Der Science-Fiction-Autor Arthur C. Clarke postulierte Ende der 1960er Jahre ein heute berühmtes Gesetz des Universums: „Jede hinreichend fortschrittliche Technologie ist von Magie nicht zu unterscheiden.“ Angesichts des rasanten technologischen Fortschritts, insbesondere durch die Weiterentwicklung der künstlichen Intelligenz, scheint dies täglich mehr zuzutreffen. Die Implikationen für die gewerbliche Immobilienwirtschaft sind dabei oft so, dass sie für CRE-Profis zum Zeitpunkt von Clarkes Aussage wie reine Mystik gewirkt hätten.
Ein Beispiel verdeutlicht dies: Eine Restaurantkette mit über 3.500 Standorten in den USA prüft potenzielle Flächen für zusätzliche Filialen in einem bestimmten Teil von Los Angeles. Die Kette hat sehr spezifische Parameter definiert, darunter eine Cash-on-Cash-Rendite von mindestens 20 Prozent, einen Jahresumsatz von mindestens $1,5 Millionen und einen maximalen Kannibalisierungsfaktor von 10 Prozent für andere Filialen des Unternehmens in der Region. Diese Informationen werden in ein Computerprogramm eingegeben, ein Knopf gedrückt, und binnen weniger Augenblicke erstellt der Computer eine detaillierte Karte des Viertels mit einer Reihe unregelmäßiger Flächen, die exakt die Bereiche – bis hin zu spezifischen Straßen und Adressen – darstellen, in denen eine neue Filiale diese oder bessere Ergebnisse erzielen würde.
Als stetig wachsende Unterstützung für Einzelhändler hat sich die Standortintelligenz auf ein Niveau entwickelt, auf dem Plattformen den Erfolg im Einzelhandel, einschließlich Umsatz- und Investitionsrenditen, für einen bestimmten Standort vorhersagen können. Diese Prognosen basieren auf Hunderten demografischer und psychografischer Faktoren sowie Informationen wie Wettbewerbsanalysen, ergänzenden lokalen Geschäften, lokalen Kriminalitätsmustern und der eigenen Historie des jeweiligen Einzelhändlers.
Präzise Vorhersagen und Anpassungsfähigkeit
Als Beispiel dient das Standortintelligenzprogramm Vantage der Beratungsfirma Bain & Company, das aktuelle und potenzielle physische Standorte für Einzelhändler bewertet. Es wird von globalen Datensätzen und maschinellen Lernanalysen angetrieben, welche die Ergebnisse in einem benutzerfreundlichen Dashboard zur Standortvisualisierung darstellen. Bain präsentierte dem Commercial Observer das oben genannte hypothetische Beispiel und bot weitere prädiktive Details für die durch die unregelmäßigen Flächen auf der Karte dargestellten Gebiete.
Ein Klick auf eine solche Fläche zeigte, dass potenzielle neue Filialen für das Franchise in diesem Gebiet voraussichtlich einen Jahresumsatz zwischen $1,8 Millionen und $1,9 Millionen sowie Cash-on-Cash-Renditen von 25 Prozent erzielen könnten, mit einer höchsten möglichen Kannibalisierung einer bereits bestehenden Franchise-Filiale von lediglich 2,3 Prozent. Für ein Franchise mit hoher lokaler Sättigung wurde zudem genau aufgeführt, welche Filialen von Kannibalisierung betroffen wären und in welchem prozentualen Ausmaß.
Das Programm funktioniert auch umgekehrt, indem es Einzelhändlern und Maklern ermöglicht, eine Markierung an einem beliebigen nahegelegenen Ort zu setzen und die Vorhersagen entsprechend den bereits bereitgestellten Informationen anzupassen. Prognosen können auch auf zusätzlichen Details basieren, die so granular sind wie die Frage, ob sich eine Ampel in der Nähe befindet oder auf welcher Straßenseite der Standort liegen würde – all dies kann den Fußgängerverkehr und die Verkaufszahlen beeinflussen.
Daten als zentraler Erfolgsfaktor
Francois Vayleux, Vice President Global Retail Practice bei Bain, erklärte, dass hier die wahre Stärke liege, da potenziell Dutzende oder Hunderte von Gebieten hohes Potenzial für einen Standort aufweisen könnten. Diese Technologie erlaube es jedoch, einen Bereich auszuwählen und genau zu bewerten, wie viel Geld basierend auf den verfügbaren Informationen erzielt werden kann. Angesichts der enormen Menge an Standortintelligenzdaten und Analysetools, einschließlich erheblicher Fortschritte in diesen Kategorien allein in den letzten Jahren, wird die Fähigkeit, Standorte bis ins feinste Detail zu analysieren, schnell zu einem wertvollen Werkzeug und einer essenziellen Kompetenz für jeden Einzelhändler oder Einzelhandelsmakler.
Cassie Durand, Executive Vice President bei CBRE und spezialisiert auf Mieternachweise für Einzelhandelskunden, erinnerte sich, dass in der Zeit nach der COVID-19-Pandemie alle kürzlich gesammelten Daten schnell irrelevant wurden. Die Art und Weise, wie Menschen arbeiteten, einkauften und lebten, hatte sich schneller verändert als jemals zuvor. Durand merkte an, dass sie bei der Suche nach dem besten Weg für ihre Einzelhandelskunden ihre erste Neueinstellung – die sie damals als unkonventionell bezeichnete – nicht ein Makler, sondern ein Spezialist für Standortintelligenz war.
Durand betonte, dass die Kundenzuversicht in Unternehmensdaten, insbesondere in einer Zeit, in der Verwirrung über die grundlegendsten menschlichen Verhaltensmuster und Interaktionen herrschte, sowohl für die Betreuung von Kunden als auch als Wettbewerbsvorteil von größter Bedeutung war. Sie führte weiter aus, dass sich ein ursprünglich auf Maklertätigkeiten basierendes Geschäft zu einem Beratungsunternehmen entwickelt hat, was auch das absolute Ziel sei. Man wolle, dass der Kunde das Gefühl habe, mit einem Berater zusammenzuarbeiten, der sich wirklich um die datengesteuerte Entscheidungsfindung kümmert. Diese Klarheit und Gewissheit hinsichtlich der Daten und ihrer besten Analyse sind heute essenziell, insbesondere angesichts der Übersättigung an verfügbaren Informationen.
