München & Hamburg: Premium-Lagen entkoppeln sich vom Bundestrend

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat den Boden gefunden — fast überall. Bundesweit ziehen Eigentumswohnungen wieder um rund 3,8 Prozent an, Einfamilienhäuser legen um 2,8 Prozent zu. Stabile Bauzinsen um die 3,5 Prozent geben Käufern wieder Planungssicherheit. Doch ausgerechnet in den teuersten Adressen der Republik bewegt sich der Markt in die andere Richtung.

Eine gläserne Decke der Leistbarkeit

München verzeichnete im letzten Quartal einen leichten Preisrückgang von 0,5 Prozent. Auch Frankfurt (–1,19 %) und Stuttgart (–0,66 %) entwickelten sich rückläufig. Die Spitzenlagen scheinen an eine unsichtbare Grenze gestoßen zu sein: Die Nachfrage ist da — aber die Kaufkraft reicht selbst bei moderaten Zinsen nicht mehr aus, um die Preisniveaus mitzugehen.

„Wir sehen keinen Nachfrageeinbruch in München — wir sehen eine Pause beim Preis. Wer jetzt verkauft, braucht eine präzise Inszenierung und realistische Erwartungen."

München: Neubau zwischen 11.500 und 14.500 €/m²

In der bayerischen Landeshauptstadt zeigt sich das Dilemma besonders deutlich. Bei Quadratmeterpreisen für Neubauten zwischen 11.500 und 14.500 Euro greifen klassische Finanzierungsmodelle nicht mehr. Bauträger reagieren mit verdeckten Anreizen — etwa der Übernahme der Grunderwerbsteuer — statt mit offenen Preisnachlässen, um die Markenwerte ihrer Lagen zu schützen.

Hamburg: Mieten explodieren, Kaufpreise stagnieren

In der Hansestadt klafft die Schere zwischen Miete und Kauf besonders weit auseinander. Neuvertragsmieten stiegen zuletzt um 5,4 Prozent, deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 4,1 Prozent. Gleichzeitig stagnieren die Kaufpreise im Neubau. Potenzielle Käufer weichen in den Mietmarkt aus — der Eigentumserwerb bleibt für viele Haushalte unattraktiv oder schlicht unmöglich.

Was bedeutet das für Eigentümer in Bayern?

Die aktuelle Marktphase ist kein Grund zur Sorge — wohl aber zur Sorgfalt. Drei Punkte sind aus unserer Sicht entscheidend:

• —Realistische Bewertung statt Wunschpreis: Lagen mit echter Knappheit (See, Innenstadt, Altbau-Gründerzeit) verkaufen sich weiterhin sehr gut. Standard-Lagen brauchen ein präzises Pricing.
• —Inszenierung schlägt Inserat: In einem Markt, in dem Käufer wieder wählen können, entscheidet die Qualität von Fotografie, Film und Exposé über Aufmerksamkeit und Mehrerlös.
• —Off-Market und diskrete Vermarktung: Premium-Objekte profitieren von einem direkten Zugang zu kapitalstarken Käufern — ohne Streuverlust und ohne Preisrabatte aus öffentlichen Listings.

Wir bei FREITAG® Immobilien beobachten den Münchner und bayerischen Markt seit über 15 Jahren. Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Immobilie in dieser Marktphase fair bewertet und cinematisch vermarktet wird, sprechen Sie uns an. Eine erste Einschätzung erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden.