So funktioniert dieser Rechner
Der Immobilienwert-Rechner liefert eine erste indikative Bewertung Ihrer Immobilie. Er ist ein Vergleichswertmodell: Wohnfläche × Quadratmeterpreis, korrigiert um Lage und Zustand. Eine fundierte Verkehrswertermittlung ersetzt der Rechner nicht — er gibt aber eine belastbare Größenordnung.
Wie professionelle Bewertung funktioniert
Sachverständige nutzen drei Verfahren nach ImmoWertV: Vergleichswertverfahren (für Wohnungen und Einfamilienhäuser), Sachwertverfahren (für selbstgenutzte Spezialimmobilien) und Ertragswertverfahren (für vermietete Renditeobjekte). Der Verkehrswert ist der Mittelweg aus diesen Verfahren plus Markteinschätzung.
Der Rechner verwendet das Vergleichswertverfahren in vereinfachter Form: Sie geben einen Basispreis pro Quadratmeter Ihrer Lage ein. Der Rechner korrigiert diesen Wert um Zuschläge für Lage (einfach, mittel, gut, sehr gut) und Zustand (renovierungsbedürftig bis Erstbezug). Multipliziert mit der Wohnfläche ergibt sich der indikative Verkehrswert.
Wesentlicher Treiber ist der Basispreis pro Quadratmeter. In München-Bogenhausen liegen Eigentumswohnungen aktuell bei 10.000 bis 14.000 €/m², in Schwabing bei 9.000 bis 12.000 €/m², in Pasing bei 7.000 bis 9.500 €/m². Im Münchner Umland (Starnberg, Tutzing, Pullach) sind 8.000 bis 12.000 €/m² für Häuser üblich.
Was der Rechner nicht kann
Individuelle Lagevorteile (Seeblick, Süd-Garten, ruhige Sackgasse) fließen nicht ein. Genauso wenig negative Faktoren wie Hauptstraßenlärm, Bahnstrecke oder schlechte Energieeffizienz.
Einbauküchen, hochwertiges Parkett, Wärmepumpe, Solaranlage oder Smart-Home-Ausstattung können den Wert um 5 bis 10 % heben. Mängel an Substanz, Schimmel oder energetischer Sanierungsstau senken ihn entsprechend.
Für eine belastbare Werteinschätzung Ihrer Immobilie in München, Starnberg oder im bayerischen Voralpenraum sind wir gerne Ihr Ansprechpartner. Eine kostenfreie Markteinschätzung mit Vergleichsobjekten erstellen wir innerhalb weniger Tage.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Verkehrswert
- Marktwert nach § 194 BauGB — Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist.
- Vergleichswertverfahren
- Bewertung anhand tatsächlich realisierter Verkaufspreise vergleichbarer Objekte.
- Sachwertverfahren
- Bewertung über Bodenwert plus Herstellungskosten minus Alterswertminderung.
- Ertragswertverfahren
- Bewertung anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen — typisch für Renditeobjekte.
- ImmoWertV
- Immobilienwertermittlungsverordnung — bundesweite Regeln für Verkehrswertgutachten.
- Bodenrichtwert
- Amtlich festgestellter Quadratmeterpreis für Grund und Boden in einer Lage.
- Liegenschaftszinssatz
- Marktüblicher Zinssatz für Immobilieninvestments — Basis für das Ertragswertverfahren.