In den USA sehen sich Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit einem wachsenden Problem konfrontiert, das die Gesundheit des Wohnungsmarktes bedroht: Die Kosten und die Verfügbarkeit von Haftpflichtversicherungen erschweren den Betrieb eines Gebäudes zunehmend. Diese Belastung, die die Entwicklung dringend benötigten Wohnraums zu hemmen droht, trifft kleinere Vermieter am härtesten, schmälert den Cashflow, gefährdet Wartungsbudgets und bringt in einigen Fällen Kredite und Transaktionen in Gefahr.
Während Immobilieneigentümer mit Kostensteigerungen für Arbeitskräfte, Energie, Steuern und Finanzierungen zu kämpfen haben, stellen Haftpflichtversicherungen die am schnellsten steigende Ausgabe dar. „Nuclear verdicts“ (Gerichtsurteile von über $10 Millionen) sind eine Hauptursache dieses Problems. Im Jahr 2023 gab es 89 solcher Urteile mit Entschädigungen von insgesamt etwa $14,5 Milliarden. Im Jahr 2024 stieg die Zahl dieser Urteile auf 135, wobei die Entschädigungssummen in den zweistelligen Milliardenbereich schnellten.
Versicherer reagieren auf die vom Markt als „soziale Inflation“ bezeichnete Entwicklung, indem sie die Bedingungen verschärfen, Preise erhöhen, Kapazitäten reduzieren und zunehmend bestimmte risikoreiche Deckungen ausschließen oder deren Grenzen einschränken. Wenn Auszahlungen größer und unvorhersehbarer werden, sind Versicherer gezwungen, Kapital zu schützen, indem sie den Versicherungsschutz zurückziehen oder einschränken. Die Auswirkungen machen sich am deutlichsten bei der Kreditvergabe bemerklich.
Herausforderungen in der Kreditvergabe und für Eigentümer
Richtlinien von Agenturen, einschließlich großer Hypothekenkäufer wie Fannie Mae und Freddie Mac, erwarten nun, dass allgemeine Haftpflicht- und Umbrella-Policen, ohne Ausschluss oder lähmende Untergrenzen, mehrere schwerwiegende Risiken abdecken, darunter Übergriffe und Körperverletzungen, Schusswaffen, sexuellen Missbrauch und Belästigung sowie Bewohnbarkeitsmängel. Wo diese Deckungen nicht verfügbar sind, verlangen Kreditgeber hohe Treuhandkonten oder Rücklagen, um die Lücke zu schließen. Eigentümer berichteten, dass Kreditgeber in einigen Fällen Rücklagen von $250.000 oder mehr für jedes ausgeschlossene Risiko fordern. In Kombination mit höheren Prämien schmälern diese Forderungen das Nettoertragseinkommen und drücken bei vielen Transaktionen die prognostizierten Renditen in den roten Bereich.
Angesichts dieser Realität haben Eigentümer Übergangsmaßnahmen ergriffen, um die aktuellen Marktbedingungen zu meistern. Einige sichern sich Verzichtserklärungen der Kreditgeber durch robuste Programme zur Verlustkontrolle, die verbesserte Beleuchtung, erhöhte Sicherheit, regelmäßige Wartung und eine klare Schadenshistorie umfassen. Andere erwerben spezielle eigenständige Policen für ausgeschlossene Risiken, akzeptieren hohe Selbstbehalte, beteiligen sich an Captives oder konstruieren gestaffelte Haftpflichtprogramme. Obwohl diese Strategien für große institutionelle Eigentümer mit entsprechender Größe funktionieren können, sind sie kostspielig, administrativ komplex und für Betreiber des Mittelstands oft nicht verfügbar. Kurz gesagt, es handelt sich um aufwändige Übergangslösungen, die das systemische Problem nicht lösen.
Wege zu einer stabilen Marktentwicklung
Größere Geschworenenurteile, Strafschadenersatz, fragmentierte staatliche Haftpflichtregelungen und aggressive Prozessfinanzierung haben alle zu einem volatilen und unsicheren Schadenbild beigetragen. Während eine umfassende Haftungsreform der Schlüssel zur Behebung der Ursache dieses Problems ist, gibt es sofortige Möglichkeiten, die Kosten und die Verfügbarkeit von Haftpflichtversicherungen anzugehen, bezahlbaren Wohnraum im Mehrfamiliensegment zu unterstützen und die Marktfunktionalität dabei zu verbessern. Dazu gehören folgende Schritte:
- —Kreditgeber müssen ihre Risikobewertung bei Versicherungen neu gestalten. Versicherungen sollten als nuancierte Risikovariable in das Kredit-Underwriting integriert werden, anstatt als bloße Abhaker-Übung zu dienen. Kreditgeber, die dokumentierte Investitionen eines Eigentümers in die Risikokontrolle und dessen Schadenshistorie berücksichtigen, können die Kreditvergabe aufrechterhalten und gleichzeitig die Bilanzen schützen.
- —Versicherer und Makler sollten ein partnerschaftlich orientiertes Underwriting ausbauen. Belohnungsprogramme können konkrete Investitionen in Sicherheit, Personal und Gebäuderesilienz in eine sinnvolle Underwriting-Anerkennung übersetzen. Wenn Versicherer eine klare, messbare Reduzierung des Risikos erkennen, sollte sich dies in Preisgestaltung und Kapazität widerspiegeln.
- —Regulierungsbehörden und Gesetzgeber müssen ein Maß an Vorhersehbarkeit bei Haftpflichtentscheidungen wiederherstellen. Gezielte Reformen, die die destabilisierendsten Faktoren hoher Entschädigungen adressieren, umfassen klarere Standards für Strafschadenersatz, vernünftige Ansätze zur gesamtschuldnerischen Haftung und Maßnahmen zur Eindämmung missbräuchlicher Prozessfinanzierungspraktiken.
- —Die Branche sollte in gemeinsame Datenstandards und standardisierte Verlustkontrollmetriken investieren. Wenn Eigentümer, Versicherer und Kreditgeber dieselbe Sprache über Gebäudequalität, Wartungspraktiken und Risikokontrollen sprechen, wird es wesentlich einfacher, Verbesserungen in Underwriting-Ergebnisse umzusetzen und Lösungen über die größten Eigentümer hinaus anzubieten.
Abschließend darf der Umfang und der Zugang nicht vergessen werden. Viele der am stärksten gefährdeten Eigentümer sind Kleinbetreiber, denen die Rechtsteams, Bilanzen und Maklerbeziehungen institutioneller Akteure fehlen. Ob gebündelte öffentlich-private Versicherungsfazilitäten, skalierte Spezialmärkte oder staatlich unterstützte Rückversicherungsmechanismen – Programme können so konzipiert werden, dass sie diesem Mittelstand Schutz und Vorhersehbarkeit bieten.
Während Mieter und Besucher im Falle berechtigter Verletzungen auf einer Immobilie eine Entschädigung verdienen, schadet ein System, das ausufernde Urteile generiert, Massenklagen fördert und den Bau unversicherbar macht, letztlich genau den Mietern, die es zu schützen vorgibt. Dies geschieht durch Kostensteigerungen, die Drosselung neuer Angebote und die Überdehnung der Wartungsbudgets.
