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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Als Maklerbüro für Heiligenberg begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Heiligenberg.
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Marktdaten für Heiligenberg im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Heiligenberg: 4.350 €/m²
Die Hauspreise in Heiligenberg sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.950 €/m² | – |
| 2018 | 3.120 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 3.320 €/m² | +6,4 % |
| 2020 | 3.560 €/m² | +7,2 % |
| 2021 | 3.860 €/m² | +8,4 % |
| 2022 | 4.180 €/m² | +8,3 % |
| 2023 | 4.260 €/m² | +1,9 % |
| 2024 | 4.310 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 4.350 €/m² | +0,9 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Heiligenberg: 4.050 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Heiligenberg eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.700 €/m² | – |
| 2018 | 2.860 €/m² | +5,9 % |
| 2019 | 3.050 €/m² | +6,6 % |
| 2020 | 3.270 €/m² | +7,2 % |
| 2021 | 3.560 €/m² | +8,9 % |
| 2022 | 3.860 €/m² | +8,4 % |
| 2023 | 3.950 €/m² | +2,3 % |
| 2024 | 4.000 €/m² | +1,3 % |
| 2025 | 4.050 €/m² | +1,3 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Heiligenberg: 11,90 €/m²
Die Mieten in Heiligenberg sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 8,20 €/m² | – |
| 2018 | 8,50 €/m² | +3,7 % |
| 2019 | 8,80 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 9,20 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 9,70 €/m² | +5,4 % |
| 2022 | 10,30 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 10,80 €/m² | +4,9 % |
| 2024 | 11,30 €/m² | +4,6 % |
| 2025 | 11,90 €/m² | +5,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Heiligenberg: 310 €/m²
Der Bodenrichtwert in Heiligenberg hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 185 €/m² | – |
| 2018 | 195 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 210 €/m² | +7,7 % |
| 2020 | 230 €/m² | +9,5 % |
| 2021 | 255 €/m² | +10,9 % |
| 2022 | 285 €/m² | +11,8 % |
| 2023 | 300 €/m² | +5,3 % |
| 2024 | 305 €/m² | +1,7 % |
| 2025 | 310 €/m² | +1,6 % |
Der Immobilienmarkt in Heiligenberg ist insgesamt als eher knapper, eigennutzergetriebener Markt einzuordnen. Auf der Käuferseite dominieren Haushalte, die naturnahes Wohnen mit guter Erreichbarkeit der Bodenseeregion verbinden möchten. Auf der Verkäuferseite sorgen das begrenzte Angebot und die hohe Standortqualität für stabile Preisniveaus, auch wenn die Dynamik seit 2023 spürbar nachgelassen hat. Damit ist Heiligenberg weder ein klassischer Käufermarkt noch ein stark spekulativer Verkäufermarkt, sondern ein Markt mit selektiver Nachfrage und guter Werthaltigkeit in den besseren Lagen. Für Kapitalanleger bleibt der Standort interessant, wenn Lage, Zustand und Vermietbarkeit zusammenpassen; die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell meist bei etwa 2,8 % bis 3,6 % brutto , bei günstigeren Bestandsobjekten vereinzelt etwas darüber. Wer eine Wohnung kaufen Heiligenberg oder ein Haus kaufen Heiligenberg möchte, sollte die Mikrolage, energetische Qualität und den Modernisierungsbedarf genau prüfen, da diese Faktoren die Preisunterschiede stark beeinflussen. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Heiligenberg, die Mietpreise Heiligenberg und der Bodenrichtwert Heiligenberg für einen stabilen, langfristig orientierten Markt mit begrenztem Angebot und solider Nachfrage.
Wer den Markt in Heiligenberg im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Heiligenberg bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.950 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 4.350 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +47,5 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,0 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Heiligenberg starteten 2017 bei rund 2.700 €/m² und liegen heute bei 4.050 €/m² (+50,0 % über 8 Jahre, Ø +5,2 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Heiligenberg entwickelte sich von 8,20 €/m² (2017) auf aktuell 11,90 €/m² — +45,1 % über 8 Jahre bzw. Ø +4,8 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Heiligenberg stieg von 185 €/m² (2017) auf aktuell 310 €/m² (+67,6 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Heiligenberg eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,5 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 4.600 Einwohnern bildet Heiligenberg ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Heiligenberg, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 3,6 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Heiligenberg gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Heiligenberg | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.350 €/m² | 3.850 €/m² | +13 % |
| Wohnungen Ø | 4.050 €/m² | 3.760 €/m² | +7,7 % |
| Mieten Ø | 11,90 €/m² | 10,80 €/m² | +10,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Heiligenberg, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.950 €/m² | – | 2.700 €/m² | – | 8,20 €/m² | – |
| 2018 | 3.120 €/m² | +5,8 % | 2.860 €/m² | +5,9 % | 8,50 €/m² | +3,7 % |
| 2019 | 3.320 €/m² | +6,4 % | 3.050 €/m² | +6,6 % | 8,80 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 3.560 €/m² | +7,2 % | 3.270 €/m² | +7,2 % | 9,20 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 3.860 €/m² | +8,4 % | 3.560 €/m² | +8,9 % | 9,70 €/m² | +5,4 % |
| 2022 | 4.180 €/m² | +8,3 % | 3.860 €/m² | +8,4 % | 10,30 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 4.260 €/m² | +1,9 % | 3.950 €/m² | +2,3 % | 10,80 €/m² | +4,9 % |
| 2024 | 4.310 €/m² | +1,2 % | 4.000 €/m² | +1,3 % | 11,30 €/m² | +4,6 % |
| 2025 | 4.350 €/m² | +0,9 % | 4.050 €/m² | +1,3 % | 11,90 €/m² | +5,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Heiligenberg — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Heiligenberg heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Bei Häusern zählt die Mieterqualität mehr als die letzte Preisstufe. Wir wählen Mietparteien aus, die das Objekt langfristig pflegen.
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Für den Ortsteil Hattenweiler wird auf den Bebauungsplan Further Öschle - Änderung und Erweiterung verwiesen, der ein Gewerbegebiet betrifft. Das ist eine konkrete bauleitplanerische Maßnahme der Gemeinde Heiligenberg.
Das Regierungspräsidium hat den Bebauungsplan für das Postareal als bestandskräftig erklärt. Damit ist der Weg für das Projekt auf dem Gelände frei; der Kaufpreis von 1,25 Millionen Euro wurde an die Gemeindekasse überwiesen.
In Heiligenberg entsteht auf dem früheren Herbst-Areal ein neues Quartier mit 40 Wohnungen. Das Projekt wird als sozial ausgewogen, ökologisch nachhaltig sowie familien- und altersgerecht beschrieben.
Rhomberg Bau erläutert Details zum großen Wohnprojekt auf der Gewerbebrache in der Ortsmitte. Das Quartier soll 40 Wohnungen umfassen und auf dem früheren Herbst-Areal entstehen.
Auf der als Herbst-Areal bekannten Gewerbebrache in Heiligenberg plant Rhomberg Bau fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 40 Wohnungen. Das Projekt setzt auf öffentliche Mietraumförderung und die Bebauung einer innerörtlichen Brache.
Die Gemeinde Heiligenberg verweist auf die Änderung und Erweiterung ihres Ortsteils-Bebauungsplans; das Inkrafttreten wird mit dem 06.08.2020 angegeben. Der Eintrag gehört zu den wirksamen und rechtskräftigen Bauleitplänen der Gemeinde.
Die Gemeinde Heiligenberg informiert über die Projektentwicklung am Hotel-Post-Areal. Im Text wird unter anderem erwähnt, dass mit einem Vorverkauf der Wohnungen ab Mitte 2025 gerechnet werden kann.
