Die Transformation im deutschen Gebäudesektor zur Erreichung der Klimaziele schreitet nicht mit der erforderlichen Geschwindigkeit voran, obwohl dessen Relevanz für den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen signifikant ist. Statistiken belegen, dass Gebäude in Deutschland zwischen 35 und 40 Prozent des Endenergieverbrauchs sowie rund 30 Prozent der CO2-Emissionen verursachen. Diese Situation wird durch steigende Energiepreise, geopolitische Unsicherheiten und einen verstärkten regulatorischen Druck zusätzlich akzentuiert. Die politischen und ökonomischen Handlungsspielräume verengen sich zunehmend.
Das Ziel, den CO2-Ausstoß bis 2040 im Vergleich zu 1990 um rund 90 Prozent zu reduzieren, welches auf europäischer Ebene als Teil der Klimapolitik formuliert wurde, wird im Gebäudesektor voraussichtlich verfehlt. Das Umweltbundesamt prognostiziert bereits für 2030 eine erhebliche Lücke in dreistelliger Millionenhöhe an Tonnen CO2. Insbesondere der Gebäudebestand, der den größten Hebel zur Dekarbonisierung darstellt, zeigt sich als zu zögerlich in der Transformation. Aktuelle Analysen und Scorings, wie das ECORE-Scoring, bestätigen einen Handlungsbedarf, da die Sanierungsquote hinter den Anforderungen zurückbleibt.
Regulatorische Entwicklungen und Risikobewertung
Die sich verschärfende Regulatorik hat unmittelbare Konsequenzen für die Immobilienbranche. Berichtspflichten, wie die Corporate Sustainability Reporting Directive, nehmen zu. Zudem werden ESG-Kriterien durch Vorgaben wie die EU-Taxonomie konkretisiert. Abweichungen von diesen Standards sind zunehmend mit wirtschaftlichen Sanktionen verbunden, beispielsweise durch steigende CO2-Preise im nationalen Emissionshandel, gestützt auf das Brennstoffemissionshandelsgesetz. Ein erheblicher Teil des Gebäudebestandes, etwa 58 Prozent der Altbauten, die vor 1978 errichtet wurden, und damit vor der ersten Wärmeschutzverordnung, avancieren zu sogenannten Carbon Risk Assets. Diese entwickeln sich zunehmend zu Objekten, die schwerer vermiet- oder veräußerbar sind und somit ein Kapitalrisiko darstellen.
Der Gebäudebestand birgt erhebliche Potenziale zur Effizienzsteigerung. Die Modernisierung durch intelligente Gebäudeautomation erweist sich im Vergleich zu Abriss und Neubau als ressourcenschonender und oftmals auch wirtschaftlich vorteilhafter. Viele Bestandsimmobilien nutzen noch veraltete Heizungssysteme mit mechanischen Thermostaten, deren Steuerung nicht nutzungsadaptiv erfolgt. Moderne Gebäudeautomation hingegen basiert auf Multisensoren, die kontinuierlich und in Echtzeit Daten zu relevanten Parametern wie Temperatur, Luftqualität, Belegung, Stromverbrauch und Licht erfassen. Diese Datengrundlage ermöglicht eine präzise Steuerung von Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung, wodurch Energie bedarfsgerecht eingesetzt wird. Zusätzliche Schnittstellen zur Integration von Wettervorhersagen oder Raumbelegungsplänen sowie die Möglichkeit zur individuellen Raumtemperaturregelung via Smartphone-App erhöhen den Nutzungskomfort und die Energieeffizienz.
Fallbeispiel: NOVE im Münchner Arnulfpark
Ein exemplarisches Projekt für das Potenzial intelligenter Gebäudetechnologien ist der Bürobau NOVE im Münchner Arnulfpark. Das Objekt wurde mit integrierter Gebäudeautomation von SAUTER ausgestattet und später durch einen digitalen Zwilling für die vorausschauende Betriebsführung ergänzt. Die ursprüngliche technische Ausgangslage war komplex, da kein übergreifendes Integrationskonzept für die technischen Gebäudeausrüstungen (TGA) existierte und diverse Systeme unterschiedlicher Hersteller eingesetzt wurden. Zudem stellten hohe architektonische Anforderungen im Innenausbau, enge Bauabläufe und wechselnde Mieteranforderungen weitere Herausforderungen dar. SAUTER entwickelte ein strukturiertes Integrationskonzept für die Gebäudeautomation, wobei eine kontinuierliche Kommunikation für die termingerechte Umsetzung maßgeblich war. Sämtliche TGA-Systeme sowie über 250 Verbrauchszähler wurden in die Gebäudeautomation eingebunden, schrittweise in Betrieb genommen und auf ihre Funktion überprüft.
Die Implementierung führte zu signifikanten Ergebnissen: Der Energieverbrauch konnte um rund 30 Prozent, und die CO2-Emissionen um etwa ein Drittel gesenkt werden, was im laufenden Betrieb bis zu 176 Tonnen CO2 pro Jahr entspricht. Gleichzeitig reduzierten sich die jährlichen Betriebskosten um circa 3,60 Euro pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF). Dieses Beispiel verdeutlicht, dass essenzielle Potenziale zur CO2-Reduktion und Kosteneinsparung in intelligenten Technologien und einem effizienten Betrieb von Bestandsimmobilien liegen, nicht ausschließlich im Neubau. Energieeffizienz entwickelt sich zu einem entscheidenden Differenzierungsfaktor bei Immobilienbewertungen, Finanzierungen und der Vermietbarkeit. Immobilienobjekte ohne eine klare Dekarbonisierungsstrategie verlieren an Attraktivität.
