Volltilgerdarlehen: Welche Unterlagen braucht man?

Ein Volltilgerdarlehen ist eine beliebte Form der Baufinanzierung, weil am Ende der vereinbarten Laufzeit keine Restschuld mehr besteht. Die Immobilie gehört dann vollständig dem Eigentümer, ohne dass eine Anschlussfinanzierung nötig wäre. Damit die Bank dieses Risiko eingehen kann, prüft sie Einkommen, Vermögen und Objekt besonders gründlich. In diesem Ratgeber finden Sie eine umfassende Übersicht, welche Unterlagen Sie für ein Volltilgerdarlehen im Immobilienkontext typischerweise bereithalten sollten – ob Kauf, Neubau, Sanierung oder Modernisierung.

Was ein Volltilgerdarlehen im Immobilienkontext bedeutet

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Immobiliendarlehen, bei dem Zinsen und Tilgung so kombiniert sind, dass die Kreditschuld am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig getilgt ist. Im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen, bei dem nach Ablauf der Zinsbindung oft noch eine Restschuld besteht, bleibt beim Volltilgerdarlehen am Ende nichts offen. Die monatliche Rate bleibt in der Regel über die gesamte Laufzeit gleich, sodass Planungssicherheit für Haushalt und Haushaltsbudget besteht.

Für die Bank bedeutet ein Volltilgerdarlehen ein höheres Risiko, weil die Laufzeit oft länger ist und die Rate relativ hoch ausfällt. Deshalb prüft sie Einkommen, Vermögen und Objekt besonders sorgfältig. Je stabiler Ihre finanzielle Situation und je wertstabiler die Immobilie, desto eher erhalten Sie ein Volltilgerdarlehen zu attraktiven Konditionen. Typische Einsatzfälle sind der Kauf einer selbstgenutzten Wohnung oder eines Eigenheims, der Bau eines Einfamilienhauses oder die umfassende Sanierung eines Bestandsobjekts.

Personenbezogene Unterlagen: Identität und Einkommen

Zunächst stellt die Bank sicher, wer der Kreditnehmer ist und wie sicher das Einkommen ist. Dazu gehören grundsätzlich Kopien der Ausweisdokumente aller Darlehensnehmer sowie Nachweise über regelmäßige Einkünfte. Bei Angestellten sind das in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen, die letzte Lohnsteuerbescheinigung und der letzte Einkommensteuerbescheid. Rentner legen zusätzlich einen aktuellen Rentenbescheid oder eine Renteninformation vor.

Wichtig ist auch eine schriftliche Selbstauskunft, in der Sie Angaben zu Familie, Wohnsituation, bestehenden Krediten und Versicherungen machen. Oft wird eine Einwilligung zur Einholung einer SCHUFA-Auskunft benötigt, damit die Bank Ihre Zahlungsmoral prüfen kann. Bei Nebenjobs oder zusätzlichen Einkünften wie Vermietung oder Kapitalerträgen sollten entsprechende Verträge und Nachweise beigelegt werden.

• —Kopie Personalausweis oder Reisepass aller Darlehensnehmer
• —Letzte drei Gehaltsabrechnungen bzw. Rentenbescheid
• —Letzte Lohnsteuerbescheinigung und letzter Einkommensteuerbescheid
• —Schriftliche Selbstauskunft mit vollständigen Angaben zu Einkommen und Verbindlichkeiten
• —Einwilligung zur SCHUFA-Auskunft und ggf. SCHUFA-Selbstauskunft

Unterlagen für Selbstständige und Freiberufler

Selbstständige und Freiberufler müssen ihre Einkommenssituation besonders transparent darstellen. Hier reichen Gehaltsabrechnungen nicht aus. Stattdessen werden in der Regel die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre verlangt. Dazu kommen die entsprechenden Einkommensteuererklärungen mit allen Anlagen, um die Gewinnermittlung nachzuvollziehen.

Je nach Rechtsform werden zusätzlich Jahresabschlüsse, Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) benötigt. Für Unternehmen sind oft auch Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) mit Summen- und Saldenlisten gefragt. Diese Unterlagen zeigen, ob das Unternehmen stabil läuft und ob das Einkommen langfristig gesichert ist.

• —Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
• —Einkommensteuererklärungen mit allen Anlagen
• —Jahresabschlüsse, Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen
• —Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenlisten
• —Gesellschaftsvertrag und Handelsregisterauszug bei Kapitalgesellschaften

Objektunterlagen beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie muss die Bank das Objekt genau kennen, um den Beleihungswert zu ermitteln. Dazu gehören in der Regel ein aktueller, vollständiger Grundbuchauszug, der die Eigentumsverhältnisse und bestehende Grundschulden zeigt. Zusätzlich werden Grundrisse, Schnitt- und Ansichtszeichnungen sowie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung verlangt.

Bei einer Eigentumswohnung kommen eine Wohnflächenberechnung, ein Wohnungsgrundriss und die Teilungserklärung mit allen Änderungen hinzu. Diese Unterlagen zeigen, welche Anteile am Gemeinschaftseigentum bestehen und wie die einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt sind. Auch ein aktueller Energieausweis gehört inzwischen fast immer zum Standardpaket, da er Aufschluss über den energetischen Zustand und damit über zukünftige Modernisierungskosten gibt.

• —Aktueller Grundbuchauszug (unbeglaubigt)
• —Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes
• —Wohn- und Nutzflächenberechnung bzw. Wohnflächenberechnung bei Eigentumswohnungen
• —Teilungserklärung mit allen Änderungen (bei Eigentumswohnungen)
• —Aktueller Energieausweis und ggf. Bauzustandsbeschreibung

Unterlagen für Neubau, Umbau und Modernisierung

Beim Neubau oder einer umfassenden Modernisierung verlangt die Bank detaillierte Planungsunterlagen. Dazu gehören Architektenpläne, Baubeschreibung, Lageplan und eine Kostenaufstellung der Herstellungskosten nach Gewerken. Diese Unterlagen zeigen, wie viel das Projekt kostet und ob die geplante Finanzierungssumme realistisch ist.

Bei Sanierungen oder Modernisierungen werden oft auch vorherige Zustandsberichte, Gutachten oder Kostenvoranschläge benötigt. Für den Bau eines Carports, einer Garage oder eines Anbaus sind entsprechende Baupläne und Genehmigungen einzureichen. Wichtig ist, dass alle Kosten – einschließlich Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren – in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

• —Architektenpläne, Baubeschreibung und Lageplan
• —Kostenaufstellung der Herstellungskosten nach Gewerken
• —Genehmigungen und Baugenehmigungen
• —Kostenvoranschläge und Gutachten bei Sanierung oder Modernisierung
• —Finanzierungsplan mit Darstellung von Eigenkapital und Fremdkapital

Vermögens- und Eigenkapitalnachweise

Ein Volltilgerdarlehen erfordert in der Regel ein höheres Eigenkapital als ein klassisches Annuitätendarlehen, da die Bank das Risiko über die gesamte Laufzeit trägt. Deshalb müssen Sie Ihr Vermögen nachweisen. Dazu gehören Kontoauszüge, Depotauszüge, Bausparguthaben, Rückkaufwerte von Lebensversicherungen oder Wertpapierfonds.

Wurde Eigenkapital durch Schenkung oder Erbschaft bereitgestellt, sind entsprechende Schenkungs- oder Erbschaftsunterlagen mit Kontoauszug erforderlich. Auch bestehende Immobilien, die bereits schuldenfrei sind, können als Vermögensnachweis dienen. Je höher Ihr Eigenkapital im Verhältnis zur Kaufsumme oder Baukosten ist, desto eher erhalten Sie ein Volltilgerdarlehen zu günstigen Konditionen.

• —Konto- und Depotauszüge der letzten Monate
• —Nachweise über Bausparguthaben und Rückkaufwerte
• —Schenkungs- oder Erbschaftsunterlagen mit Kontoauszug
• —Nachweise über bestehende, schuldenfreie Immobilien
• —Übersicht über alle liquiden Vermögenswerte

Bestehende Kredite, Versicherungen und Verpflichtungen

Die Bank muss wissen, welche weiteren finanziellen Verpflichtungen Sie haben. Dazu gehören bestehende Baufinanzierungen, Ratenkredite, Leasingverträge oder Bürgschaften. Für jede bestehende Finanzierung werden in der Regel der Kreditvertrag, der Jahreskontoauszug der letzten zwei Jahre und die aktuelle Restschuld angefordert.

Auch Versicherungen spielen eine Rolle: Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung, Elementar- und Brandversicherung sind bei Immobilien üblich. Für Bauherren kommen Rohbauversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung und Bauleistungsversicherung hinzu. Zudem werden oft eine Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung verlangt, um die Bank im Todesfall abzusichern.

• —Kreditverträge und Restschuldnachweise bestehender Darlehen
• —Leasingverträge und Bürgschaften
• —Nachweise zu bestehenden Versicherungen (Wohngebäude, Hausrat, Elementar)
• —Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung
• —Nachweise zu Unterhaltszahlungen oder anderen regelmäßigen Verpflichtungen

Fazit

Ein Volltilgerdarlehen bietet die Chance, am Ende der Laufzeit schuldenfrei im eigenen Eigentum zu wohnen. Doch dafür verlangt die Bank eine umfassende Unterlagenmappe, die Identität, Einkommen, Vermögen und Objekt detailliert belegt. Wer diese Unterlagen frühzeitig sammelt und strukturiert vorlegt, erhöht die Chancen auf eine schnelle Zusage und günstige Konditionen. Ob Kauf, Neubau, Sanierung oder Modernisierung – eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen ist der erste Schritt zu einem Volltilgerdarlehen, das wirklich zu Ihrem Lebensplan passt.