Im ersten Halbjahr 2026 präsentierte Vonovia stabile Geschäftszahlen. Das Unternehmen profitierte von einer anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, welche das Wachstum in den Kerngeschäften Vermietung (Segment Rental) sowie den wohnungsnahen Dienstleistungen (Segment Value-add) stimulierte. Die Segmente Neubau (Segment Development) und Wohnungsprivatisierung (Segment Recurring Sales) zeigten sich hingegen aufgrund des anspruchsvollen Marktumfelds weniger dynamisch. Ungeachtet dessen setzte die Bewertung des Immobilienportfolios ihren positiven Trend fort.
Für das Gesamtjahr 2026 bekräftigte Vonovia die Prognosen für alle relevanten Ertragskennzahlen, ebenso wie der Ausblick für 2028 unverändert blieb. Der Vorstandsvorsitzende von Vonovia, Luka Mucic, äußerte, dass die starke Leistung in den Kerngeschäften Vermietung und Value-add das geringere Tempo bei den Vertriebsaktivitäten kompensieren konnte. Er erwarte eine Beschleunigung im Neubau und bei der Wohnungsprivatisierung in der zweiten Jahreshälfte. Die strategische Ausrichtung bleibe auf zuverlässiges Wachstum im Kerngeschäft, die Steigerung der Ergebnisse in den zusätzlichen Segmenten (Non-rental) und die Stärkung der Bilanzstruktur fokussiert.
Segmentale Performance und Investitionen
Das Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft stieg im ersten Halbjahr 2026 um 3,5 Prozent auf 1.268,6 Millionen Euro, obgleich das Portfolio im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rund 5.000 Wohnungen weniger umfasste. Dies unterstreicht die Resilienz des größten Segments von Vonovia. Das organische Mietwachstum betrug 3,6 Prozent, primär beeinflusst durch das Marktmietwachstum (2,1 Prozent), Investitionen in Modernisierung (1,2 Prozent) sowie Neubautätigkeit (0,3 Prozent). Die Leerstandsquote verblieb bei 2,3 Prozent, die Zahlungsquote bei 99,6 Prozent. Im Segment Value-Add erhöhte sich das Adjusted EBITDA um 27,6 Prozent auf 128,5 Millionen Euro, maßgeblich getragen durch höhere Beiträge aus der Handwerkerorganisation und Wachstum im Energiegeschäft. Die Investitionen in Modernisierung und Neubau stiegen um 10,7 Prozent auf 553,6 Millionen Euro.
Die vertrieblich orientierten Segmente agierten in einem weiterhin herausfordernden Marktumfeld, da sich Käufer bei Investitionsentscheidungen zurückhielten. Das Segment Recurring Sales erzielte dennoch ein leicht höheres Adjusted EBITDA von 39,3 Millionen Euro, ein Plus von 1,6 Prozent, trotz geringerer Absatzmengen. Eine durchschnittliche Bruttomarge von 43,8 Prozent, die deutlich über dem Vorjahreswert lag, kompensierte die geringeren Verkaufszahlen. Für 2026 erwartet Vonovia ein moderates Ergebniswachstum beim Adjusted EBITDA. Im Neubau lag das Adjusted EBITDA bei 20,1 Millionen Euro. Eine Bereinigung um einen großen Grundstücksverkauf im ersten Quartal 2025 zeigt, dass das Ergebnis im Segment Development sowohl im ersten Halbjahr als auch im zweiten Quartal über dem Vorjahreswert lag. Für das Gesamtjahr 2026 wird ein Beitrag zum Adjusted EBITDA auf Vorjahresniveau erwartet.
Finanzkennzahlen und Portfolioentwicklung
Das Adjusted EBITDA stieg im ersten Halbjahr 2026 um 2,4 Prozent auf 1.456,5 Millionen Euro. Das Adjusted EBT sank um 2,6 Prozent auf 962,3 Millionen Euro, primär bedingt durch höhere Finanzierungskosten. Das Bereinigte Periodenergebnis für die Aktionäre belief sich auf 771,6 Millionen Euro, ein Rückgang um 4,9 Prozent, respektive 0,91 Euro je Aktie, ein Minus von 7,7 Prozent. Dies resultierte aus einem höheren Anteil an Minderheiten. Der Operating Free Cash-Flow erreichte 607,5 Millionen Euro, ein Rückgang von 45,4 Prozent, maßgeblich beeinflusst durch vorübergehende Effekte im Nettoumlaufvermögen und Dividendenzahlungen bei stabilem operativem Ergebnis.
Die umfassende Portfoliobewertung zum 30. Juni 2026 ergab einen Wertzuwachs von 1,1 Prozent ohne Investitionen und 1,8 Prozent einschließlich Investitionen. Der Verkehrswert des Immobilienportfolios erreichte 81,8 Milliarden Euro bei einer anfänglichen Bruttorendite von 4,3 Prozent. Der EPRA NTA blieb mit 39,2 Milliarden Euro beziehungsweise 46,22 Euro je Aktie nahezu konstant.
Vonovia verfolgte im ersten Halbjahr 2026 eine proaktive Finanzierungsstrategie. Im Juni platzierte das Unternehmen eine Wandelanleihe über 850 Millionen Euro mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem Nullkupon. Insgesamt wurden seit Jahresbeginn rund 4,4 Milliarden Euro refinanziert, mit einer durchschnittlichen Laufzeit von etwa acht Jahren und einem durchschnittlichen Euro-Kupon von rund 3,2 Prozent. Durch aktives Liability Management von 1,5 Milliarden Euro wurden Anleihefälligkeiten der Jahre 2027 und 2028 frühzeitig abgedeckt. Die wesentlichen Verschuldungskennzahlen zum 30. Juni 2026 umfassten einen LTV von 46 Prozent, ein Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA von 14,0x und einen ICR von 3,6x. Der Anstieg des LTV und des Verhältnisses von Nettoverschuldung zu EBITDA im Vergleich zum Jahresende 2025 ist auf die Dividendenzahlung im zweiten Quartal zurückzuführen. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 sank der LTV um 130 Basispunkte.
