Die norddeutschen Immobilienmärkte stehen im Jahr 2026 vor einer Phase der Stabilisierung, die jedoch von einer wachsenden Differenzierung gekennzeichnet sein wird. Dies ist das Ergebnis der neuen Studie „Immobilienmarkt Norddeutschland 2026“ der DZ HYP, die eine umfassende Analyse der Segmente Einzelhandel, Büro und Wohnen in den Städten Braunschweig, Bremen, Hamburg, Hannover, Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück vornimmt. Während attraktive Innenstadtlagen und moderne Immobilien voraussichtlich ihre Positionen festigen, ist bei älteren Beständen und Lagen abseits der Stadtzentren, insbesondere außerhalb Hamburgs, mit einem erhöhten Anpassungsdruck zu rechnen.
Thomas Näser, Leiter des Immobilienzentrums Hamburg der DZ HYP, hob hervor, dass eine Vielzahl struktureller Faktoren die aktuellen Entwicklungen prägt. Positive Impulse resultieren demnach aus dem Tourismus, der Energiewirtschaft und einem ansteigenden Engagement im Verteidigungssektor. Gleichzeitig unterzieht sich der Markt einem grundlegenden Wandel. Die entscheidende Frage für Immobilieninvestitionen ist laut Näser die Flexibilität von Objekten, sich an neue Nutzungs- und Marktanforderungen anzupassen, ungeachtet ihres jeweiligen Standortes.
Segmentbezogene Marktdynamiken
Im Einzelhandelssegment ist seit den Höchstwerten der Jahre 2017/2018 ein Rückgang der Spitzenmieten in den norddeutschen Oberzentren von durchschnittlich 28 Prozent zu verzeichnen. Kiel verzeichnete hierbei eine Halbierung der Werte, während Hamburg als Referenzstandort einen vergleichsweise moderaten Rückgang von rund 20 Prozent aufwies. Die Analyse deutet darauf hin, dass die Mietkorrektur voraussichtlich ausklingt. Die Mietniveaus variieren erheblich, wobei Hamburg mit 230 Euro pro Quadratmeter der Spitzenreiter ist, gefolgt von Hannover mit etwa 150 Euro und Bremen über 100 Euro, während Kiel bei 45 Euro pro Quadratmeter liegt. Oldenburg profitiert von seiner hohen Zentralitätskennziffer, Lübeck und Kiel vom Tourismus, und Hannover von seiner Rolle als Industrie-, Messe- und Dienstleistungsstandort. Die Kaufkraft in den untersuchten Städten liegt mehrheitlich unter dem Bundesdurchschnitt; lediglich Hamburg und Braunschweig überschreiten diesen Wert.
Der Büromarkt im Norden zeigt eine ähnliche Differenzierung wie im Bundesdurchschnitt. Die Flächennachfrage wird durch hybride Arbeitsmodelle und eine verhaltene Konjunktur beeinflusst. Dennoch bleibt die Nachfrage nach zentral gelegenen, modernen Büroflächen konstant. Hannover profitiert von seiner breiten wirtschaftlichen Aufstellung, Braunschweig von seiner forschungsnahen Ausprägung. Kiel und Lübeck verfügen über eine stabile Beschäftigungsstruktur im öffentlichen und wissensbasierten Sektor. Zusätzliche Impulse entstehen durch erhöhte Investitionen im Verteidigungs- und Sicherheitssektor, wovon Industrie, Logistik und indirekt auch Büroimmobilien profitieren könnten. Die Spitzenmieten differieren stark: Hamburg führt mit circa 35 Euro pro Quadratmeter, während Hannover bei rund 25 Euro liegt. Bremen, Braunschweig, Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabnabrück bewegen sich zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter.
- —Hamburg: Höchste Spitzenmieten im Einzelhandel (230 €/m²) und Büro (35 €/m²).
- —Kiel: Deutlichster Mietrückgang im Einzelhandel, niedrigste Spitzenmiete im Einzelhandel (45 €/m²).
- —Hannover: Zweithöchste Spitzenmieten im Büro (25 €/m²), robust als Industrie-, Messe- und Dienstleistungsstandort.
- —Oldenburg: Höchste Zentralitätskennziffer unter den betrachteten Städten.
Im Segment der Wohnimmobilien präsentiert sich der Markt in Norddeutschland als der stabilste. Eine anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf nicht decken. Standorte mit positiver Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftlicher Stabilität bieten gute Vermietungsperspektiven. Die höchsten Angebotsmieten für Neubauwohnungen sind in Hamburg zu verzeichnen, gefolgt von Hannover, Lübeck und Kiel. Bremen, Oldenburg und Osnabrück weisen moderatere Mietniveaus auf. Die Mietpreise haben sich in den vergangenen Jahren aufgrund des knappen Angebots in nahezu allen analysierten Städten dynamisch entwickelt.
