Die aktuelle Analyse der Insolvenzzahlen in der deutschen Immobilienwirtschaft für das erste Quartal 2026, erstellt von der Transformationsberatung Falkensteg, zeigt ein differenziertes Bild. Insgesamt stiegen die Verfahren über alle Umsatzklassen hinweg um 13,5 Prozent gegenüber dem vorherigen Quartal an. Parallel dazu verzeichneten Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über zehn Millionen Euro einen Rückgang der Insolvenzen um rund 31 Prozent, von 13 auf neun Fälle. Diese Entwicklung deutet auf eine Verlagerung der Betroffenheit innerhalb der Branche hin.
Für diese gegenläufige Bewegung sind primär zwei Mechanismen ursächlich: Zum einen konnte im Segment der Großunternehmen des Rohbausektors eine weitgehende Marktbereinigung abgeschlossen werden. Zum anderen breitet sich die Krise zeitversetzt auf kleinteiligere Ausbau- und Dienstleistungsunternehmen aus. Während die Kategorie „Bau von Immobilien“ mit 239 auf 243 Fälle eine nahezu stabile Entwicklung mit einem Anstieg von 1,6 Prozent zeigt, erhöhte sich die Anzahl der Insolvenzen in der Kategorie „Gebäude“ um 24,9 Prozent von 249 auf 311 Fälle.
Nachgelagerte Segmente unter Druck
Christian Alpers, Leiter Falkensteg Real Estate, konstatiert eine klassische Kettenwirkung entlang der Wertschöpfung. Der Rohbau habe seine Konsolidierungsphase im Wesentlichen durchlaufen. Die Krise erreiche nun die nachgelagerten Segmente, darunter Ausbau, Dienstleister und Bestandshalter, welche die Auswirkungen verzögert zu spüren bekämen. Dies werde zusätzlich durch eine Zurückhaltung der Verbraucher bei hohen Investitionen in die Wohnraumsanierung verstärkt, da diese in die Zukunft verschoben würden. Die Marktbereinigung im Rohbausektor resultiert aus einer Konsolidierung der Jahre 2023 und 2024, in denen wirtschaftlich schwache Bauträger den Markt verlassen mussten. Ursachen hierfür waren Zinsanstiege, sinkende Kaufpreise und der Rückzug von Banken aus der Projektfinanzierung, was Margen in den Verlustbereich drückte. Projekte, die in der Niedrigzinsphase kalkuliert wurden, erwiesen sich angesichts von Baukostensteigerungen von bis zu 45 Prozent gegenüber 2020 als unrentabel.
Die Baugenehmigungen stiegen im Vorjahr um zehn Prozent auf rund 238.500 Wohneinheiten, was den ersten Anstieg seit 2021 markiert. Dieser Anstieg wird sich allerdings erst mit einer Verzögerung in der Projektpipeline der Bauunternehmen manifestieren. Die Zunahme der Insolvenzen im Ausbaugewerbe ist eng mit ausbleibenden Zahlungen von insolventen Bauträgern verknüpft. Unternehmen, die Leistungen erbracht haben, erlitten hierbei erhebliche Forderungsausfälle, was oftmals zur Illiquidität führt und neue Projekte nicht vorfinanzierbar macht. Dieses strukturelle Problem sei weder durch Kostensenkungen noch durch reine Auftragsgewinnung lösbar, so Alpers.
Zusätzliche Belastungen durch Refinanzierung und geopolitische Faktoren
Für den weiteren Jahresverlauf kommen zwei externe Schockfaktoren hinzu. Eine Refinanzierungswelle bei Immobilienkrediten erreicht ihren Höhepunkt, da Darlehen aus der Niedrigzinsphase auslaufen. Gesunkene Objektwerte erschweren oder verhindern Anschlussfinanzierungen bei neubewerteten Sicherheiten. Besonders betroffen sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien aufgrund strukturell gesunkener Nutzernachfrage. Zudem verstärkt der seit März 2026 eskalierende Iran-Krieg den Druck. Gestörte Lieferketten aus dem Nahen Osten führten zu Engpässen bei Polyethylen, was Rohre, Kabelummantelungen und Dämmstoffe betrifft. Auch erdölbasierte Syntheseprodukte für Fassaden- und Dachdämmung verteuerten sich erheblich. Diese Kostenexplosionen sind in bestehenden Werkverträgen nicht vorgesehen.
Alpers warnt, dass diese Mehrbelastungen die Branche in einer Phase treffen, in der die finanzielle Substanz vieler Unternehmen bereits geschwächt ist. Ohne Preisanpassungsklauseln, die steigende Materialkosten automatisch auf den Auftraggeber umlegen, drohen Ausbauunternehmen Aufträge mit Verlust abzuschließen, was die Insolvenzzahlen in den kommenden Quartalen weiter antreiben werde. Für die zweite Jahreshälfte prognostiziert Alpers ein Auseinanderdriften der Kategorien: Im Bereich „Bau von Gebäuden“ wird ein moderater Anstieg von rund fünf Prozent erwartet, bei dem sich erste Erholungszeichen bei den Baugenehmigungen aufgrund langer Projektlaufzeiten erst ab 2027 auswirken. Im Segment „Gebäude“ ist ein weiterer Anstieg um rund 15 Prozent wahrscheinlich. Eine rasche Trendwende sei nach Alpers' Einschätzung nicht zu erwarten.
