Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat die jüngste Mitteilung der Europäischen Kommission zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des europäischen Bankensektors begrüßt. Das Dokument greift zentrale Problemfelder auf, um die europäische Finanzwirtschaft im globalen Kontext zu stärken. Der ZIA hebt hervor, dass die Europäische Kommission konkrete Legislativvorschläge für das erste Quartal 2027 angekündigt hat und einen grundlegenden Kulturwandel im Aufsichtsrecht einfordert.
Frau Iris Schöberl, Präsidentin des ZIA, betonte, dass die Mitteilung eine Abkehr von einer einseitigen Null-Risiko-Kultur darstellt, ohne dabei die Finanzstabilität zu vernachlässigen. Für die Immobilienwirtschaft stelle dies ein wichtiges Signal dar. Neue Eigenkapitalvorgaben dürften nicht isoliert von ihren Auswirkungen auf tatsächliche Investitionen betrachtet werden. Schöberl verwies auf einen strategischen Zielkonflikt: Während Initiativen wie die „European Housing Alliance“ dringend benötigte Investitionen in Wohnraum fördern, führen pauschale Kapitalaufschläge zu einer strukturellen Verteuerung der Projektfinanzierung. Dementsprechend begrüßt der ZIA die verbindliche Zusage der Kommission, vor künftigen Maßnahmen detaillierte Folgenabschätzungen nach den Prinzipien der ‚besseren Rechtsetzung‘ (Better Regulation) durchzuführen. Ziel ist es, freigewordenes Bankkapital, regulatorisch flankiert, gezielt in den Neubau und die Bestandssanierung zu lenken.
Kernforderungen des ZIA an die Bankenregulierung
- —Entschärfung des Output Floor: Der ZIA befürwortet die Ankündigung der EU-Kommission, hier gezielte Vorschläge zu erarbeiten, um eine pauschale Verteuerung von Immobilienfinanzierungen zu verhindern, da die schrittweise Anhebung des Output Floors bereits signifikant mehr Eigenkapital bei den Banken bindet.
- —Verbesserungen bei Projektgesellschaften (Unrated Corporates): Die Kommission erkennt die Herausforderung der strikten aufsichtsrechtlichen Behandlung von Unternehmen ohne externes Rating an. Der ZIA begrüßt die Prüfung einer Abschaffung der externen Rating-Pflicht, da Projektentwicklungen nahezu ausschließlich über ungeratete Projektgesellschaften (SPVs) abgewickelt werden, was bei fehlenden Ausnahmeregelungen einen erheblichen Preisschock auslösen könnte.
- —Finanzierung der ESG-Transformation: Die Ankündigung, die regulatorische Behandlung von Spezial- und Projektfinanzierungen für die Energiewende zu evaluieren, wird als zentraler Hebel gesehen, um die enormen Kapitalbedarfe für die energetische Sanierung des Gebäudebestands effizienter zu decken.
Weitere Positionen des ZIA umfassen die Stärkung alternativer Finanzierer und Investmentfonds sowie den Abbau von Überregulierung, insbesondere die Überprüfung sich überschneidender makroprudenzieller Kapitalpuffer und die Reduzierung von Liquiditätsbeschränkungen bei grenzüberschreitenden Banken. Letzteres könnte bis zu 230 Milliarden Euro an liquiden Mitteln freisetzen. Die Anerkennung regionaler Banken für den Mittelstand und die Sicherstellung verhältnismäßiger Aufsichtsregeln für diese Institute, zur Absicherung lokaler Finanzierungspartnerschaften für mittelständische Immobilienunternehmen, wurden ebenfalls positiv hervorgehoben.
Herausforderungen in der Umsetzung und Zukunftsperspektiven
Frau Schöberl mahnte eine zügige und fokussierte Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen an. Sie betonte die Notwendigkeit einer systematischen Überprüfung der Auswirkungen der Regulierung auf die Immobilienfinanzierung, insbesondere im Hinblick auf den Output Floor und die Vorgaben für Akquisitions-, Entwicklungs- und Baufinanzierungen (ADC-Finanzierungen). Diese binden signifikant mehr Eigenkapital bei Banken und erschweren die Realisierung dringend benötigter Neubauvorhaben. Eine Klarstellung, dass Bank-Berichtspflichten nicht zu doppelten ESG-Datenabfragen bei Immobilienunternehmen führen dürfen, wird vom ZIA ausdrücklich unterstützt.
Kritisch bemerkt der ZIA, dass der Reformprozess Potenziale birgt, mit institutionellen Debatten, wie einer weiteren Vertiefung der Bankenunion, verknüpft zu werden. Schöberl bekräftigte, dass notwendige Anpassungen des Bankenaufsichtsrechts unabhängig von langwierigen institutionellen Reformdebatten zügig umgesetzt werden müssen. Der ZIA wird den anstehenden Konsultationsprozess in Brüssel eng begleiten, um die europäische Immobilienwirtschaft mit seiner Expertise bei der Ausgestaltung eines investitionsfreundlichen, wettbewerbsfähigen und risikogerechten Aufsichtsrahmens zu unterstützen. Europa steht vor erheblichen Investitionen, vom Wohnungsneubau bis zur klimaneutralen Transformation des Gebäudebestands.
