Forward-Darlehen: Welche Fristen gelten?

Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung für eine bestehende Baufinanzierung. Es ermöglicht, die Konditionen – vor allem den Zinssatz – für die zukünftige Restschuld bereits Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung vertraglich festzulegen. Damit schützen Sie sich vor steigenden Bauzinsen und erhöhen Ihre Planungssicherheit. Entscheidend ist dabei, welche Fristen gelten: Wann können Sie ein Forward-Darlehen abschließen, wie lange darf die Vorlaufzeit sein und welche Kündigungsfristen spielen eine Rolle? In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fristen rund um das Forward-Darlehen im Immobilienkontext erläutert.

Was ist ein Forward-Darlehen im Überblick?

Ein Forward-Darlehen ist im Kern ein Annuitätendarlehen, das erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird. Es dient der Anschlussfinanzierung einer bestehenden Baufinanzierung, wenn die Zinsbindung des ersten Darlehens ausläuft, die Restschuld aber noch nicht vollständig getilgt ist. Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt eine sogenannte Forward-Periode oder Vorlaufzeit, in der keine Zinsen und keine Tilgung für das neue Darlehen fällig sind. Stattdessen läuft der bestehende Kredit weiter, bis er regulär endet.

Die Besonderheit liegt darin, dass der Zinssatz für das zukünftige Darlehen bereits heute festgeschrieben wird. Dieser sogenannte Forward-Zins gilt dann für die neue Zinsbindung, unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen in der Zwischenzeit entwickeln. Damit wirkt ein Forward-Darlehen wie eine Art Zinsversicherung für die Anschlussfinanzierung. Typischerweise wird es genutzt, wenn Bauherren oder Eigentümer befürchten, dass die Bauzinsen bis zum Ende der aktuellen Zinsbindung deutlich steigen könnten.

• —Forward-Darlehen = Annuitätendarlehen mit späterer Auszahlung
• —Dient der Anschlussfinanzierung einer bestehenden Baufinanzierung
• —Zinssatz wird bereits heute für die zukünftige Restschuld festgelegt
• —Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt die Forward-Periode
• —Keine Zinsen und Tilgung für das neue Darlehen in der Vorlaufzeit

Vorlaufzeit: Wie lange vorher kann man abschließen?

Die Vorlaufzeit ist der zentrale Fristenbegriff beim Forward-Darlehen. Sie beschreibt den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und dem Zeitpunkt, zu dem das Darlehen tatsächlich ausgezahlt und der alte Kredit abgelöst wird. Diese Phase wird auch als Forward-Periode, Forward-Phase oder Vorlaufwartezeit bezeichnet. In der Praxis liegt die Vorlaufzeit je nach Anbieter zwischen wenigen Monaten und mehreren Jahren.

Viele Banken und Bausparkassen bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von mindestens sechs bis zwölf Monaten vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung an. Gleichzeitig können die meisten Anbieter eine maximale Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren (60 Monaten) einräumen. Einige Institute gehen noch weiter und erlauben Abschlüsse bis zu 66 Monaten, also fünfeinhalb Jahren, vor Ende der Zinsbindung. Das bedeutet: Wenn die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens erst in 67 Monaten ausläuft, ist ein Forward-Darlehen in der Regel noch nicht möglich.

• —Vorlaufzeit = Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Forward-Darlehens
• —Typische Mindestvorlaufzeit: 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
• —Typische Maximalvorlaufzeit: 60 Monate (5 Jahre)
• —Einige Anbieter bis 66 Monate (5,5 Jahre)
• —Vorlaufzeit muss innerhalb dieser Spanne liegen, sonst ist kein Forward-Darlehen möglich

Frühester und spätester Abschlusszeitpunkt

Ob und wann Sie ein Forward-Darlehen abschließen können, hängt direkt vom Ablauf der Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens ab. Viele Anbieter verlangen, dass die Vorlaufzeit mindestens sechs bis zwölf Monate beträgt. Das bedeutet, dass Sie das Forward-Darlehen frühestens sechs bis zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung abschließen dürfen. Wird die Zinsbindung erst in mehr als 66 Monaten beendet, ist ein Forward-Darlehen in der Regel noch nicht möglich, da die Vorlaufzeit dann zu lang wäre.

Gleichzeitig gibt es einen spätesten Abschlusszeitpunkt: Wenn die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens in weniger als sechs Monaten endet, ist ein Forward-Darlehen meist nicht mehr möglich. In diesem Fall wird die Anschlussfinanzierung in der Regel direkt als neues Darlehen ohne Forward-Option abgeschlossen. Es lohnt sich daher, den Ablauf der Zinsbindung frühzeitig im Blick zu behalten und rechtzeitig mit der Bank oder einem Berater zu sprechen, um die passende Fristenplanung zu treffen.

• —Frühester Abschlusszeitpunkt: meist 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
• —Spätester Abschlusszeitpunkt: meist 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
• —Vorlaufzeit muss mindestens 6–12 Monate betragen
• —Vorlaufzeit darf in der Regel nicht länger als 60–66 Monate sein
• —Bei weniger als 6 Monaten Restlaufzeit meist kein Forward-Darlehen möglich

Forward-Zins und Zinsaufschlag in der Vorlaufzeit

Ein Forward-Darlehen ist in der Regel teurer als ein normales Darlehen ohne Forward-Option. Der Grund: Für die Zinssicherheit über einen längeren Zeitraum verlangen die Banken einen Zinsaufschlag, den sogenannten Forward-Aufschlag. Dieser Aufschlag wird in der Regel pro Monat der Vorlaufzeit berechnet und auf den vereinbarten Zinssatz aufgeschlagen. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt der Aufschlag in der Regel aus.

In der Forward-Periode selbst zahlen Sie für das neue Darlehen weder Zinsen noch Tilgung. Stattdessen läuft Ihr bestehender Kredit weiter, und Sie zahlen weiterhin die Raten für das alte Darlehen. Der Forward-Aufschlag wird erst mit Beginn der neuen Zinsbindung in die Konditionen des Darlehens eingerechnet. Das bedeutet, dass Sie sich zwar frühzeitig gegen steigende Zinsen absichern, dafür aber mit einem leicht höheren Zinssatz leben müssen, wenn die neue Zinsbindung beginnt.

• —Forward-Aufschlag = Zinszuschlag für die Zinssicherheit
• —Aufschlag wird pro Monat der Vorlaufzeit berechnet
• —Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag
• —In der Vorlaufzeit keine Zinsen und Tilgung für das neue Darlehen
• —Forward-Aufschlag fließt in die Konditionen der neuen Zinsbindung ein

Kündigungsfristen und Widerrufsrecht

Wie bei anderen Darlehensverträgen gibt es auch beim Forward-Darlehen bestimmte Kündigungsfristen und ein Widerrufsrecht. In der Regel können Sie ein Forward-Darlehen innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Vertragsschluss widerrufen, ohne dass Kosten anfallen. Dieser Widerrufszeitraum liegt häufig bei etwa 14 Tagen nach Vertragsschluss. Innerhalb dieser Frist können Sie den Vertrag ohne Angabe von Gründen kündigen.

Darüber hinaus gelten die üblichen Kündigungsfristen für das Darlehen selbst. Viele Forward-Darlehen haben eine feste Zinsbindung von zehn Jahren, in der Sie das Darlehen nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen kündigen können. Nach Ablauf dieser Zinsbindung können Sie das Darlehen in der Regel mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Diese Fristen sind vertraglich festgelegt und können je nach Anbieter variieren. Es lohnt sich daher, die Kündigungsfristen genau zu prüfen, bevor Sie ein Forward-Darlehen abschließen.

• —Widerrufsrecht meist innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss
• —Widerruf ohne Kosten möglich
• —Kündigungsfristen für das Darlehen selbst je nach Anbieter
• —Feste Zinsbindung von zehn Jahren häufig üblich
• —Nach Ablauf der Zinsbindung Kündigung mit 6 Monaten Frist möglich

Typische Zeiträume und Praxisbeispiele

In der Praxis werden Forward-Darlehen häufig mit Vorlaufzeiten zwischen 12 und 36 Monaten abgeschlossen. Diese Zeiträume bieten einen guten Kompromiss zwischen Zinssicherheit und Kosten. Ein Beispiel: Sie haben eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, die in drei Jahren endet. Sie befürchten, dass die Bauzinsen bis dahin steigen könnten. Daher schließen Sie heute ein Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 36 Monaten ab. Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung wird heute festgelegt, und Sie zahlen in den nächsten drei Jahren weiterhin die Raten für Ihr bestehendes Darlehen.

Ein weiteres Beispiel: Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens endet in zwei Jahren. Sie entscheiden sich für ein Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 24 Monaten. Der Forward-Aufschlag wird auf den vereinbarten Zinssatz aufgeschlagen, und Sie sichern sich so die heutigen Zinsen für die zukünftige Restschuld. Wenn die Bauzinsen bis zum Ende der Zinsbindung steigen, profitieren Sie von der gesicherten Zinsbindung. Wenn die Zinsen fallen, bleiben Sie an den vertraglich festgelegten Zinssatz gebunden.

• —Typische Vorlaufzeiten: 12–36 Monate
• —Guter Kompromiss zwischen Zinssicherheit und Kosten
• —Beispiel: Zinsbindung endet in 3 Jahren, Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlaufzeit
• —Beispiel: Zinsbindung endet in 2 Jahren, Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlaufzeit
• —Forward-Aufschlag wird auf den vereinbarten Zinssatz aufgeschlagen

Fazit

Ein Forward-Darlehen bietet eine gute Möglichkeit, sich frühzeitig gegen steigende Bauzinsen zu schützen und die Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Entscheidend sind dabei die Fristen: Die Vorlaufzeit liegt in der Regel zwischen sechs und 66 Monaten, wobei viele Anbieter eine maximale Vorlaufzeit von 60 Monaten einräumen. Der früheste Abschlusszeitpunkt ist meist sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung, der späteste Abschlusszeitpunkt sechs Monate vor Ablauf. Zusätzlich spielen Widerrufsrecht und Kündigungsfristen eine Rolle, die je nach Anbieter variieren können. Wer die Fristen genau kennt und rechtzeitig plant, kann mit einem Forward-Darlehen seine Finanzierung langfristig absichern.