Der Büromarkt in Dortmund wies zur Jahresmitte 2026 einen Flächenumsatz von 44.000 m² auf. Dieses Ergebnis liegt im Bereich des langjährigen Durchschnitts von etwa 45.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurde ein Rückgang von rund 32 % registriert. Dies deutet darauf hin, dass die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen das Vermietungsgeschehen in Dortmund beeinflussen. Diese Analyse wurde von BNP Paribas Real Estate erstellt.
Amedeo Augenbroe, Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH in Essen, stellte fest, dass mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes aus kleineren Vertragsabschlüssen zwischen 200 und 2.000 m² resultierte. Dies spricht für ein aktives Marktgeschehen. Die Nachfrage nach mittelgroßen Flächen zwischen 5.000 und 10.000 m² entwickelte sich ebenfalls positiv und machte 27 % des Gesamtumsatzes aus, was einem überdurchschnittlichen Anteil entspricht.
Marktsegmente und Mietpreisentwicklung
Besonders umsatzstark präsentierte sich zur Jahresmitte die Büromarktzone Citykern, welche rund 29 % des Ergebnisses beitrug. Das übrige Stadtgebiet des Standortes Dortmund trug mit etwa 30 % bei. Dies ist auf die größten Vertragsabschlüsse des laufenden Jahres zurückzuführen. Das Jobcenter Dortmund mietete beispielsweise über 6.000 m² Bürofläche in zentraler Citylage. Amazon bezog circa 5.500 m² im Segro Park Dortmund auf dem Gelände des früheren Steinkohlekraftwerks.
In den besten Lagen des Citykerns wurde eine Spitzenmiete von 23 €/m² verzeichnet, die seit Jahresbeginn ein Rekordniveau hält. Dies entspricht einer Mietpreissteigerung von ungefähr 15 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die Durchschnittsmiete beträgt aktuell 14,60 €/m². Die öffentliche Verwaltung stellt mit etwa 34 % des Gesamtumsatzes, bedingt durch den Mietvertrag des Jobcenters Dortmund, den größten Anteil dar. Handelsunternehmen folgen mit rund 23 %, was primär auf die Anmietung von Amazon zurückzuführen ist. Die Kategorie Sonstige trug mit gut 15 % zum Flächenumsatz bei und belegt eine diversifizierte Nachfragestruktur.
Leerstand und Bauvolumen
Das Leerstandsvolumen stieg in den letzten zwölf Monaten leicht auf 155.000 m² an. Mit einer Leerstandsrate von 4,8 % liegt der Wert noch knapp unter der Fluktuationsreserve von 5 % und im bundesweiten Vergleich auf einem niedrigen Niveau. Nur 17 % des Leerstands entfallen auf moderne Flächenqualitäten, die von Mietern präferiert werden. Im Citykern beträgt dieser Anteil sogar nur 4 %, womit dort kurzfristig lediglich 3.600 m² verfügbar sind. Das Bauvolumen bleibt mit 31.000 m² Büroflächen im Bau zur Jahresmitte auf einem niedrigen Stand. Dies verdeutlicht einen Rückgang von 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Vorvermietungsquote liegt bei 48 %, was bedeutet, dass dem Markt nur noch 16.000 m² neu zur Verfügung stehen.
Die Perspektiven für den Dortmunder Büromarkt weisen auf eine gewisse Robustheit hin, obwohl großvolumige Mietverträge über 10.000 m² bisher fehlen. Eine Schwäche der Konjunktur sowie geopolitische Unsicherheiten weiterhin den Markt. Bei einer Verbesserung des wirtschaftlichen Umfeldes im Jahresverlauf ist eine zunehmende Nachfrage nach Büroflächen zu erwarten. Ein Jahresergebnis auf dem Niveau des Langzeitdurchschnitts von etwa 100.000 m² wird als realistische Zielgröße angesehen. Augenbroe geht davon aus, dass auf der Angebotsseite im zweiten Halbjahr keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten sind und das Angebot an hochwertigen Flächen begrenzt bleiben wird. Dies könnte kurz- bis mittelfristig zu einem weiteren Anstieg der Mietpreise führen, wobei ein Überschreiten der Marke von 25 €/m² nicht ausgeschlossen wird.
