Der international agierende Immobilien-Investmentmanager Hines stuft in seinem aktuellen Research-Bericht erstklassige Büroimmobilien in Europa als „Strong Buy“ ein. Das Unternehmen beleuchtet hierbei eine als attraktiv beurteilte Investmentopportunität, die aus einer Angebotsbegrenzung und einer vergleichsweise hohen Mietdynamik resultiert.
Laut der Hines-Studie „The European Prime Office Rebound“ sind die Spitzenmieten im gewichteten EU-15-Index seit dem vierten Quartal 2019 um 35,6 Prozent angestiegen, was einem jährlichen Wachstum von 7,1 Prozent entspricht (CBRE, Q4 2025). Gleichzeitig ist eine deutliche Reduktion der Bautätigkeit im Bürosegment zu verzeichnen: Die Anzahl der Projektstarts fiel seit ihrem jüngsten Höchststand um 80 Prozent (RCA, Q4 2025). Diese Entwicklung übertrifft die Rückgänge in anderen Sektoren und prognostiziert ein weiterhin begrenztes Angebot für die kommenden Jahre.
Die Nachfrage nach Büroflächen wurde durch die Etablierung hybrider Arbeitsmodelle strukturell beeinflusst. Während der Gesamtflächenbedarf gesunken ist, konzentriert sich das Interesse der Nutzer vermehrt auf hochwertige und zentral gelegene Büroräume. Diese Marktentwicklung führt zu einer Polarisierung: Erstklassige Objekte, sogenannte Grade A-Immobilien, profitieren von stabilen Fundamentaldaten, während Bestände der zweiten Güteklasse zunehmend einem Druck ausgesetzt sind.
Investitionsstrategie und Rahmenbedingungen
Hines beobachtet eine Konzentration der Mieternachfrage auf einen eingegrenzten Kreis hochwertiger Immobilien. Das Unternehmen sieht aufgrund der aktuellen Preisgestaltung, der Angebotsknappheit und des Mietwachstums gute Voraussetzungen, eine offensive Investitionsstrategie in der „Kaufphase“ des Zyklus zu verfolgen. Dabei liegt der Fokus auf Objekten in etablierten und verkehrstechnisch gut angebundenen Teilmärkten. Ein disziplinierter Umgang mit potenziellen Risiken wird hierbei als essenziell erachtet, um stabile Erträge und eine langfristige Portfoliostabilität zu gewährleisten.
Alexander Möll, Head of Northern & Central Europe bei Hines, bestätigt die selektive Natur des aktuellen Investitionsumfelds im europäischen Büromarkt. Insbesondere in den deutschen A-Standorten böten sich für moderne, nachhaltige und nutzerzentrierte Büroimmobilien signifikante Potenziale, die attraktive Kaufgelegenheiten darstellten.
Treiber der Marktentwicklung
- —Die Leerstandsquoten im Premiumsegment sind seit Jahren gering. Neubauten unter fünf Jahren machen in wichtigen Teilmärkten, wie dem Düsseldorfer CBD oder dem Amsterdamer Zuidas und dem Londoner West End, weniger als 3 Prozent des Bestands aus. In Londons Mayfair sind die Spitzenmieten in den letzten fünf Jahren um rund 90 Prozent gestiegen.
- —Im Verhältnis zu den Unternehmensgewinnen existiert weiterhin Spielraum für Mietsteigerungen. Die reale Mietbelastung für Nutzer ist moderat geblieben, da viele Unternehmen ihre Flächen optimiert haben. In Städten wie Warschau und Kopenhagen ist die Mietbelastung im Verhältnis zum Unternehmensgewinn noch verhältnismäßig niedrig, was steigende Mieten als tragfähig erscheinen lässt und diese Standorte für Investitionen attraktiv machen könnte.
- —Gut angebundene Teilmärkte weisen vergleichbare Mietdynamiken bei deutlich niedrigeren Preisniveaus auf. So liegen die Mieten am Frankfurter Hauptbahnhof rund 23 Prozent unter dem CBD-Niveau, während Flächen nahe London Kings Cross etwa 37 Prozent unter jenen des West Ends angesiedelt sind. Hier wird signifikantes Aufholpotenzial angenommen.
- —Ein Anstieg der Transaktionsvolumen in Kernmärkten wie dem Londoner West End und dem Pariser CBD sowie positive Entwicklungen in Mailand, Amsterdam und München signalisieren eine schrittweise Wiederherstellung des Investorenvertrauens.
Im deutschen Markt realisiert Hines aktuell das Projekt „B’Ella Berlin“. Das Mixed-Use-Quartier in Berlin-Schöneberg umfasst etwa 67.800 Quadratmeter Gesamtfläche und ist auf einen fossilfreien Betrieb konzipiert. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2029 vorgesehen, wobei für die Büroflächen bereits eine Vorvermietungsquote von rund 30 Prozent besteht.
