Immobilienmärkte Ostdeutschlands: Stabile Fundamentaldaten und differenzierte Entwicklung

Die Immobilienmärkte in ostdeutschen B- und C-Städten verzeichnen nach einer Phase der Transformation eine spürbare Stabilisierung. Standorte wie Magdeburg, Erfurt und Chemnitz weisen heute solide Fundamentaldaten sowie eine insgesamt stabile Entwicklung auf. Dies geht aus einer Online-Pressekonferenz von RUECKERCONSULT hervor, an der Experten von Colliers, der Barton Group und der Deutschen Bürohaus GmbH (DVI Gruppe) teilnahmen.

Die Miet- und Leerstandsniveaus in diesen Städten ähneln zunehmend denen vergleichbarer westdeutscher Märkte. Gleichzeitig liegen Kaufpreise und Mieten weiterhin signifikant unterhalb des Niveaus der etablierten Metropolregionen. Trotz dieser positiven Entwicklungen sind die Märkte weiterhin von strukturellen Herausforderungen geprägt, insbesondere durch den demografischen Wandel, der perspektivisch die Nachfrage nach Wohn- und Büroflächen moderat beeinflussen könnte, auch wenn sie kurzfristig stabil bleibt.

Wohnungsmarkt: Mietsteigerungen bei Flächenknappheit

Der Wohnungsmarkt in den analysierten ostdeutschen B- und C-Städten ist durch einen rückläufigen Neubau gekennzeichnet, was zu einer fortgesetzten Verknappung des Angebots führt. Die Anzahl verfügbarer Mietwohnungen hat sich in den letzten Jahren reduziert, während die Nachfrage konstant bleibt. Mittelfristig ist daher mit weiter steigenden Mieten zu rechnen, obgleich diese im Vergleich zu den Top-7-Städten auf einem moderateren Niveau verbleiben. Die Wohnkosten bleiben für viele Haushalte tragbar, auch unterstützt durch steigende Einkommen. Die Mietbelastungsquote liegt bei etwa 25 Prozent, was deutlich unter dem Niveau der großen Metropolregionen liegt. Wesentliche Treiber der Wohnkosten sind dabei primär gestiegene Energie- und Nebenkosten.

Johannes Rost, Associate Director Residential Capital Markets bei Colliers in Deutschland, stellte fest, dass sich die Wohnungsmärkte in ostdeutschen B- und C-Städten trotz eines angespannten Marktumfeldes vergleichsweise stabil entwickeln. Er prognostizierte, dass der Nachfrageüberhang im Bestand durch die rückläufige Neubautätigkeit verstärkt wird, was zu moderaten, aber kontinuierlichen Mietsteigerungen führen soll. Zudem hob er hervor, dass Wohnen in diesen Märkten im bundesweiten Vergleich bezahlbar bleibt.

Ein differenziertes Bild zeigt sich jedoch in einzelnen Märkten. Dominik Barton, Geschäftsführender Gesellschafter der Barton Group, erläuterte am Beispiel Magdeburgs einen derzeit kompetitiven Mietermarkt. Dort spiele aktives Asset Management eine wichtige Rolle, etwa durch Modernisierungen. Die Mietniveaus variieren; so liegen diese in Magdeburg bei durchschnittlich 7,00 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter, während vergleichbare Objekte in Dresden 10,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Spanne unterstreicht die vorhandenen Entwicklungsspielräume in B- und C-Standorten. Auch aus Investorensicht bleiben diese Märkte attraktiv, da Wohnbestandsobjekte dort – unter der Voraussetzung eines aktiven Immobilienmanagements – überdurchschnittliche Renditen erzielen können. Der Rendite-Spread zu den Top-7-Märkten kann je nach Standort 230 bis 300 Basispunkte betragen, und die Preiskorrekturen der letzten Jahre bieten attraktive Einstiegsmöglichkeiten.

Büromarkt: Segmentierung und qualitätsgetriebene Nachfrage

Auch die Büromärkte präsentieren sich stabil, aber zunehmend segmentiert. Moderne, ESG-konforme Flächen verzeichnen weiterhin eine hohe Nachfrage, während ältere Bestandsimmobilien unter Druck geraten. Die Entwicklung der Büromieten spiegelt diese Differenzierung wider: Spitzenmieten steigen stärker als Durchschnittsmieten, insbesondere in dynamischen Märkten wie Dresden. Der Leerstand in vielen ostdeutschen Städten bleibt im Vergleich zu den Top-7-Standorten moderat.

Dirk Wichner, Geschäftsführer der Deutschen Bürohaus GmbH, berichtete von einem Leerstand von unter vier Prozent in seinem Portfolio. Dies sei auch darauf zurückzuführen, dass Unternehmen bewusst kostengünstigere Standorte wählen und Flächen in peripheren Lagen zu niedrigeren Mieten nachfragen. Der Markt sei selektiv; modernisierte Flächen ließen sich gut vermieten, während die Preissensibilität der Nutzer gestiegen sei. Die öffentliche Hand agiert als stabiler Nachfrager mit langfristigen Mietverträgen, was vergleichsweise verlässliche Cashflows sichert. Auf Investmentseite sind die Renditen für Büroimmobilien seit 2022 gestiegen, und die Preisfindungsphase ist noch nicht abgeschlossen. Unterschiedliche Preisvorstellungen und eingeschränkter Kapitalzugang dämpfen das Transaktionsgeschehen.

Ostdeutsche B- und C-Standorte bieten weiterhin attraktive Rahmenbedingungen für Investoren. Dies beinhaltet Renditen für Bestandsobjekte, die teils deutlich über dem Niveau etablierter Investmentzentren liegen. Die Märkte sind kleinteiliger strukturiert und stärker von privaten sowie semi-institutionellen Akteuren geprägt. Die Preiskorrekturen der vergangenen Jahre haben zudem vielerorts zu attraktiveren Einstiegsniveaus geführt, insbesondere für Value-Add-Strategien.

• —Stabile Fundamentaldaten und Entwicklung in ostdeutschen B- und C-Städten.
• —Wohnungsmarkt: Begrenztes Angebot und moderate Mietsteigerungen trotz vergleichsweise bezahlbaren Wohnraums.
• —Büromarkt: Hohe Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Flächen; Druck auf ältere Bestandsimmobilien.
• —Attraktive Renditen und Einstiegsmöglichkeiten für Investoren, insbesondere bei aktiverm Immobilienmanagement.