratmeter. An diesen Seen übertrafen die Höchstpreise die Durchschnittswerte signifikant, beispielsweise mit 11.877 Euro pro Quadratmeter am Starnberger See und 9.743 Euro pro Quadratmeter am Ammersee. Angesichts des bereits hohen Preisniveaus stiegen die Immobilienpreise hier moderat an: am Tegernsee um 2,9 Prozent, am Starnberger See und Ammersee um jeweils 1,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Bernhard Stollreither, Geschäftsstelleninhaber bei VON POLL IMMOBILIEN Tegernsee, erläutert die Besonderheit des Tegernsees: Grundstücke mit direktem Seezugang seien selten in privater Hand und kämen entsprechend nur äußerst selten auf den Markt. Die Mikrolage, die Seenähe, die Aussicht und die allgemeine Wohnqualität bestimmen maßgeblich den Kaufpreis. Besonders gefragt seien ruhige Lagen mit hoher Qualität und guter Infrastruktur. Der energetische Zustand gewinnt zunehmend an Relevanz. Zudem beeinflussten die Regelungen zur Zweitwohnungsnutzung die Nachfrage. Käufer informierten sich intensiv über Nutzungsmöglichkeiten und mögliche Einschränkungen. Der Markt wird hauptsächlich von Käufern geprägt, die den Tegernsee als langfristigen Wohn- oder Lebensmittelpunkt sehen.
Weitere Seenlagen in Deutschland weisen ebenfalls signifikante Preisniveaus auf. Am bayerischen Königssee betragen die Kosten für eine Wohnimmobilie in Seelage circa 6.993 Euro pro Quadratmeter. Der Berliner Wannsee verzeichnet 6.247 Euro pro Quadratmeter. Am bayerischen Eibsee werden 6.221 Euro pro Quadratmeter und am Chiemsee 5.826 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Der baden-württembergische Bodensee liegt bei 5.352 Euro pro Quadratmeter und der Hamburger Öjendorfer See bei 4.880 Euro pro Quadratmeter. Besonders am Wannsee mit 8.765 Euro pro Quadratmeter und am Eibsee mit 8.912 Euro pro Quadratmeter wurden bemerkenswerte Höchstpreise erzielt.
Werttreiber und Preisentwicklung
Mirko Roloff, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Berlin, betont, dass Immobilien in direkten Seelagen sich als deutlich wertstabiler erweisen. Während der allgemeine Wohnimmobilienmarkt stärker von Finanzierungskosten und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst wird, behalten echte Seelagen ihre Sonderstellung. Einzigartige Merkmale wie direkter Wasserzugang und ein eigener Bootssteg fungieren als wesentliche Werttreiber und sichern eine überdurchschnittliche Wertstabilität. Für diese seltenen Lagen lassen sich auch unter aktuellen Bedingungen besondere Preise erzielen, sofern die Preisvorstellungen realistisch bleiben. Ein bloßer Seeblick oder eine Lage in Seenähe ohne direkten Wasserzugang führen hingegen nicht mehr automatisch zu einem deutlichen Preisaufschlag. Eine professionelle Begleitung und eine realistische Einschätzung des Marktes können auch im aktuellen Umfeld zu guten Ergebnissen führen.
Die regionale Preisentwicklung ist heterogen. Während die durchschnittlichen Quadratmeterpreise am Öjendorfer See um 4,4 Prozent und am Wannsee um 4,8 Prozent stiegen, erhöhten sie sich am Eibsee um 8,2 Prozent. Am Bodensee sanken die Preise um 2,2 Prozent, am Chiemsee um 4,3 Prozent und am Königssee um 4,9 Prozent. Der Markt für Immobilien am See bleibt stabil, wobei hochwertige Immobilien in attraktiver Lage weiterhin auf hohe Nachfrage treffen.
