Das Analysehaus bulwiengesa präsentierte kürzlich seine Frühjahrsprognosen für das Jahr 2026 für die deutschen Immobilienmärkte. Eine zentrale Erkenntnis der Analyse ist, dass die Ära undifferenzierter Marktentwicklungen beendet ist. Zukünftig werden die Qualität der Lage, die Relevanz der Nutzungskonzepte und die spezifischen Merkmale einer Immobilie maßgeblich über deren Entwicklung entscheiden. Herr Alexander Fieback, Head of Research bei bulwiengesa, kommentierte die aktuelle Situation dahingehend, dass der Markt anspruchsvoll bleibe, jedoch Chancen biete. Er betonte, die Notwendigkeit einer aufmerksamen Marktbeobachtung und fundierter Entscheidungen, basierend auf verlässlichen Daten. Die Prognosen basieren auf umfassenden volkswirtschaftlichen Analysen, tiefgehenden Marktbeobachtungen und Auswertungen der hauseigenen Immobiliendatenbank RIWIS.
Makroökonomische Rahmenbedingungen und Investmentverhalten
Das gesamtwirtschaftliche Umfeld wird weiterhin als herausfordernd eingestuft. Geopolitische Instabilitäten, steigende Energiekosten und Ungewissheiten hinsichtlich der Inflation sowie der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank hemmen die wirtschaftliche Dynamik. Der Economic Policy Uncertainty Index für Deutschland erreichte zuletzt einen Wert von 976 Punkten, was einen der höchsten jemals verzeichneten Werte darstellt. Gleichzeitig antizipieren die Märkte für das Jahr 2026 weitere Zinserhöhungen seitens der EZB. Auch die Stimmung in der Immobilienbranche bleibt angespannt; das Deutsche Hypo Immobilienklima verzeichnete im Mai 2026 einen Rückgang auf 83,8 Punkte, was eine signifikante Unterschreitung des Vorjahresniveaus bedeutet. Insbesondere das Investmentklima bleibt unter Druck.
Trotz dieser schwierigen Bedingungen zeigt sich der institutionelle Investmentmarkt stabilisiert, agiert jedoch mit weiterhin großer Zurückhaltung. Im ersten Quartal 2026 wurden institutionelle Immobilieninvestments im Umfang von rund 8,5 Milliarden Euro registriert, was einem Anstieg von etwa 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Herr Fieback stellte fest, dass der Investmentmarkt hochselektiv agiere, wobei kleinere Einzeltransaktionen das Marktgeschehen dominieren. Auf der Käuferseite sind aktuell vorrangig eigenkapitalstarke Investoren, Family Offices sowie Investment- und Asset-Manager präsent. Umfangreichere Portfoliotransaktionen sind hingegen selten. Die Netto-Spitzenrenditen haben sich stabilisiert und zeigen zu Beginn des Jahres 2026 einen leichten Aufwärtstrend. Für Büroimmobilien in den A-Städten werden Spitzenrenditen von durchschnittlich 4,6 Prozent prognostiziert, für Logistikobjekte 4,5 Prozent, für Highstreet-Immobilien 4,0 Prozent und für Wohnimmobilien in Prime-Lagen 3,6 Prozent.
Segmentindividuelle Entwicklungen
Der Wohnungsmarkt ist weiterhin von strukturellen Angebotsengpässen geprägt. Hohe Baukosten, eine zurückhaltende Neubautätigkeit und ein anhaltender Nachfrageüberhang führen zu einem weiteren Mietanstieg. Herr André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, erklärte, dass nicht realisierte Neubauprojekte den Druck auf Bestandsimmobilien erhöhten. Für Bestandswohnungen in den A-Städten prognostiziert bulwiengesa einen Anstieg der durchschnittlichen Mieten von 15,06 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 auf 15,52 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2026. Bis zum Jahr 2030 wird ein Durchschnittswert von 17,44 Euro pro Quadratmeter erwartet. Der Markt differenziert sich dabei zunehmend nach Lagequalität, Modernisierungsbedarf und energetischen Standards.
- —Büromarkt: Herr Fieback bezeichnete den Büromarkt als das Segment mit dem größten strukturellen Wandel. Dieser wird durch Remote Work, veränderte Flächenbedarfe und eine verstärkte Konzentration auf hochwertige, zentrale Flächen beeinflusst. Während ESG-konforme Flächen in Toplagen weiterhin nachgefragt werden, geraten periphere und qualitativ schwächere Standorte unter Druck. Die Leerstandsquote in den A-Städten beträgt durchschnittlich rund 10 Prozent. Gleichzeitig prognostiziert bulwiengesa steigende Spitzenmieten in den Toplagen der A-Städte, bis 2030 im Mittel rund 48 Euro pro Quadratmeter.
- —Logistiksegment: Die Dynamik im Logistiksegment hat sich abgeschwächt, die Assetklasse bleibt jedoch robust. Impulse werden aus dem Defense-Sektor und durch den Markteintritt asiatischer Onlinehändler erwartet. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf hochwertige Logistikstandorte. Die durchschnittlichen Spitzenmieten in den A-Städten sollen laut Prognose von 9,31 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 auf knapp 10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2030 steigen.
- —Einzelhandel: Im Einzelhandel setzt sich die Polarisierung zwischen starken und schwachen Standorten fort. Frequenzstarke Highstreet-Lagen und Nahversorgungskonzepte bleiben gefragt. Lebensmittelhandel, Gastronomie und Drogeriekonzepte profitieren von stabiler Nachfrage, während klassische Handelslagen sich anpassen müssen. Für Highstreet-Lagen in A-Städten wird ein leichter Aufwärtstrend erwartet, für kleinere Standorte ein eher rückläufiger Trend.
bulwiengesa verknüpfte die Prognosen dieses Jahr verstärkt mit konkreten Immobilien- und Quartiersentwicklungen. Dabei standen Nutzungsmischungen, regionale Nachfrageentwicklungen und wirtschaftliche Auswirkungen von Standort- und Konzeptentscheidungen im Fokus. Es zeigte sich, dass die Bedeutung von Mikrolagen und objektspezifischen Faktoren weiter zunimmt und über den wirtschaftlichen Erfolg eines Projekts entscheidet.
