Eine Studie der DIP – Deutsche Immobilien-Partner, die 15 deutsche Büromärkte umfasst – darunter Berlin, Bremen, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart – bietet einen detaillierten Überblick über die aktuelle Lage. Die Auswertung ermöglicht die Identifikation regionaler Unterschiede und struktureller Merkmale in Abhängigkeit von der Marktgröße der jeweiligen Städte. Im ersten Halbjahr 2026 wurde in den meisten dieser Märkte ein Rückgang der Flächenumsätze registriert, was auf eine nachlassende Marktdynamik hindeutet.
Der Gesamtbüroflächenumsatz, inklusive Eigennutzer, erreichte im ersten Halbjahr 2026 etwa 1,59 Millionen Quadratmeter. Dies entspricht einem Rückgang von rund 6,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, in dem noch 1,69 Millionen Quadratmeter umgesetzt wurden. Die leichte Erholungsphase, die im Jahr 2025 beobachtet werden konnte, hat sich somit nicht fortgesetzt. Parallel dazu stieg der Büroflächenleerstand in den untersuchten DIP-Märkten innerhalb eines Jahres um rund 11,2 Prozent auf aktuell etwa 9,88 Millionen Quadratmeter. Dies führte zu einem Anstieg der Leerstandsquote von 6,4 Prozent Ende Juni 2025 auf nunmehr 7,3 Prozent.
Trotz des rückläufigen Flächenumsatzes und des gestiegenen Leerstands wurde eine Erhöhung der durchschnittlichen gewichteten Spitzenmiete in den analysierten Büromärkten verzeichnet. Sie stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 1,44 Euro pro Quadratmeter bzw. 4,7 Prozent auf rund 31,79 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Halbjahr 2025 lag dieser Wert noch bei etwa 30,35 Euro pro Quadratmeter. Die mittlere Miete in innerstädtischen Lagen stieg ebenfalls um 2,5 Prozent auf 19,71 Euro pro Quadratmeter.
Hintergrund der Marktentwicklung und regionale Unterschiede
Die derzeitige Marktsituation ist geprägt von einer abwartenden Haltung vieler Büromieter. Gründe hierfür sind die anhaltende geopolitische Unsicherheit, die zu Preissteigerungen bei Öl, Gas und Rohstoffen geführt hat, sowie eine zögerliche konjunkturelle Erholung. Zudem begünstigen flexible Arbeitsmodelle wie New Work und Homeoffice eine Reduzierung der benötigten Büroflächen durch Unternehmen. Diese Faktoren haben dazu beigetragen, dass die Büromärkte an den meisten DIP-Standorten eine verringerte Aktivität zeigten. Lediglich Berlin und München verzeichneten steigende Flächenumsätze, mit einem Plus von 55 Prozent in Berlin und 24 Prozent in München.
Der Büromarkt in Düsseldorf zeigte sich mit einem Rückgang von lediglich 4 Prozent noch relativ stabil. Andere Standorte erlitten jedoch deutlichere Umsatzrückgänge, die in manchen Fällen signifikant ausfielen. Beispielsweise konnte Frankfurt am Main seinen Spitzenplatz aus dem Vorjahr nicht halten und verzeichnete einen Rückgang von 49 Prozent. Karlsruhe registrierte einen Umsatzrückgang von 74 Prozent, wobei diese starken Veränderungen an beiden Standorten auf Stichtagseffekte im Jahr 2025 zurückzuführen sind, die damals zu überdurchschnittlich hohen Umsätzen führten.
Entwicklungen in den 'Big Seven' und weiteren DIP-Märkten
Innerhalb der sogenannten „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigte sich eine divergente Entwicklung. Während Berlin und München signifikante Zuwächse verzeichneten, erlebte Frankfurt starke Rückgänge. Der Gesamtflächenumsatz in den „Big Seven“ belief sich auf 1,37 Millionen Quadratmeter, was einem geringfügigen Rückgang von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr (1,39 Millionen Quadratmeter) entspricht. Der Anteil der „Big Seven“ am gesamten analysierten DIP-Büromarkt stieg dadurch auf 86 Prozent, verglichen mit 82 Prozent im Vorjahr.
- —Berlin avancierte mit einem Umsatzplus von 55 Prozent auf rund 380.000 Quadratmeter zur umsatzstärksten Stadt.
- —München folgte mit rund 355.000 Quadratmetern und einem Zuwachs von 24 Prozent auf dem zweiten Rang.
- —Hamburg sicherte sich mit 185.000 Quadratmetern trotz eines leichten Rückgangs von 12 Prozent den dritten Platz.
- —Frankfurt am Main fiel mit 177.000 Quadratmetern und einem Rückgang von 49 Prozent auf den vierten Rang zurück.
In den acht weiteren DIP-Büromärkten außerhalb der „Big Seven“ war ein deutlicherer Rückgang des Büroflächenumsatzes zu verzeichnen. Dieser sank um 28 Prozent auf 222.000 Quadratmeter, gegenüber 307.500 Quadratmetern im Vorjahr. An allen diesen Standorten waren Umsatzrückgänge festzustellen, was darauf hindeutet, dass die schwächere Konjunktur die kleineren und mittelgroßen Standorte überdurchschnittlich beeinflusst hat.
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 DIP-Standorten erhöhte sich im Jahresverlauf um 996.900 Quadratmeter, was einem Anstieg von 11 Prozent entspricht, auf rund 9,9 Millionen Quadratmeter. Die durchschnittliche Leerstandsquote stieg in diesem Zeitraum von 6,4 Prozent auf 7,3 Prozent. In den „Big Seven“ summierte sich der Zuwachs der Angebotsreserve auf rund 0,77 Millionen Quadratmeter, ein Anstieg von etwa 10 Prozent, wodurch das verfügbare Flächenvolumen dort nun bei ungefähr 8,20 Millionen Quadratmetern liegt. Die Leerstandsquote in den „Big Seven“ erhöhte sich von 7,7 Prozent auf 8,4 Prozent. Ein ähnlicher Trend war in den mittelgroßen Standorten zu beobachten, wo die Angebotsreserve ebenfalls anstieg und der Leerstand um rund 226.400 Quadratmeter oder 16 Prozent zunahm.
