Laut einer Erhebung von Berkadia, die den Commercial Observer als Erster berichtet, charakterisieren 61 Prozent der befragten Kapitalgeber und Führungskräfte großer privater Immobilieninvestmentfirmen ihre Erwartungen für den Multifamily-Markt in der zweiten Jahreshälfte 2026 als negativ. Ausschlaggebend hierfür ist die Volatilität der Kapitalmärkte. Parallel dazu gaben 52 Prozent der Befragten an, dass sich diese Anlageklasse im ersten Halbjahr schlechter entwickelte, als sie ursprünglich erwartet hatten.
Josh Bodin, Senior Vice President of Capital Markets Strategy and Trading bei Berkadia, merkte in einem Gespräch mit dem Commercial Observer an, dass die Investoren vor sechs Monaten noch sehr optimistisch gewesen seien, die Volatilität werde abklingen und die Transaktionsaktivität zunehmen. Stattdessen habe das operative Umfeld deutlich unsicherer agiert, die Zinsvolatilität habe angehalten und die Performance der Immobilien sei schwächer geblieben als prognostiziert.
Anhaltende Zinsvolatilität und sinkende Investitionen
Tatsächlich blieben die Anleiherenditen den Großteil des Jahres 2026 hoch. Die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe liegt aktuell bei 4,7 Prozent, dem höchsten Stand seit 2023, während die 30-jährige Staatsanleihe 5,2 Prozent erreicht, ein 20-Jahres-Hoch. Ein separater Bericht von CBRE zeigte zudem, dass die Investmentverkäufe im Multifamily-Segment im ersten Quartal 29,5 Mrd. $ erreichten, was einem Rückgang von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das zweite Quartal verzeichnete zwar einen Anstieg der Investmentverkäufe auf 34,9 Mrd. $, lag aber immer noch 2,7 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Bodin betonte jedoch, dass diese Kennzahlen und die Investorenstimmung nicht zu einem generellen Vertrauensverlust in Multifamily als Anlageklasse geführt haben. Vielmehr habe sich die Sichtweise der Investoren auf das Ausführungsrisiko verändert. In diesem Zusammenhang ergab die Berkadia-Umfrage, dass 82 Prozent der Investoren planen, ihre Portfolios in den kommenden Monaten zu erweitern, und 83 Prozent erwarten eine Verbesserung der Marktbedingungen bis Ende 2027.
Veränderte Investorenstrategien und regionale Präferenzen
Josh Bodin hob hervor, dass auf der positiven Seite die Fertigstellungen von Neubauten in vielen Märkten zu moderieren beginnen, Kapital für gut positionierte Vermögenswerte verfügbar bleibt und Investoren zunehmend eine Verbesserung der Bedingungen erwarten. Die Berkadia-Umfrage enthüllte zudem, dass fast 50 Prozent der Antworten eine Ausweitung der Exit-Cap-Rate um 25 bis 50 Basispunkte unterstellen, während fast 75 Prozent nun von einem Mietwachstum von höchstens 2,5 Prozent bis Ende 2027 ausgehen.
Investoren prüfen derzeit Mietwachstumsannahmen, Exit-Cap-Rates, Finanzierungsstrukturen und ihre Geschäftsmodelle genauer als noch Anfang des Jahres. Sie fordern stärkere Fundamentaldaten, realistischere Preise und mehr Absicherung gegen Abwärtsrisiken, bevor sie Kapital einsetzen. Obwohl Investoren grundsätzlich positiv gegenüber Multifamily eingestellt sind, agieren sie bei einzelnen Transaktionen vorsichtiger. Sie priorisieren Core- und Core-Plus-Kredit- und Debt-Strategien gegenüber Value-Add- und opportunistischen Geschäften.
Eine Region, die besonderes Investorenvertrauen genießt, ist der Mittlere Westen der USA. Die Umfrage von Berkadia zeigte, dass 58 Prozent der Investoren und Führungskräfte den Mittleren Westen gegenüber dem Südosten und den Mid-Atlantic-Staaten bevorzugen, die von 52 Prozent bzw. 46 Prozent der Befragten Unterstützung erhielten. Bodin führte aus, dass der Mittlere Westen ein Mietwachstum von 4,6 Prozent im Jahresvergleich aufweise, während der Nordosten bei niedrigen 3,2 Prozent liege. Dies unterstreiche die Position des Mittleren Westens als Kapitalziel für 100 befragte Kunden, die dort nach stabilen Cashflows suchen.
