Der Markt für privates studentisches Wohnen in Deutschland, bekannt als Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), professionalisiert sich zunehmend und erfährt ein deutliches Wachstum. Eine Analyse von JLL in der Studie „German PBSA Market Perspectives 2026“ zeigt, dass das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2026 bei circa 200 Millionen Euro lag, was dem Niveau des Vorjahres entspricht. Aktuell befinden sich Asset-Deals im Wert von etwa 400 Millionen Euro sowie Portfoliotransaktionen von rund zwei Milliarden Euro in fortgeschrittenen Verhandlungen. Bei Realisierung dieser Geschäfte werden die Gesamtvolumina der letzten zehn Jahre, die teilweise deutlich unter einer Milliarde Euro lagen, voraussichtlich übertroffen.
Die durchschnittliche Monatsmiete in den sieben größten Metropolen beträgt derzeit 988 Euro. PBSA-Objekte erzielen einen Mietaufschlag von 200 bis 400 Euro gegenüber konventionellen WG-Zimmern. Dieser Aufschlag ist durch diverse Annehmlichkeiten wie Fitnessräume, Medienzimmer und Betreuung vor Ort begründet. Die Anfangsrenditen für hochwertige Objekte in diesem Segment haben sich zwischen 4,1 und 4,4 Prozent stabilisiert. Die Verengung des Renditenspreads zu Prime-Wohnimmobilien von 120–130 Basispunkten im Jahr 2021 auf 75–85 Basispunkte aktuell, reflektiert das gestiegene Investorenvertrauen in die Assetklasse.
Internationale Studierende als Wachstumstreiber und Marktbedingungen
Die Entwicklung des PBSA-Segments wird maßgeblich durch die steigende Zahl internationaler Studierender in Deutschland beeinflusst. Im Wintersemester 2025/2026 erreichte die Gesamtzahl der Studierenden mit 2,88 Millionen einen Höchststand. Der Anteil internationaler Studierender stieg seit 2014 um 46 Prozent auf 469.500 Personen, was 16,3 Prozent aller Studierenden ausmacht. Diese Gruppe stellt 30 Prozent aller Erstsemester, im Vergleich zu 19 Prozent im Jahr 2004. Sören Gröbel, Director of Living Research Germany bei JLL, konstatiert, dass internationale Studierende den primären Wachstumstreiber für die PBSA-Nachfrage darstellen. Sie benötigen umgehend verfügbare, möblierte Unterkünfte mit All-inclusive-Mietmodellen und sind aufgrund von Sprachbarrieren sowie fehlender lokaler Bonitätsnachweise vom klassischen Mietmarkt weitgehend ausgeschlossen. Ein starkes Sicherheitsbedürfnis und der Wunsch nach Ansprechpartnern vor Ort sind weitere Faktoren.
Nach einer Phase geringeren Wachstums im Sektor, bedingt durch die Coronakrise, die Zinswende und allgemeine Bauherausforderungen, dominiert PBSA die aktuelle Entwicklungspipeline in den sieben Immobilienhochburgen. Während das jährliche Bestandswachstum zwischen 2019 und 2022 durchschnittlich 12,5 Prozent betrug, sank diese Rate bis Ende 2025 auf durchschnittlich 3,8 Prozent. Berlin weist mit einer Pipeline-Intensität von 18,6 Prozent des Bestands die höchste Entwicklungsaktivität auf, gefolgt von München mit 11,2 Prozent und Düsseldorf mit zehn Prozent. Herr Gröbel merkt jedoch an, dass erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich der tatsächlichen Realisierungsquoten bestehen.
Operative Effizienz und Investitionsstrategien
Nach Jahren dynamischen Mietwachstums hat sich die Dynamik zuletzt abgeschwächt. Die Mieten in den sieben Metropolen stiegen im Jahresvergleich um 2,9 Prozent. Düsseldorf (plus 13,6 Prozent), Köln (plus 5,5 Prozent) und Hamburg (plus 5,1 Prozent) verzeichneten die höchsten Zuwächse. Marius Romer, Team Leader Residential Investment Capital Markets Germany NRW bei JLL, betont die Verschiebung des Fokus von mietgetriebenem Wachstum hin zu operativer Effizienz. Die Optimierung der Betriebskosten wird als entscheidender Performance-Treiber identifiziert. KI-gesteuerte Smart-Building-Technologien zur Verbrauchsoptimierung zeigen hier vielversprechende Ansätze. Erfahrungen aus dem britischen Markt deuten darauf hin, dass intelligente Heizungssteuerungen die Betriebskosten um circa sieben Prozent senken können, was jährlichen Einsparungen von 233 Euro pro Bett entspricht.
Der deutsche PBSA-Investmentmarkt transformiert sich von einem entwicklungsgetriebenen zu einem portfoliobasierten Markt. Die ersten zusammengestellten Portfolios der anfänglichen Wachstumsphase gelangen nun auf den Markt, was ein Indikator für die zunehmende Reife der Assetklasse ist. Für Investoren ergeben sich durch dieses Wachstum langfristige Potenziale. Herr Romer empfiehlt den Fokus auf Portfolio-Akquisitionen mit nachgewiesener operativer Performance. Neben den Primärstandorten Berlin, München und Hamburg bieten auch Köln sowie ausgewählte B-Städte wie Münster, Mainz oder Darmstadt attraktive Opportunitäten mit potenziell höheren Renditen.
