Logistikmarkt in Deutschland: Deutlicher Flächenumsatzanstieg im ersten Quartal 2026

Der bundesweite Markt für Lager- und Logistikflächen startete erfolgreich in das Jahr 2026. Eine Analyse von BNP Paribas Real Estate zeigt, dass der Flächenumsatz 1,5 Millionen Quadratmeter erreichte. Dieses Ergebnis übertrifft den Vorjahreswert um 30 Prozent und liegt zudem 3 Prozent über dem durchschnittlichen Wert der letzten zehn Jahre. Dieser positive Start setzt die Markterholung des Vorjahres fort und ist besonders bemerkenswert angesichts der aktuellen geopolitischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen. Das erste Quartal 2026 zeigte eine Fortsetzung der Trends aus dem Vorjahr.

Nach Angaben von Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, wurde eine erheblich höhere Anzahl von Vertragsabschlüssen verzeichnet als in den Jahren nach 2022. Insbesondere der Abschluss einer größeren Anzahl großflächiger Verträge war prägend. Das Flächensegment mit Verträgen über 20.000 Quadratmeter verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs von 69 Prozent. Logistikdienstleister bildeten die stärkste Nachfragegruppe, insbesondere bei großflächigen Verträgen. Diese Nachfrage resultierte häufig aus Aufträgen aus dem E-Commerce-Bereich.

Entwicklungen in den Top-Märkten und Branchen

Die sieben Top-Logistikmärkte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München – erreichten gemeinsam einen Flächenumsatz von 632.000 Quadratmetern, was einem Plus von 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Innerhalb dieser Märkte zeigten sich unterschiedliche Entwicklungen. Köln verzeichnete mit 152.000 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz, getragen von zwei großen Mietverträgen, was einer Steigerung von 375 Prozent entspricht. Hamburg folgte mit 126.000 Quadratmetern (+1 %), Berlin mit 107.000 Quadratmetern (+39 %) und Frankfurt mit 104.000 Quadratmetern (+65 %). Düsseldorf registrierte nach einem Rekordjahr zuvor 66.000 Quadratmeter (-35 %), während München um 73 Prozent auf 57.000 Quadratmeter zulegte. Leipzig zeigte mit 20.000 Quadratmetern (-73 %) eine geringere Dynamik. Das Ruhrgebiet verzeichnete einen starken Jahresauftakt mit 120.000 Quadratmetern (+52 %).

Die Branchenverteilung des bundesweiten Flächenumsatzes wurde deutlich von Logistikdienstleistern dominiert, die einen Marktanteil von nahezu 46 Prozent beziehungsweise über 700.000 Quadratmetern erreichten – das höchste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Produzierende Unternehmen (23 %) und der Handel (19 %) fragten ebenfalls mehr Fläche nach als im Vorjahresquartal, blieben jedoch hinter ihrem langfristigen Durchschnitt zurück. Dies deutet darauf hin, dass Unternehmen in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten vermehrt die Dienstleistungen von Logistikunternehmen nutzen, um flexibel auf Marktbedingungen reagieren zu können.

Mietpreisentwicklung und Marktaussichten

Das Mietpreisniveau entwickelte sich im ersten Quartal an einzelnen Standorten weiter nach oben. Spitzenmieten stiegen in Berlin auf 8,30 Euro pro Quadratmeter (+1 %) und in Hamburg auf 8,80 Euro pro Quadratmeter (+4 %) gegenüber dem Jahresende 2025. München führte weiterhin mit 11,25 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt und Hamburg folgten mit jeweils 8,80 Euro pro Quadratmeter. Düsseldorf (8,70 €/m²), Köln (8,20 €/m²) und das Ruhrgebiet (8,00 €/m²) erreichten ebenfalls Mietpreise über 8,00 Euro pro Quadratmeter. Lediglich Leipzig wies mit 5,70 Euro pro Quadratmeter ein deutlich geringeres Preisniveau auf. Die Spitzenmieten in den Top-Märkten stiegen im Durchschnitt um gut 4 Prozent, die Durchschnittsmieten um 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Der Jahresauftakt des bundesweiten Logistikflächenmarktes markiert das beste Umsatzquartal seit 2022 und demonstriert die Robustheit des Vermietungsmarktes trotz bestehender Herausforderungen. Geopolitische Risiken, wie der Nahostkonflikt und die US-Zollpolitik, bleiben Unsicherheitsfaktoren, deren Auswirkungen auf Energiepreise, Inflation und Lieferketten noch nicht vollständig absehbar sind. Dennoch könnten Investitionspakete in Infrastruktur und Verteidigung Wachstumsimpulse für die deutsche Wirtschaft und den Logistikmarkt generieren. Auch die Expansion asiatischer E-Commerce-Unternehmen wird sich voraussichtlich fortsetzen und über Nordrhein-Westfalen hinaus weitere Regionen beeinflussen.

Aufgrund der in jüngster Vergangenheit zurückhaltenden spekulativen Bautätigkeit könnte in einigen Marktgebieten die Flächenverfügbarkeit wieder stärker in den Fokus rücken. Während Märkte wie Leipzig einen Angebotsüberhang aufweisen, wird die Nachfrage in Logistik-Hubs wie Frankfurt oder München durch ein begrenztes kurzfristig verfügbares Flächenangebot eingeschränkt, was sich auf die Mietpreise auswirken könnte. Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, prognostiziert für das Gesamtjahr 2026 erneut einen Flächenumsatz jenseits der 6-Millionen-Quadratmeter-Grenze. Er erwartet, dass der Vorjahreswert von 6,1 Millionen Quadratmetern übertroffen werden kann, da die Quartalsergebnisse im Jahresverlauf typischerweise ansteigen.