Die Notwendigkeit von Entschädigungszahlungen für Gebäude bei ablaufenden Erbbaurechten ist in der Praxis gering. Dies geht aus dem jüngsten Erbbaurechtsmonitor des Deutschen Erbbaurechtsverbands hervor. Der Verband führt diese Entwicklung maßgeblich darauf zurück, dass sich die Vertragsparteien oftmals vor dem regulären Laufzeitende auf eine Verlängerung oder Erneuerung der Vereinbarung einigen.
Für die Erhebung wurden 138 Erbbaurechtsgeber aus dem gesamten Bundesgebiet befragt. Die Stichprobe umfasste mehrheitlich Kommunen, Kirchen und kirchliche Stiftungen. Die Resultate der Befragung belegen, dass bei 70 Prozent der involvierten Erbbaurechtsgeber im vergangenen Jahr kein einziger Entschädigungsfall registriert wurde. Weitere 20 Prozent meldeten zwischen einem und fünf derartige Fälle. Sieben Prozent der Institutionen verzeichneten sechs bis zehn Gebäude, für die eine Entschädigung geleistet werden musste. Lediglich ein Anteil von drei Prozent gab an, mehr als zehn entschädigte Bauwerke bei Vertragsende gehabt zu haben.
Rechtliche Grundlagen und vertragliche Gestaltungen
Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt den Fall eines regulären Ablaufs eines Erbbaurechts. Mit dem Erlöschen des Rechts fällt das Bauwerk dem Grundstückseigentümer zu. Gemäß § 27 Abs. 1 ErbbauRG ist der Eigentümer grundsätzlich verpflichtet, dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Erbbaurechtsvertrag abweichende Vereinbarungen über die Höhe und Art der Zahlung sowie einen potenziellen Ausschluss der Entschädigung zu treffen.
Ist das Erbbaurecht explizit zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes des Bauwerks zum Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts betragen. Diese gesetzliche Vorgabe findet sich in der tatsächlichen Vertragspraxis wieder: 74 Prozent der Erbbaurechtsgeber sehen in ihren Verträgen eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Gebäudewertes vor. Elf Prozent der Verträge sichern sogar eine Entschädigung von 100 Prozent des Gebäudewertes zu. Dreizehn Prozent der Institutionen verwenden andere Regelungen, während lediglich zwei Prozent gar keine Entschädigungsregelung in ihren Verträgen implementiert haben.
Stabilität des Instruments Erbbaurecht
Ingo Strugalla, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands, konstatiert, dass in der Verbandsarbeit eine steigende Tendenz zur Vereinbarung einer 100-Prozent-Entschädigung zu beobachten ist. Die geringe Anzahl tatsächlicher Entschädigungsfälle bei Ablauf des Erbbaurechts unterstreicht nach seiner Einschätzung die Stabilität und Langfristigkeit dieses Immobilieninstruments. In der Praxis besteht weder beim Erbbaurechtsgeber noch beim Erbbauberechtigten mehrheitlich ein Interesse daran, den Vertrag auslaufen zu lassen. Die Parteien suchen stattdessen in vielen Fällen bereits Jahre vor dem Vertragsende das Gespräch, um sich auf eine Verlängerung oder einen Neuabschluss zu einigen.
