So funktioniert dieser Rechner
Kaufen oder mieten? Keine Frage spaltet die Meinungen so sehr — und keine lässt sich so wenig pauschal beantworten. Der Rechner stellt die Totalkosten beider Alternativen über 10, 20 oder 30 Jahre gegenüber, inklusive Wertsteigerung der Immobilie.
So funktioniert der Vergleich
Auf der Kaufseite ermittelt der Rechner: Annuität × Laufzeit (gesamte Kreditzahlungen), die Erwerbsnebenkosten und die Restschuld am Ende des Vergleichszeitraums. Daraus ergibt sich, was an Vermögen tatsächlich aufgebaut wurde: aktueller Immobilienwert minus Restschuld.
Auf der Mietseite summiert der Rechner alle Mietzahlungen über die Vergleichsdauer, mit jährlicher Mietsteigerung. Das eingesparte Eigenkapital könnte alternativ angelegt werden — diese Anlagerendite ist nicht modelliert und sollte gedanklich addiert werden.
Die Kernfrage lautet: Ist das aufgebaute Vermögen aus dem Kauf größer als die Mietausgaben minus alternative Anlagerendite? Bei langer Haltedauer und stabilem Wertzuwachs ist Kaufen meist überlegen — kurzfristig (unter 5 Jahren) selten.
Was häufig vergessen wird
Bei Eigentum kommen Instandhaltung, Hausgeld, Grundsteuer und Versicherungen oben drauf — typisch 3 bis 4 €/m²/Monat. Über 30 Jahre bei 100 m² sind das mehr als 100.000 €. Diese Kosten sind im Rechner nicht enthalten.
Mieter haben Flexibilität: Jobwechsel, Trennung oder beruflicher Umzug sind ohne Verkauf möglich. Eigentum bindet — und Verkauf in einer schwachen Marktphase kann teuer werden (Vorfälligkeitsentschädigung, gefallene Preise, erneute Erwerbsnebenkosten am neuen Ort).
Inflation arbeitet für Eigentümer. Eine fest vereinbarte Annuität bleibt nominal konstant, real wird sie immer kleiner. Mieten dagegen folgen der Inflation — über 30 Jahre können sie sich verdoppeln. Ein Vorteil der Eigentumsbildung, der in keinem Rechner sichtbar ist, aber langfristig erheblich wirkt.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Vergleichshorizont
- Zeitraum, über den Kauf- und Mietkosten gegenübergestellt werden — 10, 20 oder 30 Jahre.
- Wertsteigerung
- Jährlicher prozentualer Zuwachs des Immobilienwertes — historisch in München 3 bis 6 % p.a.
- Mietsteigerung
- Jährliche prozentuale Erhöhung der Vergleichsmiete — typisch 1 bis 3 %.
- Opportunitätskosten
- Entgangene Rendite des Eigenkapitals, das stattdessen am Kapitalmarkt angelegt wäre.
- Vermögensaufbau durch Tilgung
- Mit jeder Tilgungsrate entsteht Eigenkapital im Wert der Immobilie.
- Inflationsschutz
- Sachwerte wie Immobilien sichern langfristig gegen Geldwertverlust ab — Mieten folgen der Inflation, Annuitäten nicht.