Die Entwicklung der Mietpreise in den acht größten deutschen Städten zeigt im ersten Halbjahr 2026 eine spürbare Verlangsamung. Die durchschnittlichen Angebotsmieten stiegen um drei Prozent. Dies steht im Kontrast zum Vorjahreszeitraum, in dem noch ein Wachstum von 6,8 Prozent verzeichnet wurde. Parallel dazu verzeichnet der Markt für Eigentumswohnungen eine positive Entwicklung, mit einem Preiswachstum von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart lag die mittlere Angebotsmiete für Bestands- und Neubauwohnungen bei 17,98 Euro pro Quadratmeter. Leipzig erwies sich mit 11,19 Euro pro Quadratmeter als die Stadt mit den günstigsten Wohnungen, während in München die Mieten mit 25,41 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hoch waren.
Regionale Unterschiede und Neubausegment
Außerhalb der Metropolen zeigten sich differenzierte Entwicklungen. In kreisfreien Städten bewegte sich das Mietwachstum mit 3,4 Prozent nahezu auf dem Vorjahresniveau (3,3 Prozent). Die Landkreise verzeichneten mit 4,8 Prozent sogar eine Beschleunigung gegenüber dem Vorjahr (3,7 Prozent). Die Analyse wertete rund 32.000 Miet- und 27.000 Kaufangebote aus, wobei sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude betrachtet wurden.
Das Mietwachstum im Neubausegment hat sich, wie bereits in der zweiten Jahreshälfte 2025 beobachtet, nahezu auf 0,5 Prozent verlangsamt. Die durchschnittlichen Neubaumieten in den acht Metropolen lagen bei 21,39 Euro pro Quadratmeter. Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany, führt diese Entwicklung auf ein schrumpfendes Angebot an Neubauwohnungen und einen wachsenden Anteil preisgebundener Einheiten zurück. Dies führe dazu, dass einzelne Projekte die Mietpreisentwicklung überproportional beeinflussten und die gemessenen Veränderungen eher individuelle Objektdaten widerspiegelten als allgemeine Marktentwicklungen.
Eine qualitätsbereinigte Betrachtung offenbart kräftige Mietzuwächse in Leipzig (sechs Prozent) und Hamburg (4,8 Prozent). Berlin hingegen verzeichnete nach einer solchen Bereinigung einen Mietrückgang von einem Prozent. Absolute Spitzenreiter bei den Mietpreisen für Neubauwohnungen war München mit 26,48 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Hamburg (23,75 Euro) und Stuttgart (23,00 Euro). Leipzig blieb mit 15,00 Euro pro Quadratmeter der günstigste Markt.
Bei Bestandswohnungen war die Dynamik mit durchschnittlich 3,3 Prozent zwar höher als im Neubausegment, jedoch signifikant abgeflacht im Vergleich zum Vorjahr (6,6 Prozent). Die durchschnittliche Neuvertragsmiete für Bestandswohnungen betrug 17,54 Euro pro Quadratmeter. Hamburg zeigte mit einem Anstieg von 6,2 Prozent die stärkste Entwicklung, wenngleich hier ebenfalls eine Verlangsamung erkennbar war. Berlin war die einzige Metropole mit einem Rückgang der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen um 4,2 Prozent.
Preissteigerungen und langfristige Belastung
Bemerkenswert ist, dass sich preiswerte Wohnungen überproportional verteuerten. Die Mieten im untersten Preissegment stiegen um 5,5 Prozent, während die Spitzenmieten im Durchschnitt der acht Metropolen um 2,3 Prozent zulegten. Gröbel erläutert, dass die Zahlungsbereitschaft am oberen Marktende an Grenzen stoße und Erschwinglichkeit zum bestimmenden Faktor für das Mietwachstum werde. Dies manifestiere sich darin, dass hochpreisige Wohnungen schwächer im Preis zulegen als günstige Objekte.
Über die letzten fünf Jahre betrachtet, sind die Mietpreise in den acht Städten im Jahresmittel um fünf Prozent gestiegen, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Berlin führt diese langfristige Entwicklung mit einem durchschnittlichen jährlichen Plus von 8,4 Prozent an, gefolgt von Leipzig mit acht Prozent. Stuttgart wies mit 1,9 Prozent jährlich das geringste Wachstum auf. Die anhaltend angespannte Lage auf den Mietwohnungsmärkten, bedingt durch eine hohe Nachfrage und ein zu geringes Angebot, veranlasste den Gesetzgeber zu weiteren Verschärfungen des Mietrechts. Die Fertigstellungszahlen für 2025 sind weiter gesunken, wobei Stuttgart den stärksten Rückgang verzeichnete. Leipzig und Köln zeigten hingegen positive Entwicklungen bei den Baugenehmigungen, deren Auswirkungen sich jedoch erst mit Verzögerung in fertiggestellten Einheiten niederschlagen werden.
