DIP-Partner Aengevelt Immobilien hat umfassende Markterkenntnisse und Forschungsergebnisse ausgewertet, um die seit Langem diskutierten Sickereffekte im Wohnungsmarkt zu analysieren. Die Untersuchung bestätigt, dass selbst hochpreisige Neubauwohnungen zur Entspannung beitragen, indem sie Umzugsketten auslösen und somit Wohnraum für verschiedene Einkommensklassen freisetzen. Dies widerspricht einer verbreiteten, fachlich nicht haltbaren Kritik an der Wirksamkeit dieser Effekte, die oft in populären Medien und im politischen Diskurs zu finden ist.
In den deutschen Metropolregionen, Universitätsstädten und Ballungszentren verschärft sich der seit 2008/2009 bestehende Wohnungsmangel kontinuierlich. Die Baufertigstellungen können mit der Zunahme der Zahl der Privathaushalte nicht Schritt halten. Der daraus resultierende Anstieg der Mietpreise, der seit knapp zwei Jahrzehnten über dem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten liegt, ist ein deutlicher Indikator für die chronische Angebotsknappheit. Mit etwa 250.000 fertiggestellten Wohneinheiten pro Jahr liegt die aktuelle Neubauleistung erheblich unter dem von Aengevelt bezifferten Bedarf von 600.000 Wohneinheiten jährlich, der neben dem Neubaubedarf auch Ersatz- und Nachholbedarf umfasst. Dieses Niveau wurde zuletzt in den 1990er Jahren erreicht.
Sozialpolitische Implikationen und Förderbedarf
Bestimmte soziale Gruppen wie einkommensschwächere Haushalte, Familien, Senioren und Menschen mit Behinderung sind in besonderem Maße von einer unzureichenden Wohnraumversorgung betroffen. Der Bau von öffentlich geförderten Wohnungen, teilweise auf spezifische Zielgruppen ausgerichtet, kommt diesen Haushalten unmittelbar zugute. Jedoch konnten zuletzt nur rund 62.000 Sozialwohnungen pro Jahr fertiggestellt werden, was aufgrund des hohen Subventionsaufwandes pro Wohneinheit deutlich unter dem Bedarf liegt. Der Großteil der einkommensschwächeren Haushalte ist daher auf vergleichsweise preisgünstige Bestandswohnungen angewiesen.
Wenn Neubauprojekte unter aktuellen Marktbedingungen wirtschaftlich realisierbar sind, geschieht dies primär im Segment der hochpreisigen Wohnungen. Unabhängig davon, ob es sich um selbstgenutztes Wohneigentum oder freifinanzierte Mietwohnungen handelt, erfordert dieser Sektor geringere Förderbeträge als der soziale Wohnungsbau. Dies ist auch aus sozialpolitischer Perspektive zu rechtfertigen, da selbst eine neu errichtete Luxuswohnung durch das Auslösen von Umzugsketten indirekt Haushalten mit geringerem Einkommen zugutekommt – ein sogenannter Sickereffekt.
Empirische Belege für Sickereffekte
Die Wirksamkeit der Sickereffekte wird trotz empirischer Belege weiterhin kontrovers diskutiert. Aengevelt verweist auf die Irreführung durch fragwürdige Referenzen, wie die Zitierung eines Sachstandsberichts der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestags in Teilen der Medien, der die Sickereffekte in angespannten Märkten skeptisch bewertet. Dieser Bericht beruft sich dabei auf ein Pamphlet, dessen Unterzeichner teilweise nicht einschlägig ausgewiesen sind.
Aengevelt hat in einer eigenen Auswertung sechs empirische Studien aus den Jahren 1978 bis 2020 berücksichtigt, die Umzugsketten von über 270.000 Neubauten in mehreren Städten, überwiegend in angespannten Wohnungsmarktregionen, analysierten. Die Ergebnisse zeigten, dass ein Neubau im Durchschnitt 2,8 bis 3,3 Umzüge auslöste, wodurch Bestandswohnungen im niedrigeren Preissegment frei wurden. Ergänzend dazu bestätigte eine Vertiefungsstudie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) städteübergreifend, dass pro 100 Neubauwohnungen je nach Typ bis zu 269 Bestandswohnungen im Rahmen von Umzugsketten freiwurden. Besonders lange Umzugsketten wurden beim Neubau von Gruppenwohnprojekten, Einfamilienhäusern und betreuten Wohnungen festgestellt, wobei der Eigenheimbau insbesondere Familien zugutekommt.
Ein häufiges Argument gegen Sickereffekte besagt, dass Umzugsketten abreißen, wenn Ersthaushaltsgründer oder Zuzügler in freiwerdende Wohnungen ziehen. In diesen Fällen signalisiert ein frühzeitiges Abreißen jedoch, dass der angestrebte Versorgungseffekt bereits erreicht wurde. So führen Mikroapartments oft dazu, dass bedürftige studentische Haushalte schnell mit Wohnraum versorgt werden. Die Metastudie des empirica-Instituts bestätigt überdies, dass in allen untersuchten Sickerstudien die Mehrzahl der umziehenden Haushalte ihre Wohnfläche und -qualität verbessern konnte. Das empirica-Institut stellte zudem fest, dass der Sickereffekt in 50 Prozent der Fälle Haushalten mit höchstens durchschnittlichem Einkommen und in mindestens 25 Prozent der Fälle Haushalten mit weit unterdurchschnittlichem Einkommen zu einer neuen, in der Regel größeren oder besser ausgestatteten Wohnung verhalf.
