Der Markt für Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) wird 2026 voraussichtlich die Emissionserwartungen übertreffen. Haupttreiber dieser Neuanalyse sind Transaktionen des Typs Single-Asset, Single-Borrower (SASB). Mit einem CMBS-Volumen von über 90 Milliarden Dollar, das bis Anfang September abgeschlossen wurde, liegt der Markt auf Kurs, bis zum Jahresende nahezu 140 Milliarden Dollar zu erreichen. Diese Prognose stammt vom Analyseunternehmen Trepp, das ursprünglich von einer Aktivität von 130 Milliarden Dollar für 2026 ausgegangen war. Der CMBS-Markt befindet sich seit zwei Jahren im Aufwind, nachdem 2025 mit 126,6 Milliarden Dollar und 2024 mit 108 Milliarden Dollar bereits signifikante Volumina verzeichnet wurden.
Stephen Buschbom, Leiter für angewandte Forschung und Analysen bei Trepp, sowie Andy Boettcher, Forschungsleiter, sprachen am 20. August mit Commercial Observer über aktuelle Trends. Stephen Buschbom äußerte, dass die Belastungen im Markt eine lange Nachlaufzeit haben. Er verwies auf die Finanzkrise von 2008, bei der die Spitzen der Zahlungsausfälle erst vier Jahre nach den AIG- und Lehman-Ereignissen erreicht wurden, und konstatierte eine ähnliche Entwicklung in der aktuellen Situation. Die COVID-19-Pandemie habe zwar einen anderen Schockmechanismus dargestellt, die darauffolgende grundlegende Neuausrichtung des Büromarktes werde jedoch aufgrund der Mietvertragsstrukturen noch lange nachwirken. Er erwartet, dass der Stress im Markt anhalten wird, während Mietverträge auslaufen und Unternehmen ihren Flächenbedarf neu bewerten.
Buschbom erklärte weiter, dass Trepp 2022, 2023 und 2024 die Hoffnung geäußert hatte, bis 2026 eine Stabilisierung oder Normalisierung des Marktes zu erleben. Dies hätte das Vertrauen der Kreditgeber wiederhergestellt und das Transaktionsvolumen ansteigen lassen. Diese Erwartung habe sich erfreulicherweise weitgehend erfüllt. Das Emissionsvolumen von CMBS sei 2026 insgesamt hervorragend, wobei die Zusammensetzung sich stark von der Prä-COVID-Ära unterscheide. Bereits nach der globalen Finanzkrise (GFC) habe es eine Tendenz zu SASB-Transaktionen gegeben; in den letzten Jahren sei SASB jedoch zum dominanten Ursprungskanal geworden. Von den rund 92,6 Milliarden Dollar an angekündigten CMBS-Emissionen im Privatsektor entfielen dieses Jahr etwa 75 Prozent oder rund 69 Milliarden Dollar auf Single-Asset, Single-Borrower-Transaktionen.
Gründe für SASB-Dominanz und Investorenpräferenzen
Andy Boettcher erläuterte die Nachfrageseite. Käufer wie Pensionsfonds oder Banken, die verpflichtet sind, Triple-A-Wertpapiere zu halten, können mit SASB-Transaktionen ihre gewünschten Portfolios effizienter aufbauen. Ob sie in New York übergewichtet oder untergewichtet sein möchten, sei mit SASB einfacher zu steuern als über den Conduit-Kanal. Dies biete den Banken mehr Sicherheit beim Risikomanagement ihrer direkten Engagements im Vergleich zu ihren Wertpapierengagements. SASB ermögliche es ihnen, ihr Kreditrisiko gezielter zu steuern.
Bezüglich der Anlegerpräferenz für Bürobauten der Klasse A-minus oder B-Klasse, äußerte Buschbom, die Nachfrage sei bestenfalls lauwarm. Er hatte sich einen stärkeren „Trickle-down-Effekt“ gewünscht, sowohl bei der Flächennachfrage als auch bei der Investitionsbereitschaft von Asset-Eigentümern, dieser sei jedoch nicht ausreichend eingetreten. Eine leichte Verbesserung sei lediglich am Rande im A-minus-Segment zu verzeichnen, das einen klaren Weg zur Rechtfertigung der erforderlichen Kapitalinvestitionen für Renovierungen und den Betrieb auf diesem hohen Niveau erkennen lässt. Gebäude der Kategorien Tier 3 und 4 blieben weitgehend unberücksichtigt.
Datenzentren und Bankkreditkonditionen
Datenzentren waren in den letzten Jahren ein wichtiger Bestandteil des CMBS-Marktes. Buschbom erklärte, es sei schwierig, den genauen Einfluss von breiteren Sektorsorgen und einer ungewöhnlichen Angebotswelle auf die Spread-Ausweitungen zu bestimmen. Er bemerkte, dass im Juni und Juli drei Deals in sehr schneller Abfolge bepreist wurden. In der Vergangenheit waren Deals für Datenzentren stärker zeitlich gestreckt, in der Regel alle zwei bis drei Monate. Das gehäufte Auftreten in kurzer Zeit führte zu Zeichnungsproblemen und einer merklichen Ausweitung der Spreads.
Andy Boettcher, der zuvor bei der Federal Reserve Kreditkonditionen im Bankensektor analysierte, äußerte sich zur aktuellen Lage. Er merkte an, dass die Commercial Real Estate-Engagements von Banken häufiger neu bepreist werden als CMBS-Engagements. Folglich zeigen sich Belastungsindikatoren bei Banken schneller als im CMBS-Bereich. Die Banken hätten ihre Risikovorsorge für ihre gewerblichen Immobilienengagements größtenteils getroffen und seien wieder „aggressiver“. Sie verzeichneten ein Wachstum von 3 Prozent, was Boettcher als einen sehr gesunden Wert bezeichnete.
