Die globalen Immobilienmärkte navigieren im Jahr 2026 durch ein Umfeld anhaltender Unsicherheit, welches durch den Energiepreisschock infolge des Nahostkonflikts und strukturell veränderte Handelspolitiken verstärkt wird. Diese Faktoren tragen zu steigenden Inflations- und Zinsrisiken bei und resultieren in einer zurückhaltenden Haltung vieler institutioneller Investoren, die ihre Immobilieninvestments nicht aktiv aufstocken. Gleichwohl wird ein inaktives Verhalten nicht als risikofreie Strategie angesehen, weshalb eine fortlaufende Evaluierung des Portfolios im Hinblick auf veränderte Marktbedingungen als unerlässlich erachtet wird.
Eine hohe Konzentration in spezifischen Sektoren und Märkten birgt ein substanzielles Risiko. In einer Phase, in der Stabilität als Ausnahme gilt, wird ein breit aufgestelltes und global diversifiziertes Portfolio als Imperativ und nicht als Option betrachtet. Der jährliche Global Real Estate Market Outlook (GREMO) identifiziert vor diesem Hintergrund vielversprechende Sektor-Markt-Kombinationen in den Weltregionen Nordamerika, Europa und Asien-Pazifik, auch wenn sich die analysierten Koordinaten aufgrund globaler Unsicherheiten verschoben haben.
Neue Leitmotive und ihre Auswirkungen
Zu den bestehenden Megatrends wie dem demografischen Wandel, der Resilienz von Lieferketten, der grünen Transformation sowie Digitalisierung und KI treten drei neue Leitmotive hinzu: die Stärkung der Inlandsnachfrage in exportabhängigen Volkswirtschaften, steigende Verteidigungsausgaben als neuer Wachstumstreiber sowie rückläufige Zuwanderungsraten in traditionellen Einwanderungsländern. Diese Faktoren wirken sich nicht einheitlich aus, sondern überlagern sich mit nationalen Marktentwicklungen und modifizieren bestehende Trends regional und nach Nutzungsart.
Ein Beispiel hierfür ist die Büroflächennachfrage in westlich geprägten Märkten. Hier dürfte die Kombination aus geringerer Zuwanderung, demografischem Wandel und dem zunehmenden Einsatz von Künstlicher Intelligenz, verstärkt durch die verfestigte Homeoffice-Tendenz, keine Belebung bewirken. Im Gegensatz dazu präsentiert sich in Märkten wie Japan, Singapur oder Südkorea, geprägt von einer ausgeprägten Bürokultur, ein unterschiedliches Bild, da Büroflächen hier als strategische Investition in Mitarbeiterbindung und -gewinnung betrachtet werden. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer differenzierten Marktanalyse.
Sektorspezifische Betrachtung der Anlagemöglichkeiten
- —Einzelhandel: Der Sektor des Einzelhandels bietet eine breite Basis an Opportunitäten, insbesondere das Segment der Grund- und Nahversorgung, welches sich als resilient gegenüber Konjunkturschwächen und strukturellem Wandel erweist. In den USA, Kanada und Australien sind niedrige Leerstandsquoten und inflationsübertreffendes Mietwachstum zu beobachten. Auch in der Eurozone, Großbritannien und Japan ergeben sich Einstiegsmöglichkeiten, wobei lebensmittelgeankerte Objekte als defensiver eingestuft werden als der tourismusgetriebene Highstreet-Einzelhandel.
- —Wohnen: Der Wohnsektor bleibt eine verlässliche Assetklasse, gestützt durch die Erfüllung eines Grundbedürfnisses und die vielerorts bestehende Angebotsknappheit. Japan und zahlreiche Märkte der Eurozone weisen einen strukturellen Nachfrageüberhang auf, charakterisiert durch Leerstände deutlich unterhalb der Fluktuationsreserve und Mietwachstum oberhalb der Inflationsrate. In Australien, den USA, Kanada und Großbritannien erfordern niedrigere Risikoprämien und punktuelles Überangebot einen selektiveren Ansatz.
- —Logistik: Der Logistiksektor befindet sich in einer Übergangsphase. Er profitiert von Treibern wie E-Commerce, Nearshoring und steigenden Verteidigungsausgaben, ist jedoch stärker von konjunkturellen Entwicklungen abhängig. Während in einigen Märkten noch Angebotsüberhänge aus dem pandemiebedingten Bauboom bestehen, überwiegen in der Eurozone, Australien und Südkorea die Opportunitäten, und sinkende Neubaupipelines generieren solide Mietwachstumsperspektiven. Andere Regionen erfordern hier einen selektiven Investitionsansatz.
- —Büro: Die Büromärkte präsentieren sich stark fragmentiert. Strukturelle Schwächen mit zweistelligen Leerstandsraten und negativem Mietwachstum sind primär ein westliches Phänomen, insbesondere in den USA. Asiatische Märkte wie Tokio und Nagoya hingegen zeichnen sich durch Grade A-Leerstandsraten unter 1 % aus und verzeichneten ein hohes Transaktionsvolumen im Jahr 2025. Singapur entwickelt sich ebenfalls positiv, getragen von Nachfrage aus dem Finanz- und Versicherungssektor sowie der Attraktivität für Family Offices.
Die Analyse verdeutlicht, dass für jeden Sektor der passende Markt und für jeden Markt der passende Sektor identifizierbar ist. Der GREMO des aktuellen Jahres dient als Navigationshilfe für Investoren in diesem komplexen Marktumfeld.
