Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich weiterhin in einer Phase tiefgreifender Transformation. Nachdem anfänglich vorrangig größere Projektentwickler und Bauträger im Fokus des wirtschaftlichen Drucks standen, erfasst dieser nun verstärkt Bestandshalter, Objektgesellschaften, Ausbauunternehmen sowie technische Gebäudedienstleister und weitere Akteure entlang der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette. Dieser Wandel der Betroffenen spiegelt eine strukturelle Neuordnung wider, die sich in verschiedenen Marktsegmenten manifestiert.
Parallel zu dieser Entwicklung ist eine Zunahme des Transaktionsvolumens zu beobachten. Alternative Finanzierer bauen ihre Marktposition aus, und institutionelle Investoren tätigen selektive Investitionen in Immobilien, Darlehen und operative Plattformen. Diese scheinbar widersprüchlichen Bewegungen lassen sich durch eine entscheidende Veränderung im Kapitalmarkt erklären: Obwohl grundsätzlich Kapital vorhanden ist, steht dieses nicht mehr für ungeklärte Risiken, überholte Bewertungen oder unfinanzierte Zukunftsaufgaben zur Verfügung. Eine präzisere Risikobewertung und eine strengere Allokation des Kapitals sind die Folge.
Insolvenzgeschehen und Marktbelebung
Das Insolvenzgeschehen in Deutschland unterstreicht die anhaltende Belastung. Im Jahr 2025 wurden insgesamt 24.064 Unternehmensinsolvenzen registriert, was einem Anstieg von 10,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Von Januar bis Mai 2026 kamen weitere 10.546 Fälle hinzu, ein Plus von 4,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Eine breit gefasste FalkenSteg-Auswertung zeigt zudem einen Anstieg immobilien- und gebäudebezogener Insolvenzen um 13,5 Prozent auf 554 Fälle im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal. Während die Kategorie „Bau von Immobilien“ mit 243 Verfahren nahezu stagnierte, nahm die Zahl in der Kategorie „Gebäude“ — darunter Ausbaugewerke und Gebäudedienstleister — um 24,9 Prozent auf 311 Fälle zu. Dies illustriert eine Kettenreaktion: Gestoppte Entwicklungen und verschobene Investitionen führen zeitversetzt zu Auftrags- und Liquiditätsrückgängen bei nachgelagerten Unternehmen.
Trotz der Belebung des Investmentmarktes, mit einem Volumen von rund 17,6 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2026 — etwa 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum —, bleibt die Markterholung selektiv. JLL weist darauf hin, dass zahlreiche Verkaufsprozesse aufgrund divergierender Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern nicht zum Abschluss kommen. Die Preisentwicklung variiert zudem stark nach Nutzungsart. Laut Deutscher Bundesbank sanken die Preise für Büroimmobilien im zweiten Quartal 2026 um 1,2 Prozent im Jahresvergleich, während Mehrfamilienhäuser eine Preissteigerung von 1,6 Prozent verzeichneten. Über alle vom Index erfassten Gewerbeimmobilienarten hinweg ergab sich lediglich ein leichter Anstieg von 0,4 Prozent, was eine allgemeine Erholung ausschließt und vielmehr eine qualitäts-, nutzungs- und objektspezifische Neuordnung des Marktes signalisiert.
Refinanzierungsherausforderungen und regulatorische Anpassungen
Ein wesentlicher Belastungsfaktor sind die auslaufenden Finanzierungen. Die BaFin bezifferte das Volumen der in den Jahren 2025 und 2026 anstehenden Anschlussfinanzierungen bei Gewerbeimmobilienkrediten auf rund 100 Milliarden Euro. Angesichts der Tatsache, dass Ende 2024 noch über die Hälfte des ausstehenden Kreditvolumens mit Zinssätzen von unter drei Prozent ausgestattet war, treffen bei der Anschlussfinanzierung historisch hohe Darlehenssummen auf veränderte Marktbedingungen. Dazu gehören vorsichtiger ermittelte aktuelle Marktwerte, höhere Finanzierungskosten, niedrigere Beleihungsausläufe, zusätzlicher Investitionsbedarf sowie strengere Anforderungen an Cashflow, Sicherheiten und Eigenkapital.
Das BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal 2026 zeigt über alle Nutzungsarten hinweg einen durchschnittlichen Loan-to-value von 64,2 Prozent für Bestandsimmobilien und einen Loan-to-cost von 66,3 Prozent für Projektentwicklungen. Ein exemplarisches Beispiel verdeutlicht die Implikationen: Bei einem Immobilienwert von 100 Millionen Euro und einem abzulösenden Darlehen von 75 Millionen Euro würde eine neue Finanzierung von 64,2 Prozent des Wertes lediglich 64,2 Millionen Euro abdecken. Dies resultiert in einer Finanzierungslücke von 10,8 Millionen Euro, noch vor Berücksichtigung von Finanzierungskosten, Reserven oder Modernisierungsmaßnahmen. Eine wirtschaftlich tragfähige Immobilie kann somit an ihrer Kapitalstruktur scheitern.
Seit dem 1. Januar 2025 gelten zudem wesentliche Regelungen der europäischen Umsetzung des finalen Basel-III-Pakets über die CRR III. Der sogenannte Output Floor begrenzt die Reduktion der Kapitalanforderungen, die Banken mit internen Modellen gegenüber dem Standardansatz berechnen können. Diese Regelung, die schrittweise eingeführt wird, wirkt auf Institutsebene und beeinflusst die Kreditentscheidungen der Banken. Insbesondere für Acquisition-, Development- and Construction-Finanzierungen (ADC-Finanzierungen) sieht der Standardansatz ein Risikogewicht von 150 Prozent vor, wohingegen qualifizierte wohnwirtschaftliche Finanzierungen unter bestimmten Voraussetzungen mit 100 Prozent gewichtet werden können. Ein Risikogewicht von 150 Prozent erhöht die risikogewichteten Aktiva, auf die anschließend die regulatorischen Kapitalanforderungen angewendet werden, was in der Praxis zu einer stärkeren Prüfung der Sponsorbonität und der tatsächlichen Eigenkapitalausstattung führt.
