Bestellerprinzip: Bedeutung und Praxis

Im deutschen Immobilienmarkt sorgt das Bestellerprinzip seit Jahren für mehr Transparenz und Fairness bei der Frage, wer den Makler bezahlt. Ob beim Kauf einer Wohnung oder der Vermietung einer Wohnung – die gesetzlichen Regelungen unterscheiden sich deutlich und haben konkrete Auswirkungen auf die Kosten für alle Beteiligten. In diesem Ratgeber wird erklärt, was das Bestellerprinzip im Kern bedeutet, wie es in der Praxis funktioniert und welche Besonderheiten bei Kauf und Vermietung zu beachten sind.

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip lässt sich kurz mit dem Satz „Wer bestellt, bezahlt“ beschreiben. Es besagt, dass die Partei, die einen Immobilienmakler mit einer Dienstleistung beauftragt, auch die dafür anfallende Provision trägt. In der Theorie ist das einfach: Derjenige, der den Makler engagiert, zahlt die Courtage. In der Praxis ist die Situation im Immobilienbereich komplexer, weil es unterschiedliche Regelungen für Kauf und Vermietung gibt und weil oft mehrere Parteien involviert sind.

Im Mietrecht gilt das Bestellerprinzip in seiner klassischen Form: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Beim Kauf von Immobilien wurde das Prinzip abgewandelt und durch eine gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer ergänzt. Diese Unterschiede sind wichtig, weil sie darüber entscheiden, wer letztlich wie viel zahlt und wie Verträge mit dem Makler gestaltet werden sollten.

• —Das Bestellerprinzip bedeutet: Wer den Makler beauftragt, trägt die Kosten.
• —Es soll verhindern, dass Mieter oder Käufer unerwartete Maklerkosten tragen müssen.
• —Die Regelung unterscheidet zwischen Vermietung und Kauf von Immobilien.
• —Bei Vermietungen gilt das Prinzip in der klassischen Form, beim Kauf in einer abgewandelten Variante.
• —Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Mietrecht und im Kaufrecht (BGB).

Bestellerprinzip bei der Vermietung

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip seit 2015 gesetzlich. Es soll Mieter vor hohen, oft unerwarteten Maklerkosten schützen. Grundsätzlich bedeutet das: Wenn der Vermieter einen Makler mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt, zahlt der Vermieter die Maklerprovision. Der Mieter muss in diesem Fall keine Courtage leisten, auch wenn der Makler ihm die Wohnung zeigt oder den Mietvertrag vorbereitet.

Anders ist es, wenn der Mieter selbst einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt. Dann gilt ebenfalls das Bestellerprinzip: Der Mieter ist der Auftraggeber und muss die Provision zahlen. In der Praxis ist diese Konstellation seltener, weil viele Mieter den Makler als Vermittler des Vermieters wahrnehmen und nicht als ihren eigenen Auftraggeber. Entscheidend ist daher immer, wer den Maklervertrag geschlossen hat und in welcher Rolle der Makler tätig wird.

• —Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Vermieter die Provision.
• —Beauftragt der Mieter den Makler, zahlt der Mieter die Provision.
• —Der Mieter muss keine Maklerkosten zahlen, wenn er nicht selbst den Makler beauftragt hat.
• —Die Regelung gilt für die Vermietung von Wohnraum, nicht für Gewerberäume.
• —Maklerverträge müssen schriftlich oder in Textform vorliegen.

Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Beim Kauf von Immobilien wurde das Bestellerprinzip seit 2020 durch eine gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision ergänzt. Es handelt sich um eine abgewandelte Form des Prinzips, weil nicht mehr allein der Auftraggeber die Kosten trägt, sondern Verkäufer und Käufer die Maklerkosten in der Regel zu gleichen Teilen teilen. Diese Regelung gilt insbesondere für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher, nicht für Kaufgeschäfte zwischen Unternehmen.

Die gesetzliche Neuregelung zielt darauf ab, die Kosten für Käufer zu begrenzen und gleichzeitig sicherzustellen, dass Makler für ihre Dienstleistung angemessen entlohnt werden. In der Praxis bedeutet das: Der Makler schließt mit Verkäufer und Käufer jeweils einen Vertrag in Textform ab, in dem die Höhe der Provision und die Aufteilung festgelegt werden. Mündliche Vereinbarungen sind nicht zulässig und rechtlich nicht wirksam.

• —Beim Kauf von Wohnimmobilien teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen.
• —Die Regelung gilt für Verbraucher, nicht für Kaufgeschäfte zwischen Unternehmen.
• —Maklerverträge müssen schriftlich oder in Textform vorliegen.
• —Der Makler darf nicht mehr als die gesetzlich zulässige Provision verlangen.
• —Die Aufteilung der Kosten kann in Ausnahmefällen abweichen, wenn dies klar vereinbart ist.

Praxisbeispiele: Wie das Bestellerprinzip wirkt

Ein typisches Beispiel bei der Vermietung: Ein Vermieter beauftragt einen Makler mit der Vermietung einer Wohnung. Der Makler sucht Mieter, führt Besichtigungen durch und bereitet den Mietvertrag vor. Nach Abschluss des Mietvertrags erhält der Makler seine Provision vom Vermieter. Der Mieter zahlt nichts, auch wenn er den Makler als Ansprechpartner wahrgenommen hat. Würde der Mieter hingegen einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen, müsste er die Provision selbst tragen.

Beim Kauf einer Wohnung könnte ein Beispiel so aussehen: Ein Verkäufer beauftragt einen Makler mit dem Verkauf seiner Wohnung. Ein Käufer interessiert sich für die Immobilie und schließt mit dem Makler einen eigenen Vertrag. Die vereinbarte Provision beträgt beispielsweise 3 % der Kaufsumme. Nach Abschluss des Kaufvertrags zahlt der Verkäufer 1,5 % und der Käufer 1,5 % an den Makler. Diese Aufteilung ist gesetzlich vorgesehen, kann aber in bestimmten Fällen abweichen, wenn alle Parteien einverstanden sind.

• —Beispiel Vermietung: Vermieter beauftragt Makler, Mieter zahlt keine Provision.
• —Beispiel Vermietung: Mieter beauftragt Makler, Mieter zahlt die Provision.
• —Beispiel Kauf: Verkäufer und Käufer teilen die Maklerprovision zu gleichen Teilen.
• —Die genaue Höhe der Provision richtet sich nach der vereinbarten Courtage und der Kaufsumme.
• —Maklerverträge müssen immer schriftlich oder in Textform vorliegen.

Rechte und Pflichten von Vermieter, Mieter, Verkäufer und Käufer

Für Vermieter bedeutet das Bestellerprinzip, dass sie die Maklerprovision tragen, wenn sie einen Makler mit der Vermietung beauftragen. Sie sollten daher im Maklervertrag klar festlegen, welche Leistungen der Makler erbringt und wie hoch die Provision ist. Vermieter können sich auch dafür entscheiden, den Makler nicht zu beauftragen und die Vermietung selbst zu übernehmen, um Kosten zu sparen.

Mieter haben das Recht, keine Maklerprovision zu zahlen, wenn sie den Makler nicht selbst beauftragt haben. Sie sollten daher immer prüfen, ob ein Maklervertrag mit ihnen geschlossen wurde und welche Leistungen der Makler erbringt. Bei Fragen können Mieter sich an einen Fachanwalt oder eine Mieterberatung wenden. Verkäufer und Käufer von Immobilien sollten die gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision beachten und sicherstellen, dass Maklerverträge schriftlich oder in Textform vorliegen.

• —Vermieter tragen die Maklerprovision, wenn sie den Makler beauftragen.
• —Mieter zahlen keine Provision, wenn sie den Makler nicht selbst beauftragt haben.
• —Verkäufer und Käufer teilen die Maklerprovision beim Kauf in der Regel zu gleichen Teilen.
• —Maklerverträge müssen schriftlich oder in Textform vorliegen.
• —Alle Parteien sollten die genaue Höhe der Provision und die Aufteilung im Vertrag festhalten.

Grenzen und Ausnahmen des Bestellerprinzips

Das Bestellerprinzip hat Grenzen und Ausnahmen. Es gilt nicht für Gewerberäume, sondern nur für Wohnraum. Auch bei Kaufgeschäften zwischen Unternehmen greift die gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision nicht. In diesen Fällen können die Parteien frei vereinbaren, wer den Makler bezahlt und wie hoch die Provision ist.

Weitere Ausnahmen können sich aus individuellen Vereinbarungen ergeben. So können Verkäufer und Käufer beispielsweise vereinbaren, dass der Verkäufer die gesamte Maklerprovision trägt, wenn der Käufer dafür einen höheren Kaufpreis akzeptiert. Solche Vereinbarungen müssen jedoch klar und schriftlich festgehalten werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

• —Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnraum, nicht für Gewerberäume.
• —Bei Kaufgeschäften zwischen Unternehmen greift die gesetzliche Aufteilung nicht.
• —Individuelle Vereinbarungen sind möglich, müssen aber schriftlich festgehalten werden.
• —Die gesetzliche Regelung kann in bestimmten Fällen abweichen.
• —Alle Parteien sollten die genaue Höhe der Provision und die Aufteilung im Vertrag festhalten.

Tipps für die Praxis: Was Sie beachten sollten

Für Vermieter und Mieter ist es wichtig, den Maklervertrag genau zu prüfen. Vermieter sollten sicherstellen, dass die vereinbarte Provision angemessen ist und welche Leistungen der Makler erbringt. Mieter sollten prüfen, ob ein Maklervertrag mit ihnen geschlossen wurde und welche Kosten sie tragen müssen. Bei Fragen können sie sich an einen Fachanwalt oder eine Mieterberatung wenden.

Verkäufer und Käufer von Immobilien sollten die gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision beachten und sicherstellen, dass Maklerverträge schriftlich oder in Textform vorliegen. Sie sollten auch die genaue Höhe der Provision und die Aufteilung im Vertrag festhalten. Bei Unsicherheiten können sie sich an einen Fachanwalt oder eine Immobilienberatung wenden.

• —Prüfen Sie den Maklervertrag genau und achten Sie auf die Höhe der Provision.
• —Stellen Sie sicher, dass der Maklervertrag schriftlich oder in Textform vorliegt.
• —Klären Sie, wer den Makler beauftragt hat und wer die Provision trägt.
• —Bei Fragen wenden Sie sich an einen Fachanwalt oder eine Mieterberatung.
• —Achten Sie auf die gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision beim Kauf von Immobilien.

Fazit

Das Bestellerprinzip ist ein wichtiger Bestandteil des deutschen Immobilienrechts und sorgt für mehr Transparenz und Fairness bei der Frage, wer den Makler bezahlt. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Prinzip in seiner klassischen Form: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Beim Kauf von Immobilien wurde das Prinzip durch eine gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer ergänzt. Alle Beteiligten sollten die gesetzlichen Regelungen kennen und Maklerverträge sorgfältig prüfen, um unerwartete Kosten zu vermeiden und ihre Rechte zu wahren.