Der europäische Markt für Gewerbeimmobilien (CRE) verzeichnet eine anhaltende Erholung, obwohl geopolitische Unsicherheiten und erhöhte Kreditkosten das Investitionsverhalten modifizieren. Eine aktuelle Analyse von Cushman & Wakefield hebt hervor, dass trotz einer Verlangsamung der Transaktionsaktivitäten infolge der geopolitischen Lage im Nahen Osten die fundamentalen Marktparameter robust bleiben. Dies manifestiert sich in stabilen Arbeitsmärkten, einem begrenzten Angebot sowie einem konstanten Mietwachstum in erstklassigen Lagen und Objekten.
Gemäß dem „Investment Atlas“ von Cushman & Wakefield kennzeichnet sich der Markt durch einen Übergang in eine reifere Phase der Erholung. Die Identifikation von Chancen erfordert dabei zunehmende Präzision, Disziplin und eine sorgfältige Selektion der Assets. Die makroökonomischen Herausforderungen wirken sich nicht fundamental auf diesen Erholungsprozess aus.
Indikatoren für Marktstabilität und Potenzial
Der TIME Score, ein zyklischer Positionierungsindikator für europäische Immobilien-Vermögenswerte von Cushman & Wakefield, wies im ersten Quartal 2026 einen minimalen Rückgang auf 3,0 (von 3,1 in Q3 2025) auf. Diese geringfügige Anpassung reflektiert das restriktivere Finanzierungsumfeld, die Marktpositionierung verbleibt jedoch in einer Stabilisierungsphase. Der Fair Value Index von Cushman & Wakefield, welcher die relative Preisattraktivität in europäischen Premium-Büro-, Einzelhandels- und Logistikmärkten misst, zeigt auf, dass 56 Prozent der Märkte weiterhin unterbewertet sind, was ein konstantes Investitionspotenzial suggeriert.
Allerdings verringert sich das Zeitfenster für umfassende Neubewertungen, da eine wachsende Anzahl von Märkten den Fair Value erreicht und somit als „voll bepreist“ eingestuft wird. Der European Fair Value Index (FVI) sank im ersten Quartal 2026 auf 74 (von 89 in Q3 2025), was eine reduzierte Unterbewertung in der Region indiziert. Trotzdem bieten europäische Gewerbeimmobilien weiterhin attraktive risikoadjustierte Chancen, obwohl sich die Bewertungsdifferenzen in mehreren Märkten angenähert haben. Diese Korrektur resultiert aus höheren Staatsanleihenrenditen und gedämpften Wachstumserwartungen.
Guilherme Neves, Senior Research Analyst, EMEA Forecasting bei Cushman & Wakefield, konstatierte, dass europäische Märkte im Wesentlichen attraktiv bleiben. Die Annäherung an den Fair Value bedingt jedoch, dass Vertrauen, Überzeugung und die korrekte Auswahl der Anlageobjekte verstärkt zu Renditetreibern avancieren.
Sektorspezifische Dynamiken und neue Investmentstrategien
Logistik- und Einzelhandelsimmobilien befinden sich weiterhin im Investitions-„Sweet Spot“ hinsichtlich optimalen Timings und fairem Wert, offerieren attraktive risikoadjustierte Chancen. Wohn- und Büroimmobilien verbleiben in einer „strategischen Matrix“, in der die Performance zunehmend von Qualität, Lage und Cash-Flow-Potenzial abhängig ist. Der Bürosektor zeigt sich als äußerst selektiv, mit einer Nachfragefokussierung auf erstklassige Assets mit starkem Vermietungspotenzial. Signifikante Bewertungsanpassungen waren besonders in Deutschland erkennbar, wo etwa die Hälfte der Märkte eine faire Bepreisung erreicht hat. Die weitreichendsten Anpassungen wurden in Ungarn und Italien beobachtet, wodurch die Anzahl der „voll bepreisten“ Märkte in Europa auf neun angestiegen ist, inklusive Norwegen. Dies verdeutlicht die schnelle Anpassungsfähigkeit der Preisbildungsdynamiken an steigende Zinsen.
Martin Belik, Head of Valuation & Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, bemerkte, nachdem die marktweite Neubewertung weitgehend vollzogen sei, würden Bewertungsniveaus stärker durch objektspezifische Eigenschaften wie Qualität, Standort und Cashflow-Stärke geprägt als durch allgemeine Marktbewegungen.
Nach einer kurzen durch geopolitische Schocks verursachten Ruhephase zeigen sich Kreditgeber wieder aktiver. Die Kapitalverfügbarkeit bei Banken, Fremdkapitalfonds und alternativen Kreditgebern bleibt umfassend und diversifiziert. Die Transaktionsaktivität wird jedoch weiterhin durch eine Preisdifferenz zwischen Käufer- und Verkäufererwartungen limitiert. David Poremba, EMEA Debt Advisory bei Cushman & Wakefield, äußerte, das Fremdkapital habe vorgelegt; Liquidität und Finanzierbarkeit seien gegeben. Die entscheidende Frage bleibe, ob das Eigenkapital die Überzeugung finde, in den Markt zurückzukehren.
Da bewertungsgetriebene Gewinne abnehmen, beobachten Marktbeobachter eine strategische Neuausrichtung der Anleger auf Einnahmengenerierung, operative Umsetzung und Asset-Resilienz. Märkte mit starken Angebots-Nachfrage-Fundamentaldaten, nachhaltigem Mietwachstum und hochwertigen Assets werden in der kommenden Zyklusphase voraussichtlich besser performen. Einige Investoren verstärken ihre Konzentration auf Sektoren wie Logistik und Wohnen, zudem gewinnen Einzelhandels-Assets wieder an Attraktivität. Eine wachsende Zahl von Käufern fokussiert sich ebenfalls auf Bürosegment-Opportunitäten, wo Fundamentaldaten eine langfristige Wertentwicklung unterstützen. David Hutchings, Head of EMEA Investment Strategy bei Cushman & Wakefield, merkte an, Volatilität sei kein neues Phänomen, die Geschwindigkeit des makroökonomischen Wandels stelle jedoch eine neue Realität dar, die eine strategische Reaktion erfordere. Investoren könnten Portfolios stabilisieren, sofern die richtigen Assets ausgewählt würden, die den Nutzerbedürfnissen entsprächen. Dies unterstreicht, dass die Selektivität die kommende Marktphase definieren wird.
