Central Quartier München: Definition des räumlichen Umgriffs als neue Büromikrolage

Rund um den Münchner Hauptbahnhof befinden sich derzeit über 230.000 Quadratmeter neue Büroflächen in der Entwicklung, was etwa einem Drittel der gesamten Münchner Projektpipeline entspricht. Diese Flächen verteilen sich auf rund zehn Projekte, die sich im Bau oder in konkreter Planung befinden. Bislang gestalteten sich Marktanalysen und Standortvergleiche für dieses Gebiet aufgrund fehlender mikrogeografischer Abgrenzungen als komplex, da die Standard-Marktberichte das Areal nicht als eigenständige Mikrolage führten.

Die Erfassung von Kennzahlen wie Mieten, Flächenumsatz und Projektpipeline war dadurch fragmentiert, wobei relevante Daten oft benachbarten Teilmärkten zugeordnet wurden. Nach einem öffentlichen Namenswettbewerb im Dezember 2025, bei dem über 600 Einreichungen zu verzeichnen waren und die Bezeichnung „Central Quartier“ gewählt wurde, erfolgte nun der nächste entscheidende Schritt: die präzise räumliche Definition. Acht führende Immobilienberatungsunternehmen haben in Zusammenarbeit mit Vertretern der Landeshauptstadt München den räumlichen Umgriff des Central Quartiers festgelegt. Diese Abgrenzung als Büromikrolage innerhalb des Teilmarktes Innenstadt/CBD unterteilt das Gebiet in einen Core-Bereich und einen Expansionsbereich, wodurch ein einheitlicher Datenrahmen für Research und die zukünftige Quartiersentwicklung geschaffen wird.

Grundlagen für konsistente Marktanalyse

Mit der erfolgten räumlichen Definition wird der Standort erstmals konsistent auswertbar. Dies ermöglicht die Erhebung spezifischer Datensätze zu Mietentwicklung, Flächenumsatz und Projektpipeline, die nun unabhängig von anderen Mikrolagen analysiert und verglichen werden können. Zuvor war eine valide Marktanalyse in diesem Bereich kaum durchführbar, da das Umfeld des Hauptbahnhofs diverse Teilmärkte tangierte und die bestehenden Research-Raster sprengte. Der gemeinsame Umgriff ist die fundamentale Voraussetzung, um das Central Quartier systematisch als eigenständigen Standort zu erfassen.

Aktuell bewegen sich die Neubaumieten im Central Quartier objektspezifisch zwischen 45 und 55 Euro pro Quadratmeter. Im Kontext werden diese Werte mit dem Münchner Durchschnitt verglichen, der 2025 bei 27,26 Euro pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in München hat die Marke von 60 Euro überschritten. Demnach positioniert sich das Central Quartier preislich unterhalb der Altstadt, jedoch oberhalb von Schwanthalerhöhe und Arnulfpark. Daten von CBRE Research zeigen zudem, dass die Bodenrichtwerte in diesem Gebiet seit 2012 um 244 Prozent gestiegen sind, während die Leerstandsrate bei 3,1 Prozent liegt. Der definierte Umgriff visualisiert diese Entwicklungen in einem konsistenten Referenzrahmen.

Stadträumlicher Kontext und Entwicklungspotenziale

Der Umbau des Münchner Hauptbahnhofs zu einem der modernsten Mobilitäts-Hubs Europas wird das tägliche Fahrgastaufkommen nahezu verdoppeln, von etwa 450.000 auf bis zu 850.000 Personen. In Kombination mit dem Hauptbahnhof und dem S-Bahn-Netz erschließt der Standort ein Einzugsgebiet von rund 2,9 Millionen Arbeitskräften innerhalb einer Pendelzeit von 60 Minuten, wobei die Zweite Stammstrecke diesen Vorteil weiter verstärken wird. Die Ansiedlung internationaler Unternehmen wie Google und Apple in der Umgebung unterstreicht die wachsende Bedeutung zentraler, exzellent erreichbarer Standorte.

Diese Infrastruktur- und Nachfragedynamik trifft auf einen Stadtraum, der sich strukturell von großmaßstäblichen, planungsgesteuerten Quartiersentwicklungen wie der Messestadt Riem oder dem Werksviertel unterscheidet. Im Central Quartier existiert kein übergreifender Masterplan, die Entwicklung ist vielmehr durch einzelne Grundstücks- und Eigentümerentscheidungen geprägt. Dies äußert sich in kleinteiligen Parzellen, einer hohen baulichen Dichte, einem hohen Versiegelungsgrad sowie einer Vielzahl von Nachkriegsbauten am Ende ihres Lebenszyklus. Der hohe Anteil privater Eigentümer, oft mit komplexen Nachfolge- und Erbschaftssituationen, führt zu einer Eigendynamik jeder Grundstücksentwicklung. Ohne einen übergeordneten räumlichen Rahmen bliebe die Transformation dieses Gebiets fragmentiert, weshalb ein gemeinsamer Bezugsrahmen als notwendig erachtet wird.

Die nun erfolgte Definition des Umgriffs ist nicht nur für Research und Vermarktung relevant, sondern schafft auch eine Grundlage für die übergreifende Diskussion städtebaulicher Fragen wie Erdgeschossnutzungen, Durchwegung, Gestaltung öffentlicher Räume und Klimaresilienz. Die Lage des Quartiers an der Schnittstelle zwischen Altstadt, Maxvorstadt und angrenzenden Clustern erfordert eine präzise räumliche Definition, um die stadträumliche Verknüpfung lesbar zu machen. Die interdisziplinäre Jury, die den Namen „Central Quartier“ aus über 600 Vorschlägen wählte, hat mit der Beteiligung von Herrn Dr. Christian Scharpf, Referent für Arbeit und Wirtschaft, diesen Prozess eingeleitet. Die nun erfolgte Umgriffsdefinition beantwortet die Frage nach dem „Was gehört dazu?“ nach der Namensgebung.

• —Identitätsstiftend: Der Umgriff umfasst bislang keiner etablierten Mikrolage zugeordnete Flächen.
• —Funktional: Abgrenzung zu angrenzenden Stadträumen wie der Maxvorstadt durch unterschiedliche Nutzungsstrukturen und Gebäudetypologien.
• —Architektonische Übergänge: Berücksichtigung räumlicher Zäsuren, beispielsweise am Stiglmaierplatz oder entlang der Theresienwiese, durch typologische Unterschiede wie Gründerzeit-Villen.

In einem gemeinsamen Workshop haben BNP Paribas Real Estate, CBRE, Savills, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, Newmark und Combine zusammen mit Vertretern der Landeshauptstadt München den räumlichen Umgriff erarbeitet. Das Resultat ist eine Aufteilung in einen Core-Bereich, welcher die gegenwärtige Kernlage repräsentiert, und einen Expansionsbereich, der das Entwicklungspotenzial der kommenden zehn Jahre umfasst. Bewusst wurde auf starre Grenzen verzichtet, um dem dynamischen Charakter des Stadtraumes und der Möglichkeit zur Weiterentwicklung des Umgriffs als Arbeitsrahmen Rechnung zu tragen. Michael Ehret, Gründer der Ehret+Klein AG und Mitglied der Initiative Central Quartier, betont, dass das Central Quartier kein „Reißbrett-Projekt“, sondern ein organisch gewachsener Stadtraum mit einer Vielzahl von Eigentümern und Projekten sei.