Künstliche Intelligenz (KI) beeinflusst die Arbeitswelt mit hoher Dynamik und prägt die Personalplanungen von Unternehmen. Eine gemeinsame Studie von JLL, der Sloan School of Management und dem Center for Real Estate des Massachusetts Institute of Technology (MIT) analysiert diese Entwicklung. Die Untersuchung mit dem Titel „Where AI is changing jobs and what it means for real estate” konstatiert, dass KI keine einheitliche Reduzierung der Gewerbeflächen nach sich zieht, sondern tiefgreifende Differenzierungen zwischen Märkten, Branchen und Anlageklassen schafft.
Der Schwerpunkt der langfristig angelegten Studie liegt auf dem US-Büromarkt, bezieht jedoch auch internationale Metropolen ein, darunter die sieben deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, betont, dass für Unternehmen und Immobilieninvestoren nicht das theoretische Risiko der KI ausschlaggebend ist, sondern die Anpassungsfähigkeit eines Standortes. Zukünftige Gewinnermärkte zeichnen sich demnach durch die Fähigkeit aus, Disruptionen schnell zu absorbieren und Arbeitskräfte in neu entstehende, technologiegetriebene Positionen umzulenken. Eine alleinige Fokussierung auf Beschäftigtenzahlen oder statische Personalplanungen reicht für langfristige Immobilienentscheidungen nicht mehr aus.
Disruption und Wachstum im Kontext von KI
Am US-Immobilienmarkt zeigt sich, dass die Nachfrage nach Büroflächen im US-Technologiesektor weiterhin steigt, obwohl die Beschäftigung zu Jahresbeginn um 1,5 Prozent zurückging. Dies indiziert eine Entkopplung des KI-Wachstums von breiteren Trends im Technologiesektor und anderen büronutzenden Branchen. KI wirkt durch drei simultane Kräfte auf den Arbeitsmarkt ein: Sie erweitert bestehende Aufgabenbereiche ohne Personalreduktion, verdrängt spezifische Berufsfelder und schafft neue Tätigkeitsfelder. Obwohl KI für fünf Prozent der Stellenstreichungen im Jahr 2025 als primäre Ursache genannt wurde, entstanden zwischen 2023 und 2025 über eine Million KI-bezogene Arbeitsplätze. Das Verhältnis dieser Kräfte variiert regional und branchenspezifisch, was zu unterschiedlichen Entwicklungen auf den jeweiligen Immobilienmärkten führt.
Ein Beispiel ist San Francisco, wo seit 2025 fast 30 Prozent aller Anmietungen von KI-Unternehmen stammen. Dies geschieht, obwohl die Stadt zu den US-Zentren mit dem höchsten Risiko KI-bedingter Arbeitsplatzverluste zählt. Scheunemann weist darauf hin, dass die Marktanpassungsfähigkeit, die Nutzung neuer Chancen und die Umschichtung der Arbeitskräfte für die Immobilienperformance entscheidender sind als das reine Expositionsrisiko. Die beschriebenen Kräfte definieren vier charakteristische Entwicklungsrichtungen der Nachfrage auf den Märkten:
- —Hohe negative Disruption in Märkten mit Automatisierung von Backoffice- und Verwaltungsaufgaben, die zu kleineren Teams und reduziertem Bedarf an traditionellen Büroflächen führt.
- —Geringe Disruption durch Erweiterung in Märkten, wo KI qualifizierte Wissensarbeiter unterstützt und Unternehmen zum Umstieg auf höherwertige, kollaborative Büros anregt.
- —Hohe ausgleichende Disruption durch Umstrukturierung von Branchen und Arbeitsplatzverlagerungen, die eine geografische Umverteilung der Flächennachfrage bewirken, ohne die Gesamtnachfrage zu mindern.
- —KI-Boom bietet Wachstumspotenzial in Innovationszentren und KI-nativen Sektoren, was zu einem Wettbewerb um Premium-Gebäude führt.
Die sieben deutschen Metropolen verfolgen hierbei unterschiedliche Strategien. München positioniert sich als führende Stadt in Deutschland für KI-bezogene Innovationen, belegt den ersten Platz in Europa und den elften weltweit bei KI-Forschungspublikationen. Stuttgart profitiert von einem robusten Förderumfeld für Forschung und Entwicklung, welches 5,9 Prozent des regionalen Bruttoinlandsprodukts ausmacht. Das Tech-Ökosystem in Berlin hat in den letzten fünf Jahren 23 Unicorns hervorgebracht, vergleichbar mit Toronto und übertrifft Metropolen wie Singapur, Stockholm, Miami und Shenzhen. Mit nahezu 54 Milliarden USD an Risikokapitalfinanzierung bundesweit in den vergangenen fünf Jahren sind die deutschen Städte nach JLL-Analyse gut aufgestellt, um von KI-getriebenem Wirtschaftswachstum und Immobilieninvestitionen zu profitieren.
