Münchner Immobilienmarkt 2026: Wachstum unter Druck

Der Münchner Immobilienmarkt steht 2026 vor einer anspruchsvollen Ausgangslage. Während die wirtschaftlichen Fundamentaldaten positiv bleiben, erhöhen steigende Finanzierungskosten, geopolitische Unsicherheiten und strukturelle Engpässe den Anpassungsdruck erheblich. Dies waren zentrale Ergebnisse einer Pressekonferenz mit Tobias Seiler (Senior Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers München), Fritz Roth (Geschäftsführer Preaclarus Invest, ehemaliges Stadtratsmitglied), Fabian Herrmann (Senior Fund Manager Catella Investment Management) und Jens Fieber (Geschäftsführer HIH Projektentwicklung).

Bevölkerungswachstum und Umsetzungsdefizite

München wächst deutlich: Die Bevölkerung liegt aktuell bei rund 1,52 Millionen und soll in den kommenden fünf Jahren um etwa 48.700 Menschen steigen. Trotz dieser positiven demografischen Entwicklung und der wirtschaftlichen Branchenvielfalt zeigt sich ein zentrales Problem: Viele Immobilienprojekte scheitern an steigenden Baukosten. Langwierige Genehmigungsverfahren durch komplexe materiell-rechtliche Anforderungen verschärfen die Situation zusätzlich. Roth beschreibt die Lage prägnant: Angebot und Nachfrage driften dadurch immer weiter auseinander. Auch die Kapitalmärkte beeinflussen die Entwicklung erheblich. Herrmann weist darauf hin, dass Unsicherheit an den Kapitalmärkten und gestiegene Finanzierungskosten viele Investoren zu zurückhaltenderem Agieren führen. Die Preisfindung in vielen Segmenten sei noch nicht abgeschlossen, was die Transaktionsdynamik zusätzlich bremst.

Wohnungsmarkt: Mieten steigen, Bautätigkeit sinkt

Der Münchner Wohnungsmarkt bleibt strukturell unterversorgt. Während die Nachfrage kontinuierlich steigt, geht die Bautätigkeit deutlich zurück. Die Fertigstellungen bleiben unter den Zielwerten der Stadt, und zahlreiche genehmigte Wohnungen wurden bislang nicht realisiert. Die Mietentwicklung verdeutlicht den Druck: Durchschnittliche Angebotsmieten sind von rund 16,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf etwa 20,20 Euro im Jahr 2025 gestiegen, bei Neubauten auf bis zu 23,60 Euro. Parallel dazu sind die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser von Spitzenwerten um 43 im Jahr 2022 auf etwa 27 im Jahr 2025 gesunken.

Herrmann ordnet diese Entwicklung ein: Es zeige sich eine klare Entkopplung von Miet- und Kaufpreisentwicklung. Während die Mieten steigen, hätten sich die Bewertungen deutlich angepasst. Für Investoren bedeute das mehr Disziplin bei Ankäufen, aber weiterhin stabile Ertragsperspektiven im Wohnsegment. Seiler ergänzt, dass die positiven demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöhen werden. Ohne eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit werde sich die Angebotsknappheit weiter verschärfen. Roth verweist auf ungenutzte Potenziale: Die hohe Zahl genehmigter, aber nicht gebauter Wohnungen zeige ein Umsetzungsproblem. Schnellere Realisierung könne einen Teil des Drucks vom Markt nehmen.

Büromarkt: Polarisierung und Revitalisierungstrends

Der Münchner Büromarkt entwickelt sich 2026 differenziert. Der Flächenumsatz lag im Vorjahr bei rund 540.000 Quadratmetern, während sich etwa 628.500 Quadratmeter Bürofläche im Bau befinden – davon rund 41 Prozent bereits vorvermietet. Großmieter werden wieder aktiver und spielten zu Beginn 2026 eine zentrale Rolle bei der Nachfrage nach Büroflächen. Die Leerstandsquote ist auf etwa 10 Prozent gestiegen, mit deutlichen Unterschieden je nach Lage: In zentralen Bereichen liegt sie bei rund 5,1 Prozent, in Stadtteillagen und im Umland bei über 12 Prozent.

Diese Entwicklung zeigt die zunehmende Polarisierung des Marktes. Hochwertige Flächen in zentralen Lagen bleiben gefragt, während der Leerstand in peripheren Lagen steigt. Die Spitzenmieten steigen weiter und liegen inzwischen bei rund 61,50 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen deutlich darüber. Die Durchschnittsmieten entwickeln sich mit etwa 26,40 Euro moderater. Fieber sieht klare Konsequenzen für Projektentwickler: Der Markt verändere sich spürbar. Gerade bei älteren Beständen müssten neue Wege gegangen werden, um diese Immobilien wieder wettbewerbsfähig zu machen. Revitalisierung, flexible Nutzungskonzepte und Nachhaltigkeit spielten dabei eine zentrale Rolle.

Dies zeigt sich in aktuellen Projekten der HIH Projektentwicklung: In der Paul-Heyse-Straße wird ein Bürogebäude mit rund 8.400 Quadratmetern Bruttogrundfläche umfassend modernisiert und erweitert, inklusive neuer Nutzungsangebote wie Café, Fahrrad-Infrastruktur und digitaler Ausstattung. Das Projektvolumen liegt bei rund 65 Millionen Euro. In der Sendlinger Straße wird ein gemischt genutztes Gebäude mit rund 3.650 Quadratmetern Fläche revitalisiert. Denkmalgeschützte Strukturen bleiben erhalten, während moderne Nachhaltigkeitsstandards umgesetzt werden, die unter anderem eine CO₂-Reduktion von rund 50 Prozent ermöglichen. Fieber betont: Bei komplexen Projekten seien integrierte Ansätze entscheidend. Es reiche nicht mehr, nur zu bauen. Immobilien müssten ganzheitlich gedacht werden, von der Entwicklung über das Management bis hin zur Vermarktung.

Der Münchner Immobilienmarkt bleibt einer der attraktivsten Standorte Deutschlands, steht jedoch vor einer Phase tiefgreifender Veränderungen. Steigende Nachfrage beim Wohnen, selektive Nachfrage nach Büros, begrenztes Angebot und veränderte Kapitalmarktbedingungen führen zu einer stärkeren Differenzierung des Marktes. Erfolg hängt zunehmend von Lagequalität, Marktkenntnis und professioneller Objektaufbereitung ab.