Der deutsche Self-Storage-Markt hat im vergangenen Jahr ein signifikantes Wachstum und eine Verbesserung der betrieblichen Effizienz erfahren. Dies steht im Kontrast zur Entwicklung des europäischen Durchschnitts, wo die Auslastung rückläufig war. Diese Erkenntnisse stammen aus dem aktuellen Branchenreport 2026, einer Gemeinschaftspublikation von CBRE und dem Verband deutscher Self Storage Unternehmen e. V., die Marktdaten, Betriebskennzahlen und Ergebnisse einer Bevölkerungsbefragung für Deutschland und Österreich zusammenfasst.
In Deutschland existieren derzeit 1.394 Self-Storage-Standorte mit einer Gesamtfläche von rund 2,92 Millionen Quadratmetern. Die Auslastung erhöhte sich von 75,0 auf 76,3 Prozent. Parallel dazu stieg der durchschnittliche Mietpreis pro vermietetem Quadratmeter und Jahr von 292 auf 302 Euro. Der Erlös pro verfügbarem Quadratmeter, der die gesamte vermietbare Fläche inklusive Leerstand berücksichtigt, erreichte 231 Euro nach 219 Euro im Vorjahr. Dieser Zuwachs resultiert zu etwa zwei Dritteln aus Preisanpassungen und zu einem Drittel aus der erhöhten Belegung. Während Deutschland eine positive Entwicklung zeigte, sank der europäische Durchschnitt der Auslastung von 79,5 auf 77,6 Prozent. Der geringere Abstand von nur noch 1,3 Prozentpunkten ist auf den jüngeren deutschen Bestand zurückzuführen, dessen flächengewichtetes Durchschnittsalter 7,9 Jahre beträgt, gegenüber 11,1 Jahren in Europa.
Marktstruktur und Investitionsdynamik
Der Markt bleibt fragmentiert, wobei die sieben größten Anbieter 45 Prozent der Fläche und 41 Prozent der Standorte repräsentieren. Das Wachstum erfolgt primär organisch: Von 31 neuen Standorten innerhalb der letzten zwölf Monate entfielen lediglich drei auf Zukäufe. Derzeit befinden sich 65 weitere Standorte in der Pipeline, davon 28 im Bau. Österreich verfügt über 373 Standorte mit rund 481.000 Quadratmetern, was eine 2,4-fach höhere Standortdichte pro Einwohner im Vergleich zu Deutschland darstellt. Die Auslastung in Österreich stieg von 74,0 auf 80,5 Prozent, wobei die Betriebsdaten dort auf einer schmaleren Basis erhoben wurden.
Die Spitzenrendite für Self-Storage liegt bei 4,75 Prozent, was einem Aufschlag von 165 Basispunkten gegenüber der zehnjährigen Bundesanleihe entspricht. Zum Vergleich: Logistikimmobilien notieren bei 4,50 Prozent und Light Industrial bei 6,00 Prozent. Der Kapitalzufluss in Deutschland erfolgt zunehmend über Finanzierungen und Joint Ventures anstelle direkter Übernahmen. Dr. Jan Linsin, Managing Director und Head of Research bei CBRE Deutschland, merkte an, dass der Renditeabstand die Einordnung des Self-Storage-Marktes zwischen Logistik und Light-Industrial mit einem Aufschlag für das Betreiberrisiko verdeutlicht. Das Interesse werde vom laufenden Ertrag getragen, wodurch die operative Qualität – insbesondere Standortwahl, Belegung und Preissetzung – die Performance stärker beeinflusse als der Einstiegszeitpunkt. Die zunehmende Nutzung von Finanzierungen und Joint Ventures spiegele das Bedürfnis der Investoren wider, Zugang zur Assetklasse zu erhalten, ohne den operativen Betrieb übernehmen zu müssen.
Herausforderungen in der Wahrnehmung und Preiserwartung
Trotz der robusten Betriebsdaten bestehen weiterhin Herausforderungen auf der Nachfrageseite. Eine YouGov-Befragung zeigte, dass 52,1 Prozent der deutschen Bevölkerung noch keine Kenntnis von Self-Storage hatten, in Österreich waren es 24,2 Prozent. Zudem konnten 68,4 Prozent keinen Standort in ihrer Nähe benennen. Eine erhebliche Diskrepanz besteht bei den Preiserwartungen: Fast ein Drittel der Befragten in Deutschland schätzte die monatlichen Kosten für eine 10m²-Einheit auf unter 50 Euro, während ein weiteres Drittel keine Preiseinschätzung abgeben konnte. Realistisch belaufen sich die Kosten basierend auf dem durchschnittlichen Mietpreis auf etwa 250 Euro netto pro Monat. Diese Erwartungslücke führt dazu, dass auf jeden tatsächlichen Nutzer 3,4 Personen kommen, die eine Nutzung zwar erwogen, aber nicht realisiert haben, wobei 18,6 Prozent davon den Preis als Haupthinderungsgrund nannten.
Klaus Müller, Vorstandsvorsitzender des Verbands deutscher Self Storage Unternehmen e. V., betonte, dass die Branche zunehmend professioneller werde. Als zentrale Herausforderung für weiteres Wachstum identifizierte er die mangelnde Bekanntheit des Angebots und verzerrte Preiserwartungen. Er führte aus, dass Kunden, die mit einer Vorstellung von 50 Euro für eine 10m²-Einheit anfragen und einen Preis von 250 Euro erhalten, das Angebot als überteuert empfinden könnten, obwohl Leistungen wie Videoüberwachung, gesicherter Zugang und Flexibilität inkludiert seien. Diese Punkte seien durch verbesserte Sichtbarkeit vor Ort und transparente Preisinformationen vor dem Erstkontakt adressierbar.
Für die kommenden zwölf Monate zeigen sich die Betreiber verhaltener als im Vorjahr. Nur 60,0 Prozent der befragten deutschen Unternehmen erwarten eine Verbesserung des Ergebnisses, nach 71,4 Prozent im Vorjahr. Der Anteil derer, die eine deutliche Verbesserung prognostizieren, sank von 23,8 auf 10,0 Prozent. Auch die Erwartungen bezüglich der Mieten sind verhaltener: In Deutschland rechnen 50 Prozent der Betreiber mit steigenden Mieten, europaweit sind es 72,2 Prozent. Dieser Stimmungswechsel korreliert mit der anlaufenden Projektpipeline und deutet auf einen zunehmenden Wettbewerbsdruck hin.
