Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland verzeichneten 2025 einen leichten Anstieg von 0,6 Prozent. Parallel dazu erhöhte sich das nominale durchschnittliche Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte seit 2024 um 9,4 Prozent. Diese Entwicklung führte zu einer im Durchschnitt gesunkenen Einkommensbelastung durch den Wohnungskauf. Im Jahr 2025 waren für die laufende Kreditfinanzierung einer 70 Quadratmeter großen Bestandswohnung durchschnittlich 17,2 Prozent des Haushaltseinkommens aufzubringen, nach 18,4 Prozent im Vorjahr. Auch die Einkommensbelastung für Mietende reduzierte sich, wenngleich in geringerem Umfang. Sie zahlten im Schnitt 13,5 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung, gegenüber 14,1 Prozent im Vorjahr.
Diese Kernergebnisse stammen aus dem „Postbank Wohnatlas 2026“, einer Untersuchung, die von Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durchgeführt wurde. Die Analyse offenbart, dass der Erwerb einer Wohnung in diversen Regionen finanziell vorteilhafter sein kann als das Mieten. Aktuell leben 30 Prozent der deutschen Haushalte in Regionen, die sich als sehr günstige Kaufstandorte qualifizieren. In 160 Landkreisen und kreisfreien Städten genügen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens, um die laufenden Kreditzahlungen für eine 70-Quadratmeter-Bestandswohnung zu decken.
Dieser Berechnung liegt ein Annuitätendarlehen zugrunde, das 80 Prozent des Kaufpreises, die Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren umfasst. Der anfängliche Tilgungssatz beläuft sich auf 2,42 Prozent, der Kreditzins auf 3,75 Prozent pro Jahr. Die Anzahl dieser günstigen Regionen hat sich im Vergleich zum Vorjahr signifikant erhöht; 2024 waren es 130 Regionen. Demgegenüber leben 20 Prozent der deutschen Haushalte in 38 Regionen mit sehr hohen Kaufpreisen, wo mindestens 25 Prozent des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufzuwenden sind. Hier hat sich die Situation gegenüber 2024, als noch 25 Prozent der Haushalte in 56 Regionen betroffen waren, entspannt.
Regionale Unterschiede und Metropolen
Die 25-Prozent-Grenze orientiert sich an der Empfehlung, dass private Haushalte maximal 30 Prozent ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden sollten, inklusive Nebenkosten. Dies impliziert, dass für Nettokaltmieten und Annuitätenzahlungen eher die 25-Prozent-Marke anzustreben ist. Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland, merkt an, dass der Vergleich von Miete und Kauf in vielen Regionen wieder zugunsten des Eigentums ausfällt. Dieser Trend sei durch moderat steigende Kaufpreise bei gleichzeitig wachsenden Einkommen bedingt, während die Mieten stärker zulegen. Dies verbessere die Chancen für Beschäftigte mit Durchschnittsverdienst, eine Eigentumswohnung zu erwerben, deren Finanzierung idealerweise ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens bindet. Ausgenommen davon bleiben die sehr hochpreisigen Regionen.
- —Landkreis Nordfriesland (45,7 Prozent)
- —München (41 Prozent)
- —Berlin (39,5 Prozent)
- —Hamburg (37,8 Prozent)
Insbesondere in den sieben größten deutschen Metropolen („Big 7“) und in Urlaubsregionen beansprucht der Kauf einer 70 Quadratmeter großen Bestandswohnung weiterhin einen hohen Anteil des regional verfügbaren Haushaltseinkommens. Den höchsten Wert erzielt der Landkreis Nordfriesland mit 45,7 Prozent, gefolgt von München (41 Prozent), Berlin (39,5 Prozent), Hamburg (37,8 Prozent) und Frankfurt am Main (36,2 Prozent). Auch Ferienregionen wie Aurich (37,8 Prozent), Miesbach (34,4 Prozent) und Garmisch-Partenkirchen (34,4 Prozent) weisen hohe Belastungen auf. In Potsdam stieg der Einkommensanteil für den Kauf als einzige Region in den Top 10 im Vergleich zum Vorjahr von 34,7 Prozent auf 36,9 Prozent.
Mietbelastung in Großstädten
Hinsichtlich der Mietbelastung leben 23 Prozent der deutschen Haushalte in 124 günstigen Regionen, in denen weniger als 12 Prozent des Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung benötigt werden. Demgegenüber befinden sich 27 Prozent der Haushalte in 60 als hochpreisig eingestuften Mietregionen, wo durchschnittlich 16 Prozent oder mehr des Einkommens aufzuwenden sind. Besonders ausgeprägt ist die Mietbelastung in Großstädten. Berlin und München führen mit jeweils durchschnittlich 24,5 Prozent des Haushaltseinkommens die Rangliste an, liegen jedoch knapp unter der 25-Prozent-Marke.
Der Kauf einer Eigentumswohnung belastet das Haushaltseinkommen in Großstädten jedoch signifikant stärker als die Miete. Die größte Mehrbelastung wurde 2025 in Hamburg mit 16,9 Prozentpunkten Differenz festgestellt. Potsdam folgte mit 16,8 Prozentpunkten, München mit 16,5 und Berlin mit 15,0. Bedeutende Unterschiede zeigten sich auch in Frankfurt am Main (13,4), Regensburg (12,0), Rostock (11,8), Heidelberg (10,8) und Lübeck (10,6). Insgesamt leben 20 Prozent der Haushalte in 44 Regionen, in denen Käufer ein um mindestens acht Prozentpunkte höheres Einkommen für das Wohnen aufwenden müssen als Mietende.
