Die erste gemeinsame Analyse des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes von bulwiengesa und ImmoScout24, veröffentlicht im GewerbeBarometer, kombiniert kontinuierliche Markt- und Transaktionsdaten mit Angebots- und Nachfragedaten. Die daraus resultierende Bewertung des Logistikmarktes weist keine homogene Entwicklung aus, er zeigt stattdessen eine zunehmende Ausdifferenzierung nach primären Qualitätskriterien und Verwendungszweck. Diese strukturellen Veränderungen beeinflussen die Marktmechanismen spürbar und erfordern eine präzisere Betrachtung strategischer Entscheidungen.
Logistik- und Industrieimmobilien bleiben eine stabile Nutzungsklasse, wenngleich die Dynamik der vergangenen Boomjahre nachgelassen hat. Das Neubauvolumen lag im Jahr 2025 bei rund 4,3 Millionen Quadratmetern und ist leicht rückläufig, wobei eine gut gefüllte Projektpipeline für die kommenden Jahre besteht. Parallel zur rückläufigen Dynamik ist eine signifikante Veränderung der Marktstruktur festzustellen. Während Top-Logistikregionen ihre Stabilität weiterhin unter Beweis stellen, ist in sekundären Standorten ein Anstieg der Leerstände zu beobachten.
Die Spitzenmieten in etablierten Regionen steigen kontinuierlich an, verlieren jedoch außerhalb der Top-Standorte an Dynamik. Ein gewichteter Durchschnitt der A-Stadt-Logistikregionen liegt aktuell bei knapp 10 Euro pro Quadratmeter. München bestätigt seine Position als Spitzenreiter mit 10,90 Euro pro Quadratmeter. Die Daten von ImmoScout24 unterstreichen diese Entwicklung, indem sie ein um rund 80 Prozent gewachsenes Angebot seit 2022 aufzeigen. Kristian Kehlert, Lead Data Analyst bei ImmoScout24, erläutert dazu, dass eine deutliche Entspannung auf der Angebotsseite sichtbar sei. Er weist darauf hin, dass die Flächenverfügbarkeit gestiegen sei, während die Nachfrage sich simultan stärker differenziere, insbesondere in Bezug auf kleinere Einheiten und gut angebundene Standorte.
Neue Einflussfaktoren im Logistiksektor
Der Logistikmarkt wird zunehmend von neuen strukturellen Nachfragetreibern geprägt, die über klassische Einflussfaktoren wie den E-Commerce hinausgehen. Geopolitische Entwicklungen rücken aktuell verstärkt in den Fokus. Die wachsende Bedeutung defence-naher Unternehmen sowie öffentlicher und sicherheitsrelevanter Akteure generiert zusätzliche Flächenbedarfe, beispielsweise für Produktion, Lagerung und die Absicherung vorgelagerter Lieferketten. Diese Aspekte tragen zu einer neuen Komplexität bei der Standortwahl bei.
Gleichzeitig registriert der Markt ein erhöhtes Interesse internationaler Investoren und Nutzer, insbesondere aus dem asiatischen Raum. Diese Akteure, vor allem Logistikdienstleister und Produktionsunternehmen, suchen gezielt nach stabilen Logistikstandorten in Europa und verstärken damit die Nachfrage in etablierten Regionen. Die Kombination dieser Entwicklungen führt zu einer spürbaren Veränderung der Marktmechanik. Gefragt sind in zunehmendem Maße spezialisierte, infrastrukturell gut angebundene Flächen in strategischen Lagen. Im Gegenzug verlieren standardisierte Objekte in weniger etablierten Regionen an Attraktivität, was die bereits bestehende Differenzierung im Logistikmarkt weiter akzentuiert.
